Avtalt forkjøpsrett til fast eiendom: slik fungerer den

Hva en forkjøpsrett er og hvordan den oppstår

Forkjøpsrett er en rett til å overta en fast eiendom når den skifter eier. Loven kaller den en løysingsrett som bare kan gjøres gjeldende når eiendommen avhendes eller skifter eier på annen måte (løysingsrettslova § 1). Fast eiendom er grunn og bygninger, og andre innretninger som er varig forbundet med grunnen. Loven gjelder også sameieandeler, eierseksjoner og tomtefesterett.

Loven gjelder ikke løysingsretter som har hjemmel i en annen lov, med mindre loven selv sier at løysingsrettslova skal gjelde. Her handler vi om forkjøpsretter som er avtalt mellom partene.

Forkjøpsrett som opprettes ved avtale, kan gjøres muntlig eller skriftlig. En muntlig avtale skal settes opp skriftlig hvis en av partene krever det (§ 5). Det er likevel klokt å skrive den fra første dag, og å skrive den inn som forbehold i skjøtet når eiendommen overdras.

Vanlige tilfeller er at en selger beholder en forkjøpsrett når han selger en del av en eiendom, eller at foreldre ved overdragelse til ett barn gir de andre barna en rett til å overta hvis barnet selger.

Hvor lenge og for hvem retten gjelder

Hovedregelen er at en løysingsrett ikke gjelder for lengre tid enn 25 år (§ 6). Det finnes unntak: Er retten knyttet til en annen fast eiendom, og gjelder grunn som er utskilt fra eiendommen eller passer til å slås sammen med den, gjelder ikke 25-årsgrensen. Det samme gjelder retter knyttet til en aksje eller annen part når retten tilhører andre deltakere i samme selskap eller sameie. En rett som tilhører et foretak og gjelder utvidelse av driften, kan vare i opptil 50 år.

En løysingsrett kan ikke overføres og kan ikke gå i arv (§ 7). Dør den som har forkjøpsretten, faller den bort. En rett som er knyttet til en annen fast eiendom, slik som nevnt over, følger den eiendommen og kan ikke skilles fra den (§ 7 andre ledd).

Når forkjøpsretten utløses, og når den ikke kan brukes

Forkjøpsretten kommer til anvendelse når eiendommen avhendes, men også i andre tilfeller (§ 11):

• ved salg, byte eller gave fra det tidspunktet det er avtalt bindende at eiendommen skal gå til ny eier
• ved tvangssalg, fra rettskraftig stadfestelse av budet
• ved arv, fra arvefallet
• ved avtale om leie i mer enn 10 år
• ved overdragelse av så mange aksjer i et selskap som eier eiendommen at styringsretten skifter hender

Går fristen ut uten at retten er brukt, kan den ikke brukes ved dette eierskiftet eller senere (§ 12 tredje ledd). Retten er da i praksis tapt.

Forkjøpsrett kan ikke gjøres gjeldende når eiendommen går over til ektefelle, livsarving (barn, barnebarn), fosterbarn i samme stilling, eller en som de siste to årene har hørt til samme husstand som den tidligere eieren (§ 8). Heller ikke ved skifte etter separasjon eller skilsmisse, når det gjelder boligeiendom, men der kan retten likevel brukes hvis det er særlig viktig for innehaveren og det ikke virker urimelig. Ved bolig og fritidseiendom kan dette unntaket ikke fravikes ved avtale. En forkjøpsrett kan altså ikke avtales slik at den også gjelder når hytta går til barna.

Søsken, nevøer og svigerbarn står ikke på listen. Går eiendommen til dem, kan forkjøpsretten som utgangspunkt brukes.

Slik bruker du forkjøpsretten

Praktisk går det slik: eieren eller kjøperen gir deg beskjed om salget, eller du får vite om det på andre måter. Du ber om en kopi av kjøpsavtalen, vurderer om du vil og kan betale, og sender så et skriftlig krav.

Eieren kan gi deg et skriftlig forhåndstilbud om å overta eiendommen, med to måneders frist til å svare (§ 10). Aksepterer du ikke, kan eieren innen to år selge til hvem han vil på samme eller like strenge eller strengere vilkår. Gjennomføres salget, kan forkjøpsretten ikke gjøres gjeldende ved dette eller senere eierskifter.

Uten forhåndstilbud må du selv sette fram kravet innen seks måneder etter at du fikk eller burde skaffet deg kunnskap om det som utløste retten (§ 12). Kravet skal være skriftlig og rettes til både selgeren og kjøperen (§ 13). Går fristen ut uten at du har gjort retten gjeldende, kan du ikke bruke den ved dette eierskiftet eller senere.

Når kravet er kommet fram, går kjøperens rettigheter og plikter etter avtalen over på deg, hvis du betaler kjøperens utlegg i tråd med avtalen (§ 14). Eieren får rimelig frist til å flytte og gi fra seg skjøtet (§ 15), og kan ikke rive bygninger eller gjøre særlige endringer som vanskeliggjør oppgjøret (§ 16). Du får avkastningen og bærer kostnadene fra overtakelsen (§ 17).

Prisen du betaler og hvordan eieren kan sikre seg

Selges eiendommen til en tredjepart til markedspris, tar du over kjøpet på samme vilkår. Selges den openbart under pris, eller gis eller byttes den bort, eller arves, settes prisen til vanlig pris (§ 19). Har avtalen om forkjøpsrett en fast pris, gjelder den. En fast pris kan etter krav reguleres når det har gått mer enn 10 år (§ 20). Tvist om prisen avgjøres ved skjønn i jordskifteretten (§ 22). Du bærer kostnadene ved gjennomføringen (§ 21). Eieren kan innen en måned etter at kravet er fremmet, kreve at du stiller betryggende sikkerhet for oppgjøret, for eksempel en bankgaranti (§ 13).

Tinglysing og senere eiere

For at forkjøpsretten skal holde mot en senere eier, bør den tinglyses. Etter tinglysingsloven § 20 går en registrert rett foran rettigheter som registreres senere. Er retten ikke tinglyst, kan en senere erverver som registrerer sin rett først, komme foran, med mindre han kjente eller burde kjenne til retten (§ 21 første ledd). Står forkjøpsretten som forbehold i skjøtet, går den foran senere erverv fra den nye eieren hvis forbeholdet står i skjøtet eller registreres senest samme dag (§ 21 tredje ledd).

Kort oppsummert

• En avtalt forkjøpsrett gir rett til å gå foran en kjøper når eiendommen skifter eier.
• Den gjelder som hovedregel ikke i mer enn 25 år, og kan ikke overføres eller arves.
• Den kan ikke brukes når eiendommen går til ektefelle, barn eller andre nærstående som nevnt i § 8.
• Du må sette fram kravet skriftlig innen seks måneder, og tinglysing gir vern mot senere eiere.
• Prisen er som regel kjøperens pris, eller vanlig pris ved gave, byte, arv og salg under pris.