Boligen er solgt med forbehold til en annen. Kan jeg gi et reservebud?

Hva «solgt med forbehold» betyr for budet ditt

Når en selger har akseptert et bud med forbehold, finnes det en avtale mellom ham og den første kjøperen. Den er betinget av at forbeholdet blir oppfylt, for eksempel at kjøperen får solgt sin egen bolig. Så lenge forbeholdet løper, er selger som hovedregel bundet, med mindre aksepten sier noe annet.

Boligen er derfor ikke ledig i vanlig forstand. Selger kan ikke inngå en ny, ubetinget avtale uten å bryte den første. Brudd kan gi den første kjøperen rett til å kreve oppfyllelse (avhendingslova § 4-2) eller erstatning (§ 4-5).

Likevel kan det være fornuftig for selger å ha et reservebud i bakhånden. Hvis forbeholdet svikter, slipper han å starte på nytt.

Reservebud på bolig solgt med forbehold: slik skriver du det

Budet skal gis skriftlig, og megleren skal innhente legitimasjon og signatur før det formidles (eiendomsmeglingsloven § 6-8 fjerde ledd). Skriv tydelig at du vet at boligen er solgt med forbehold, og at du byr med forbehold om at den første avtalen faller bort. Det bør stå:

• At budet bare skal gjelde dersom den første avtalen faller bort.
• Hvor lenge du står ved budet. En akseptfrist som utløper før den første kjøperens forbehold er avklart, hjelper selger lite.
• Hvem som gir deg beskjed når den første avtalen faller, og hvor raskt du må svare.
• Andre forbehold, som finansiering, som du vil ha med.

Megleren skal orientere selger om budet, forbeholdene og akseptfristen. Så langt det er nødvendig og mulig skal megleren også orientere budgivere og interessenter skriftlig om mottatte bud, med størrelse, forbehold og akseptfrist (§ 6-8 femte ledd). Du har likevel ikke krav på å få vite hvem den første kjøperen er, og megleren har taushetsplikt om det hun får vite om noens personlige forhold (§ 3-6). Etter at handelen er kommet i stand, eller budrunden er avsluttet, kan du kreve en anonymisert kopi av budjournalen etter forskriften om eiendomsmegling § 6-4.

Hva selger kan svare, og hva du er bundet av

Selger kan avslå, godta eller svare med noe annet. Sier han «jeg godtar, men uten din klausul om at første avtale må falle bort», er det et motbud (avtaleloven § 6). Det er ikke noe du er bundet av før du har sagt ja, og du bør da tenke nøye gjennom om du vil gå inn i en handel selger kanskje ikke kan oppfylle.

Når selger har fått kjennskap til budet ditt, kan du ikke trekke det. Etter avtaleloven § 7 virker en tilbakekalling bare hvis den kommer frem før eller samtidig med at selger får kjennskap til budet. Etter det er du bundet til akseptfristen går ut. Har selger akseptert reservebudet, er du bundet på vilkårene det har, og du kan ikke trekke deg fordi du har funnet noe annet.

Mange selgere svarer ikke på reservebud i det hele tatt, fordi de vil unngå at to kjøpere tror at de har avtale. Går akseptfristen ut uten svar, er du ikke lenger bundet.

Hvis den første avtalen faller bort

Når den første avtalen faller, kommer det an på hva selger har svart deg. Har han akseptert reservebudet på vilkår av at den første avtalen faller bort, slik Håkon gjorde, gjelder avtalen med deg når det skjer. Har han ikke akseptert, må han gjøre det mens budet ditt fortsatt gjelder. Har akseptfristen din gått ut uten aksept, er du fri, og det er selger som må be om et nytt bud.

Er du i tvil om selger har forstått hva reservebudet betyr, be megleren bekrefte skriftlig hva selger har akseptert. Da vet du hvilken stilling du har.

Kort oppsummert

• Du kan gi reservebud på en bolig som er solgt med forbehold, men det gir ikke fortrinnsrett.
• Selger er bundet av den første avtalen og kan bare godta et nytt bud på vilkår av at den falt bort.
• Skriv at budet bare gjelder hvis den første avtalen faller bort, og velg en akseptfrist som dekker tiden forbeholdet løper.
• Når selger har fått kjennskap til reservebudet, er du bundet av det til akseptfristen, og aksepterer han, er du bundet på budets vilkår.