Prinsippet bak full erstatning
Utgangspunktet i norsk erstatningsrett er at den skadelidte skal stilles økonomisk som om kontraktsbruddet aldri hadde skjedd, det som gjerne kalles positiv kontraktsinteresse. Dette er en bredere målestokk enn bare å dekke konkrete utlegg: den skal i prinsippet også fange opp forventet nytte og verdi av avtalen slik den skulle vært oppfylt. For en boligkjøper betyr dette i praksis at kostnadene til å bringe boligen opp i den standen den skulle vært i henhold til avtalen, som hovedregel er erstatningsberettiget, sammen med andre direkte følger av mangelen, som midlertidig bosted under utbedring eller nødvendig lagring av innbo.
Men "full erstatning" er ikke det samme som at ethvert beløp kjøper har lagt ut blir dekket uten videre. Utmålingen begrenses av at tapet må være en adekvat, altså påregnelig, følge av mangelen. Kostnader som ligger langt utenfor det selger med rimelighet kunne forutse da avtalen ble inngått, faller normalt utenfor, selv om de i og for seg har en viss sammenheng med mangelen. Denne avgrensningen er en av de vanligste kildene til uenighet mellom kjøper og selger i erstatningssaker, og det er ofte her partene bruker mest tid på å forhandle før en sak eventuelt havner for retten.
For deg som kjøper er det nyttig å tenke på utmålingen som to trinn: først en vurdering av om det i det hele tatt foreligger et erstatningsbetinget tap, og deretter en egen vurdering av hvor stort dette tapet faktisk er. De to spørsmålene blandes ofte sammen i praksis, men det er nettopp i det andre trinnet, altså beløpets størrelse, at de fleste konfliktene mellom kjøper og selger faktisk oppstår, snarere enn i spørsmålet om ansvar i det hele tatt foreligger.
Når kravet blir avkortet til det rimelige
I praksis ser man ofte at retten eller selger aksepterer prinsippet om erstatningsansvar, men er uenig i beløpets størrelse. Har du valgt en betydelig dyrere utbedringsmetode enn nødvendig, eller latt kostnadene løpe uten å begrense tapet ditt, kan kravet bli redusert til det som ville vært en rimelig og forsvarlig løsning. Det samme gjelder hvis du har fått med deg standardforbedringer i reparasjonen, altså en bedre bolig enn du opprinnelig kjøpte, hvor det kan være naturlig med et visst fradrag i den delen av kravet som knytter seg til selve oppgraderingen fremfor til utbedringen av mangelen.
Vurderingen er sjelden svart-hvitt. Retten eller partene ser gjerne hen til hvor stor mangelen er sammenlignet med boligens totale verdi, hvor mange alternative løsninger som fantes på markedet, og om kjøper har handlet raskt eller latt situasjonen dra ut i tid. Jo bedre du kan vise at valgene dine var forankret i en fornuftig vurdering på tidspunktet du tok dem, desto mindre er risikoen for at kravet blir avkortet i etterkant av at fakturaene er betalt. Har du derimot handlet impulsivt, uten å innhente sammenligningsgrunnlag, blir bevisbyrden tyngre å bære når selger først begynner å stille spørsmål ved enkeltposter.
Da Ingebrigt valgte det dyreste håndverkerfirmaet
Ingebrigt oppdaget råteskader i badegulvet kort tid etter overtakelse, og engasjerte umiddelbart det dyreste håndverkerfirmaet han fant i området, uten å innhente andre tilbud først. Da han senere fremmet kravet mot selger, ble deler av regningen bestridt, fordi selgers forsikringsselskap kunne dokumentere at et sammenlignbart firma kunne gjort samme jobb til en vesentlig lavere pris med tilsvarende kvalitet og garantivilkår. Ingebrigt fikk til slutt dekket det som tilsvarte en rimelig markedspris for utbedringen, men måtte selv bære mellomlegget opp til det han faktisk hadde betalt håndverkeren.
Saken hans illustrerer godt hvorfor det lønner seg å innhente minst to eller tre tilbud og dokumentere at valget av løsning var forsvarlig, før man setter i gang med en kostbar utbedring. Hadde Ingebrigt tatt seg tid til å sammenligne priser i forkant, og notert kort ned hvorfor han eventuelt likevel valgte et dyrere firma, ville trolig hele kravet blitt akseptert uten diskusjon, og han hadde spart seg både tid og en unødvendig konflikt med selgers forsikringsselskap i etterkant av utbedringen.
Hva utmålingen faktisk tar hensyn til
Ved beregningen ser man gjerne på utbedringskostnad eller verdireduksjon som følge av mangelen, eventuelle nødvendige midlertidige løsninger mens arbeidet pågår, og andre direkte og påregnelige følger av mangelen som naturlig hører med. Indirekte tap, som tapte leieinntekter eller andre følgeskader, krever i tillegg at det foreligger skyld hos selger eller en uttrykkelig garanti, og behandles derfor ofte som en egen og mer krevende del av kravet å få gjennomslag for hos motparten. Det er også vanlig at retten eller partene ser hen til hva som er en forholdsmessig og forsvarlig fremgangsmåte sammenlignet med boligens verdi og mangelens omfang, slik at helt marginale utgifter sjelden fører til egne tvister mellom partene.
Et annet moment som ofte trekkes inn, er hvor forutsigbart det var for selger at akkurat denne typen kostnad kunne oppstå som følge av mangelen. En utbedringskostnad som ligger tett opp mot det opprinnelige problemet, som selve råteskaden i eksempelet over, vurderes normalt annerledes enn kostnader som oppstår lenger ut i en årsakskjede av hendelser, selv om begge i utgangspunktet kan spores tilbake til samme mangel. Denne todelte tankegangen, hvor man først spør om tapet i det hele tatt hører hjemme innenfor mangelens naturlige virkeområde, og deretter om beløpet er rimelig, går igjen i de fleste utmålingsvurderinger, og er nyttig å ha i bakhodet når du selv setter sammen kravet ditt.
Slik bygger du et solid utmålingskrav
Start alltid med å innhente flere tilbud før du iverksetter utbedring, slik at du kan dokumentere at valgt løsning var markedsmessig riktig når kravet senere skal vurderes av selger eller en domstol. Skill tydelig mellom kostnader som er en direkte og nødvendig følge av mangelen, og mer perifere utgifter du håper blir dekket, slik at kravet ditt fremstår ryddig og etterprøvbart for mottakeren. Ta vare på all dokumentasjon fortløpende, og vær forberedt på at motparten kan argumentere for at deler av kravet er urimelig høyt eller innebærer en standardheving du selv bør dekke fremfor selger.
Er saken stor eller komplisert, med flere kostnadsposter og usikker påregnelighet for enkelte av dem, er det ofte lønnsomt å få en boligadvokat eller en uavhengig takstmann til å kvalitetssikre beregningen før du sender det samlede kravet til selger. En slik gjennomgang kan avdekke om enkelte poster bør tas ut eller begrunnes bedre, og gir deg et sterkere utgangspunkt dersom selger velger å bestride deler av kravet. Det er ofte billigere å bruke litt tid og ressurser på en solid gjennomgang i forkant, enn å måtte forsvare et svakt begrunnet krav i en forhandling eller rettsprosess som trekker ut i tid.
Kort oppsummert: - Utmålingen tar sikte på å stille deg som om avtalen var riktig oppfylt, men er begrenset til påregnelige og rimelige følger av mangelen. - Direkte tap som utbedringskostnad og verdireduksjon dekkes normalt fullt ut, forutsatt at kostnadsnivået er forsvarlig. - Unødvendig dyre løsninger kan bli avkortet til det som tilsvarer en rimelig markedspris for tilsvarende arbeid. - Indirekte tap krever i tillegg skyld hos selger eller en uttrykkelig garanti for å bli dekket. - Innhent flere tilbud og dokumenter valgene dine, slik at kravet står seg best mulig ved uenighet med selger.