Kan begge boligene bli skattefrie når jeg selger to samme år?

Hver bolig vurderes for seg

Skatteloven har ingen grense for hvor mange boliger du kan selge skattefritt. Skatteloven § 9-3 andre ledd gjelder for gevinst «ved realisasjon av boligeiendom». Vilkårene sjekkes for hver eiendom, og det spiller ingen rolle om du har solgt en annen bolig samme år, eller samme dag. Salg av to boliger i samme kalenderår er ikke i seg selv noe som ødelegger skattefritaket.

Kravene for hver bolig

For hver bolig må to vilkår være oppfylt. Først eiertiden: du må ha eid boligen i mer enn ett år når salget skjer eller avtales. Er huset oppført av deg, løper ettårsfristen fra det ble tatt i bruk eller ifølge ferdigattest var oppført.

Så botiden: du må ha brukt hele eiendommen som egen bolig i minst ett av de to siste årene før salget. Loven sier «minst ett av de to siste årene», og det forstås som minst tolv måneders bruk i løpet av de to siste årene før salget. Brukshindring på grunn av arbeid eller helse regnes med som botid, hvis du ikke kjente til eller burde kjent til hindringen da du kjøpte.

Boligen må dessuten være en bolig i lovens forstand. Tomt er unntatt fra fritaket (§ 9-3 niende ledd).

Kravet er at du har brukt hele eiendommen som egen bolig. Leide du ut en del, kan fritaket likevel gjelde, hvis du brukte minst halvparten av bygningen regnet etter utleieverdien og resten var utleid til boligformål (§ 9-3 tredje ledd). For en bolig som er delvis næringsbygg, gjelder fritaket den delen som falt på din egen leilighet.

Hvorfor det sjelden går opp med to boliger samtidig

De to årene før salget er et vindu på 24 måneder. Du har bare ett bosted om gangen, og bruken av den ene boligen kan ikke samtidig være bruk av den andre. Skal begge være skattefrie, må du ha bodd minst tolv måneder i den ene og minst tolv måneder i den andre i vinduet før hvert salg, og da må botidene ligge etter hverandre uten å overlappe.

Det er mulig, og skjer ofte når noen flytter fra den ene boligen til den andre og selger begge innen kort tid. Men det krever at du har bodd lenge nok begge steder. Har du bodd i den første i bare åtte måneder av de to siste årene, er den ikke skattefri, selv om du bodde der i mange år før det.

Er du usikker på om en av boligene ikke oppfyller kravene, er gevinsten ved salget skattepliktig. Da gir et eventuelt tap på samme bolig fradrag (§ 9-4), mens gevinsten fra den andre fortsatt er skattefri.

Når flere salg kan bli virksomhet

Skattefritaket gjelder gevinst «utenfor virksomhet». Selger du flere boliger, kjøper du dem for å pusse opp og selge, eller gjør du det systematisk, kan salgene bli regnet som næringsvirksomhet. Da gjelder ikke § 9-3. Loven har ingen fast grense for hvor mange boliger det gjelder. Det er en helhetsvurdering av hvor ofte du kjøper og selger, hvor lenge du eier, hvor mye arbeid du legger ned og hva som er formålet med kjøpet.

To boliger som du har bodd i etter hverandre, vil sjelden bli sett på som virksomhet. Har du derimot kjøpt boligene med sikte på å selge dem raskt med fortjeneste, er det en annen sak.

Kort oppsummert

• Hver bolig vurderes for seg, og loven har ingen grense for hvor mange boliger du kan selge skattefritt.
• For hver bolig må du ha eid den i mer enn ett år og brukt den som egen bolig i minst ett av de to siste årene før salget.
• Siden du bare kan bo ett sted om gangen, må botidene ligge etter hverandre for at du skal få begge skattefrie.
• Mange salg kan bli regnet som virksomhet, og da gjelder ikke skattefritaket.
• Oppfyller en bolig ikke kravene, er gevinsten på den skattepliktig, mens den andre fortsatt kan være skattefri.