Båtplassrett på annen manns grunn: slik sikrer du den
Du sikrer en båtplassrett på annen manns grunn ved å skrive en avtale med grunneieren og få den tinglyst. Avtalen bør si hvor plassen ligger, hva du kan gjøre der og om retten følger eiendommen din eller bare deg. Uten tinglysing risikerer du at en ny eier av grunnen ikke er bundet. Tinglysing gir retten forrang mot senere rettigheter som blir registrert.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Bestem hva slags rett du trenger
Før du setter opp noe på papir, bør du vite nøyaktig hva du vil ha rett til. En båtplass kan bety plass til å ligge fortøyd, en brygge, en landgang fra stien, adgang over grunnen ned til vannet, eller et sted å ha båten oppe om vinteren. Alt dette er separate rettigheter, og en rett til ett av dem betyr ikke at du har de andre.
En rett til å bruke annen manns eiendom til bestemte formål er en servitutt, og servituttlova gjelder slike rettigheter. Hovedregelen i loven er at avtalen mellom partene går foran, så det er avtaleteksten som teller.
Velg om retten skal følge eiendommen din eller deg
Dette valget påvirker hva du kan gjøre senere. En rett som ligger til en fast eiendom, kan etter servituttlova § 9 ikke overdras uten at eiendommen eller en passende del av den følger med. Selger du hytta, går båtplassen med. En rett som dekker et rent personlig behov hos deg, kan ikke overdras til andre.
Vil du at plassen skal være en del av verdien når du selger, skriv inn at retten tilhører din eiendom, med gårds- og bruksnummer. Er den knyttet til deg som person, faller den bort for kjøperen. Se også forskjellen på en rett til eiendommen og en personlig rett.
Hva avtalen bør inneholde
Jo mer presis avtalen er, desto færre tvister får dere. Ta med disse punktene:
- navn, adresse og gårds- og bruksnummer for begge eiendommer
- et kart eller en skisse som viser plassen, brygga og stien dit
- antall båter, største lengde og om det gjelder motorbåt eller seilbåt
- hvilken tid på året du kan bruke plassen
- vederlag, hvis det skal betales, og hvordan det reguleres
- hvem som eier og vedlikeholder brygga og stien
- om retten kan overdras sammen med eiendommen din
- hvor lenge avtalen varer, og hva som gjelder om en av eiendommene deles
Husk at avtalen ikke kan binde grunneieren hardere enn loven tillater. Ingen av partene kan gi fra seg retten til å kreve flytting eller endring for mer enn 10 år, med mindre retten er opprettet for høyst 20 år (servituttlova § 8). En klausul som sier at plassen aldri kan flyttes, er altså ikke bindende utover ti år.
Slik sikrer du båtplassretten gjennom tinglysing
Du får ikke full sikkerhet før avtalen er tinglyst. Reglene står i tinglysingsloven. Når et dokument er registrert, går rettservervet foran rettserverv som ikke er registrert samtidig eller tidligere (§ 20). Selger grunneieren eiendommen, eller pantsetter han den, står du sterkere når din rett allerede står i grunnboken.
Et dokument om en rett i fast eiendom kan bare registreres hvis utstederen har grunnbokshjemmel eller samtykke fra den som har det (§ 13). Grunneieren må derfor selv skrive under. Den som begjærer tinglysing, betaler gebyr (§ 12 b). Dokumentet kan sendes inn elektronisk (§ 6).
Uten tinglysing er du ikke uten rett. Din eldre rett går foran en senere erverver hvis han kjente eller burde kjenne til den da hans eget erverv ble registrert (§ 21). Men det er et bevisspørsmål hvem som kjente hva, og du vil unngå å måtte bevise det.
Hva hvis du bare har en muntlig avtale
Har du brukt plassen i mange år uten noe på papiret, finnes det to veier. Den første er å be grunneieren skrive under på en avtale nå. Den andre er hevd, som krever lang og uavbrutt bruk som om du hadde rett til plassen. Bruk som skjer fordi grunneieren har tillatt det fra år til år, gir normalt ikke hevd. Om hevdstiden kan du lese i spørsmålet om hevdstid.
Offentlige tillatelser kommer i tillegg
Avtalen gir deg en privatrettslig rett mot grunneieren. Skal du bygge eller utvide en brygge, kan det kreve tillatelse fra kommunen etter plan- og bygningsloven. Sjekk det før du bruker penger på bygging.
Camilla og Reidar
Camilla Aasen har en hytte uten egen strandlinje. Reidar Solli eier tomta med sjøkontakt rett nedenfor. Han er villig til å leie ut en plass til én motorbåt på inntil 20 fot, med adkomst på en sti langs tomtegrensen.
De skriver en avtale på to sider med kart. Plassen følger Camillas hytte med gårds- og bruksnummer, vederlaget er 3 000 kroner i året, justert etter prisindeksen, og Camilla vedlikeholder sin del av brygga. Reidar underskriver, og avtalen sendes inn til tinglysing på hans eiendom. Tre år senere selger Reidar til en ny eier. Retten står i grunnboken og gjelder mot ham, og kjøperen har sett den i utskriften før han skrev under.
Kort oppsummert
- Bestem hva båtplassretten skal omfatte: plass i vannet, brygge, sti og eventuelt opplag.
- Velg om retten følger eiendommen din eller bare deg. En eiendomsrett kan selges med hytta.
- Skriv en presis avtale med kart, vilkår og vederlag, og la grunneieren underskrive.
- Få avtalen tinglyst, så du sikrer båtplassretten også mot nye eiere av grunnen.
- Sjekk om bygging av brygge krever tillatelse fra kommunen.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.