Når kan leieforholdet tidligst opphøre?

Slik fungerer reglene

For tidsubestemte leieavtaler er den alminnelige oppsigelsesfristen tre måneder, til opphør ved utløpet av en kalendermåned. I praksis betyr det at man legger til tre måneder fra datoen oppsigelsen kom frem, og runder opp til slutten av den kalendermåneden man da havner i. For hybler, rom, garasjer og boder som leies separat (uten egen inngang eller eget kjøkken), er fristen kun én måned etter samme prinsipp. Disse fristene kan avtales annerledes i kontrakten, men da må det fremgå uttrykkelig.

Utleiers oppsigelse må dessuten ha saklig grunn — for eksempel eget boligbehov, vesentlig mislighold fra leietaker, eller planlagt rehabilitering. Leietaker kan protestere skriftlig innen én måned. Protesterer leietaker, må utleier bringe saken inn for Husleietvistutvalget eller domstolen innen tre måneder for at oppsigelsen skal stå seg — ellers faller den bort.

For tidsbestemte avtaler gjelder andre regler: avtalen løper automatisk ut ved den avtalte sluttdatoen, uten at noen behøver å si den opp, og kan som hovedregel ikke avsluttes før tiden med mindre dette er særskilt avtalt eller det foreligger vesentlig mislighold. Til gjengjeld stiller loven krav til minste lengde: hovedregelen er tre år. Unntaket er boliger som er del av utleiers egen bolig i en tomannsbolig (typisk sokkel- eller loftsleilighet der utleier bor i den andre delen) — der kan minstetiden settes til ett år. Har utleier en annen saklig grunn til tidsbegrensningen (for eksempel eget fremtidig boligbehov, planlagt salg eller rehabilitering), gjelder ingen minstetid i det hele tatt — men grunnen må være oppgitt skriftlig ved avtaleinngåelsen og faktisk være reell. Er avtalen kortere enn det loven krever, uten at et unntak gjelder, skal leieforholdet regnes som tidsubestemt — med alt oppsigelsesvernet det innebærer, uansett hva som står i kontrakten.