Hvorfor det ikke finnes én fast regel
Restitusjonsprinsippet bygger på at boligen skal leveres tilbake i den stand den var i, slik at partene mest mulig settes tilbake til utgangspunktet. Men markedsverdien av en bolig er ikke statisk – den kan endre seg av mange grunner som ikke har noe med selve handelen å gjøre, som generell renteutvikling, endringer i boligmarkedet i området, eller sesongvariasjoner. Samtidig kan verdifallet i noen tilfeller ha direkte sammenheng med selve grunnlaget for hevingen, for eksempel dersom en skjult mangel har blitt kjent i markedet og påvirket hva boligen faktisk kan selges for, eller dersom mangelen har medført at boligen fremstår som mindre attraktiv for potensielle kjøpere fordi utbedringsbehovet er stort og synlig. Fordi disse to situasjonene er så forskjellige, kan ikke loven eller praksis operere med én enkel regel som automatisk legger risikoen på den ene parten. I stedet må hver sak vurderes konkret, med vekt på hva som faktisk har forårsaket verdifallet og hvem som har ansvar for de underliggende forholdene. Dette gjør at utfallet i to tilsynelatende like saker kan bli ulikt, avhengig av hvordan årsaksbildet faktisk stiller seg og hvor godt hver av partene klarer å dokumentere sin versjon av hendelsesforløpet og markedsutviklingen i den aktuelle perioden. Det er derfor lite fruktbart å lete etter en generell tommelfingerregel for hvor stor andel av et verdifall som «normalt» faller på selger – svaret finnes ikke før man har sett nærmere på de konkrete forholdene i saken.
Hva den konkrete vurderingen legger vekt på
I vurderingen av hvem som bærer risikoen, vil det være relevant å se på tidspunktet for verdifallet sammenlignet med tidspunktet mangelen ble oppdaget eller kjent, om verdifallet kan tilskrives forhold ved selve boligen eller mer generelle markedsforhold, og hvor stor grad av sammenheng det er mellom mangelen og verdiendringen. Dette er en vurdering som normalt krever grundig dokumentasjon, for eksempel av markedsutviklingen i området for øvrig, for å skille mellom det generelle og det saksspesifikke. Jo bedre denne dokumentasjonen er, desto lettere blir det å argumentere overbevisende for hvordan verdifallet bør fordeles mellom partene, og i saker med betydelige beløp er det ofte nødvendig å innhente en form for sakkyndig vurdering av markedsutviklingen for å underbygge det ene eller andre standpunktet på en måte begge parter kan forholde seg til.
Det er også relevant å se på om verdifallet er forbigående eller mer varig, ettersom et midlertidig prisfall som følge av kortsiktige svingninger i markedet kan vurderes annerledes enn en mer strukturell nedgang i området. Har selger for eksempel visst om forhold som senere har vist seg å påvirke verdien negativt, uten å opplyse om dette ved salget, kan det tale for at ansvaret ligger nærmere selger enn om verdifallet skyldes helt uforutsette markedsforhold ingen av partene kunne forutse. Denne typen vurderinger krever ofte at man ser hendelsesforløpet i sammenheng, fra kjøpstidspunktet, via når mangelen ble oppdaget, til hevingen faktisk ble gjennomført, for å forstå hvilke faktorer som har virket inn underveis.
Eksempel: Solfrids sak illustrerer kompleksiteten
Da Solfrid fikk hevet kjøpet av en enebolig etter at det ble avdekket omfattende skjulte skader i taket, hadde boligmarkedet i området samtidig hatt en nedgang i perioden mellom kjøpet og hevingen. Spørsmålet som oppstod var om hele verdifallet skulle tilskrives skadene, eller om deler av det uansett ville ha skjedd som følge av den generelle markedsutviklingen. Partene måtte derfor gå grundig gjennom prisutviklingen for sammenlignbare boliger i området i samme periode, for å forsøke å isolere hvor mye av verdifallet som kunne knyttes til selve mangelen. Saken illustrerer hvorfor denne typen spørsmål sjelden lar seg løse med en enkel tommelfingerregel, og hvorfor dokumentasjon av markedsutviklingen ofte blir avgjørende for utfallet, særlig når begge parter har egne interesser i hvordan årsaksbildet fremstilles for den andre parten.
Solfrid endte opp med å innhente en skriftlig vurdering fra en takstmann som så spesifikt på hvordan taket påvirket markedsverdien sammenlignet med tilsvarende boliger uten slike skader. Denne vurderingen ble et sentralt dokument i forhandlingene, fordi den ga partene et felles utgangspunkt å diskutere ut fra, i stedet for at hver side bare fremmet sine egne anslag uten noen form for felles referansepunkt å forholde seg til.
Hva du bør gjøre hvis verdifall er tema i din sak
Er det aktuelt med et betydelig verdifall i din sak, bør du så tidlig som mulig sikre dokumentasjon som kan belyse årsakssammenhengen – for eksempel prisstatistikk for området, og eventuelt en takst som ser på verdiutviklingen uavhengig av mangelen. Fordi dette er et område uten en enkel automatisk regel, er det ofte lurt å involvere en boligadvokat tidlig når verdifallet er betydelig, slik at argumentasjonen bygges på riktig grunnlag fra start, i stedet for at spørsmålet forsøkes løst i siste liten når oppgjøret ellers er klart og partene allerede har låst seg fast i ulike posisjoner som er vanskelige å bevege seg bort fra.
Det kan også være lurt å be om at eventuell uenighet om verdifall håndteres som et eget forhandlingsspor, atskilt fra de øvrige postene i oppgjøret, slik at ikke hele oppgjøret stopper opp på grunn av uenighet om nettopp dette punktet. I noen saker velger partene å bli enige om de øvrige postene først, og deretter forhandle videre – eventuelt med bistand fra en uavhengig sakkyndig – om verdifallspørsmålet spesifikt. På den måten unngår man at en vanskelig og tidkrevende diskusjon om verdiutvikling forsinker resten av oppgjøret unødvendig.
Kort oppsummert: - Det finnes ingen automatisk regel for hvem som bærer et verdifall ved heving. - Spørsmålet avgjøres etter en konkret vurdering av årsakssammenheng og ansvarsforhold. - Verdifall knyttet til selve mangelen taler for at selger bærer risikoen. - Verdifall som skyldes generell markedsutvikling kan vurderes annerledes. - Dokumentasjon av markedsutviklingen er ofte avgjørende for utfallet i slike saker.