Bud på e-post eller SMS: når megleren kan formidle det

Hva skriftlig betyr i en budrunde

Eiendomsmeglingsloven § 6-8 fjerde ledd sier at megleren «kun» skal formidle bud, aksepter og avslag som er gitt skriftlig. Ordet «kun» gjør regelen streng: har du bare sagt noe til megleren i telefonen eller på visning, har du ikke gitt et bud som kan formidles.

Forskrift om eiendomsmegling § 6-3 femte ledd forklarer hva «skriftlig» omfatter. Der står det at også elektronisk melding regnes som skriftlig når informasjonen i den er tilgjengelig også for ettertiden. E-post og SMS er de vanligste eksemplene. Meglerforetaket skal dessuten oppbevare slike meldinger etter reglene om arkivering, som krever at dokumentene kan gjenfinnes i minst ti år.

Du trenger altså ikke skrive under på papir. En melding du kan finne igjen om to år, er skriftlig nok i lovens forstand.

Hva som gjelder for forhøyelser, motbud og aksept

Skriftlighetskravet gjelder ikke bare første bud. Forbrukerrådets veiledning om budgivning, oppdatert med virkning fra 1. juli 2025, sier at det også gjelder budforhøyelser og motbud, og aksept eller avslag fra selger.

Det har en praktisk side. Sier selger «ja takk» til megleren over telefon, er det ikke en aksept megleren kan formidle til deg. Aksepten må sendes skriftlig. Sier du til megleren at du «høyner med femti», må du bekrefte det skriftlig før megleren kan formidle forhøyelsen.

Det en melding må inneholde

For at en SMS eller e-post skal fungere som bud, må den si hva du byr på og hvor mye. Skriv adressen (eller gårds- og bruksnummer), kjøpesummen, akseptfristen, ønsket overtakelse og eventuelle forbehold. Er noe av dette uklart, kan megleren ikke uten videre formidle det, og du risikerer uenighet om hva du faktisk bandt deg til.

Hva et bud bør inneholde, er gjennomgått i en egen artikkel om hva et bud skal inneholde. En e-post på én linje uten frist og uten finansieringsplan er et dårlig bud, selv om den teknisk sett er skriftlig.

Krav til legitimasjon gjelder også e-post og SMS

At en melding er skriftlig, betyr ikke at den er et godkjent bud. Megleren skal innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiveren før budet formidles. En e-post fra en adresse megleren aldri har sett før, viser ikke hvem som sitter bak. Derfor ber megleren ofte om at du bekrefter budet med BankID, og formidler det først da. Legitimasjon og signatur er forklart i en egen artikkel.

SMS har den samme svakheten. Avsendernummeret kan stemme, men megleren må likevel kunne stole på at det er du som byr. Har du et bud som ligger på en SMS, bør du regne med at megleren vil ha en signert bekreftelse også.

Er et bud på e-post eller SMS like bindende som andre bud?

Ja. Hvordan budet er sendt, påvirker ikke hvor lenge du er bundet. Reglene i avtaleloven gjelder uansett: er budet først formidlet til selger og han har fått kunnskap om det, kan du ikke kalle det tilbake, og du er bundet til akseptfristen går ut eller selger avslår. Forbrukerrådets veiledning sier det samme. Det er heller ingen angrerett ved kjøp av fast eiendom.

Det er derfor ikke noe «prøvebud» å sende en SMS. Har du tastet feil beløp, må du kontakte megleren umiddelbart, før han har sendt budet til selger. Når selger har fått kunnskap om budet, er det for sent å kalle det tilbake.

Bud sendt direkte til selger

Noen sender budet direkte til selger, for eksempel til en kjenning som selger boligen. Da får du ikke meglerens kontroll, og megleren skal heller ikke ha oppfordret deg til det. Etter § 6-8 annet ledd skal megleren oppfordre selger til ikke å inngå avtale direkte med budgiveren, men henvise til megleren, og til å snakke med megleren hvis selger mottar bud direkte.

Er en bolig lagt ut gjennom megler, bør budet derfor gå via megleren. Da får både du og selger beskyttelsen i reglene om legitimasjon, finansieringskontroll og budjournal.

Hva hvis meldingen forsvinner

Meglerforetaket skal oppbevare meldingene, og du bør gjøre det samme. Ta vare på budet, bekreftelsen fra megleren om at det er mottatt, og alle senere meldinger om forhøyelser. Skjermbilder av SMS-er er bedre enn ingenting, men original e-post med avsender og tidspunkt er sterkere bevis hvis det oppstår tvist.

Sletter du SMS-en, forsvinner ikke budet. Det er innholdet som binder deg, ikke at du har beholdt meldingen.

Kort oppsummert

• Bud skal være skriftlige, og e-post og SMS regnes som skriftlige når innholdet er tilgjengelig også i ettertid.
• Skriftlighetskravet gjelder også forhøyelser, motbud, aksept og avslag.
• Et bud på e-post eller SMS må i tillegg ha legitimasjon og signatur før megleren sender det til selger.
• Telefonbud og bud sagt på visning kan ikke formidles, og megleren skal oppbevare de skriftlige meldingene.
• Ta vare på budet og meglerens bekreftelse, for det er det du holdes til hvis det blir tvist om innholdet.