Må jeg betale husleien som vanlig mens saken står hos HTU?
Ja, du må som hovedregel betale husleien som vanlig mens saken står hos HTU. En sak i Husleietvistutvalget stanser ikke leieplikten. Du kan holde tilbake så mye av leien som sikrer kravene dine etter mangel eller forsinkelse (§ 2-15), og er du uenig i beløpet, kan du deponere den omtvistede delen så utleier ikke kan si opp eller heve for manglende betaling (§ 3-8).
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Når du har sendt inn en sak, fortsetter leieforholdet som før. Ingen bestemmelse i husleieloven sier at en sak i Husleietvistutvalget setter leieplikten på pause. Å slutte å betale husleie mens saken står, er derfor den vanligste måten å miste en sak du ellers kunne ha vunnet på. Det finnes to lovlige veier når du mener utleier skylder deg noe eller at leien er feil.
Leieplikten stopper ikke selv om du har klaget
Blir leien ikke betalt, kan utleier bruke reglene om mislighold. Vesentlig mislighold av plikten til å betale leie kan gi utleier rett til å heve leieavtalen (§ 9-9). Det gjelder uavhengig av om det pågår en sak, med mindre du er beskyttet av reglene om tilbakehold eller deponering. Utleier kan derfor reagere mot en leietaker som bare slutter å betale og venter på HTU.
Tilbakehold: bare så mye som sikrer kravet ditt
Har du krav på grunn av en mangel eller forsinkelse, kan du holde tilbake leie etter § 2-15. Loven setter grensen slik at du kan holde tilbake så mye av leien at det sikrer de kravene du har mot utleier som følge av mangelen eller forsinkelsen. Du kan altså ikke holde tilbake hele leien hvis kravet ditt er mindre.
Regn ut hva kravet ditt kan bli. Gjelder det avslag på 20 prosent av en leie på 10 000 kroner, kan du holde tilbake rundt 2 000 kroner i måneden. Holder du tilbake mer enn kravet dekker, står du i fare for å bli møtt med et krav om manglende betaling. Hvordan tilbakehold og HTU henger sammen, er forklart i tilbakehold og HTU.
Deponering når dere er uenige om beløpet
Er dere uenige om hvilken leie som skal betales, for eksempel etter en leieøkning du mener er ugyldig, gir § 3-8 en annen løsning. Avtalen kan da ikke sies opp eller heves på grunn av manglende leiebetaling, hvis du deponerer den omtvistede delen av leien. Det samme gjelder hvis du vil motregne med krav som reiser seg av leieavtalen og utleier ikke godtar motregningen.
Fremgangsmåten er slik:
- Du gir utleier melding om begrunnelsen for deponeringen.
- Utleier får fjorten dagers frist til å medvirke til deponeringen. Fristen regnes fra meldingen er sendt.
- Beløpet settes inn på konto i en finansinstitusjon som har rett til å tilby slik tjeneste i Norge. Beløpet, med renter, kan bare disponeres av dere to i fellesskap.
Nekter utleier å medvirke, og det er den eneste grunnen til at deponering ikke kan skje, er du likevel beskyttet hvis du setter beløpet inn på egen konto atskilt fra dine øvrige midler. Skifter utleier mening senere, må du innen rimelig tid overføre beløpet til en deponeringskonto.
Resten av leien, den delen dere er enige om, skal du fortsatt betale til vanlig tid.
Isak og leieøkningen
Isak leier av Julie for 14 000 kroner i måneden. Julie varsler en økning til 15 200 kroner, men Isak mener økningen er ugyldig og sender saken til HTU i mars. Han betaler 14 000 kroner til Julie som før.
For de 1 200 kronene i uenighet gjør han følgende. Han sender Julie en melding 2. april med begrunnelsen og ber henne medvirke til deponering innen fjorten dager. Julie svarer ikke. Fra 17. april kan han sette de 1 200 kronene på egen, atskilt konto, og beskyttelsen mot oppsigelse og heving gjelder så lenge han følger fremgangsmåten. Hver måned legger han de 1 200 kronene til side, til HTU har avgjort saken.
Hadde Isak i stedet sluttet å betale hele husleien, ville Julie kunne hevdet vesentlig mislighold. Han ville da risikert å tape bolig og sak.
Betalingen påvirker ikke saken din
At du har betalt, er ingen innrømmelse av at utleier har rett. Får du medhold senere, kan det du har betalt for mye, kreves tilbake. Betaler du det du er enig i, gir du dessuten utleier mindre å bygge et motkrav på.
Beholder du pengene du holder tilbake eller deponerer, vil de ligge klare til oppgjør når utvalget har avgjort saken. Kostnadene ved selve saken er behandlet i kostnader i HTU.
Hva som skjer hvis utleier ikke aksepterer tilbakeholdet
Utleier kan mene at du har holdt tilbake for mye, eller at du ikke har noe krav i det hele tatt. Da kan han sende varsel om manglende betaling og i verste fall prøve å heve. Utfallet avhenger av om kravet ditt faktisk var reelt og om beløpet du holdt tilbake sto i forhold til det. Er kravet ditt mindre enn du trodde, kan du ha holdt tilbake for mye, og den overskytende delen er misligholdt leie. Det er derfor tryggere å holde tilbake lavt og dokumentere beregningen enn å holde tilbake høyt.
Kort oppsummert
- Du skal betale husleien som vanlig mens saken står hos HTU. En sak stanser ikke leieplikten.
- Du kan holde tilbake så mye av leien som sikrer kravene dine etter mangel eller forsinkelse (§ 2-15), ikke mer.
- Er dere uenige om beløpet, kan du deponere den omtvistede delen etter § 3-8, så utleier ikke kan si opp eller heve for manglende betaling.
- Gi utleier skriftlig begrunnelse og fjorten dagers frist til å medvirke til deponeringen.
- Den delen av leien dere er enige om, betaler du til vanlig tid.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.