Hvorfor et lovvalg i kontrakten ikke fjerner norsk husleievern
Det er fullt lovlig å skrive en leiekontrakt på engelsk, og internasjonale utleieaktører gjør dette ofte fordi de opererer i flere land med standardiserte maler. Problemet oppstår når malen også inneholder en lovvalgsklausul som er hentet fra en helt annen sammenheng — gjerne fra internasjonal næringsvirksomhet — og som ikke er tilpasset det at avtalen i realiteten gjelder en bolig i Norge, leid ut til noen som bor og har sitt liv her.
For en reell norsk leieavtale, om en bolig som fysisk ligger i Norge og leies ut til noen med tilknytning til Norge, vil norsk husleielovgivning som utgangspunkt komme til anvendelse uavhengig av hva kontrakten påstår om lovvalg. Tanken bak dette er den samme som ligger til grunn for husleieloven § 1-2: leietakervernet i norsk rett er ikke noe partene fritt kan avtale seg bort fra, verken gjennom en direkte formulert klausul på norsk eller gjennom en henvisning til et annet lands rett som gir svakere vern. Et forsøk på å bruke lovvalg som en snarvei rundt det ufravikelige vernet, vil normalt ikke bli respektert når leieforholdet reelt sett er norsk.
Dette er ikke spesielt for husleieforhold. Det samme grunnprinsippet gjelder på flere andre områder der lovgivningen er ment å beskytte den svakere parten i et avtaleforhold — tanken er at et vern som er ufravikelig etter norsk rett, ikke skal kunne omgås bare ved å skrive et annet lands navn inn i en kontraktsklausul. Boligleie i Norge er nettopp et slikt område.
For Synne er det også en praktisk side ved dette: hun bor og arbeider i Norge, betaler for boligen med norske kroner, og har hele sitt daglige liv knyttet til stedet hun leier. Det er nettopp denne typen reell, tett tilknytning til Norge som gjør at en formell henvisning til et annet lands rett har liten gjennomslagskraft — kontrakten kan være skrevet hvor som helst, men leieforholdet lever i Norge.
Hva som skiller et reelt lovvalg fra et forsøk på omgåelse
Det finnes selvsagt leieforhold med et ekte internasjonalt element — for eksempel der både utleier og leietaker er utenlandske og avtalen har liten tilknytning til Norge utover at eiendommen ligger her. Slike grensetilfeller kan være mer sammensatte rent juridisk. Men for det store flertallet av leieforhold Synne og andre lesere av denne artikkelen befinner seg i — en bolig i Norge, leid ut som en ordinær bolig til noen som skal bo der i Norge — er tilknytningen til Norge så sterk at et forsøk på å erstatte norsk husleievern med et annet lands rett, ikke er noe leietaker trenger å legge særlig vekt på.
Det at kontrakten er skrevet på engelsk, forteller heller ingenting om hvilket lands rett som faktisk gjelder. Mange internasjonale selskaper, ambassader og utenlandske arbeidsgivere bruker engelskspråklige kontrakter av praktiske grunner, uten at det endrer noe ved at det underliggende leieforholdet er norsk. Språket i dokumentet og hvilken lovgivning som faktisk styrer forholdet, er to helt forskjellige spørsmål.
Det gjelder også når begge parter i utgangspunktet er utenlandske statsborgere. Det avgjørende er ikke partenes nasjonalitet, men hvor boligen ligger og hvor leieforholdet reelt sett utspiller seg. En bolig i Norge, leid ut til noen som bor og lever her, forblir et norsk leieforhold uansett hvilket språk eller hvilken nasjonalitet som preger avtalens parter.
Hva Synne kan legge til grunn
Synne kan trygt forholde seg til at hun har de samme rettighetene som enhver annen leietaker i Norge — depositumsregler, oppsigelsesvern, rett til å kreve mangler utbedret, og alt det øvrige husleieloven gir — selv om kontrakten er skrevet på engelsk og formelt viser til et annet lands rett. Skulle en konkret tvist oppstå der utleier forsøker å bruke lovvalgsklausulen til å svekke hennes rettigheter, er dette noe hun bør ta opp direkte: at leieforholdet er norsk i alle relevante henseender, og at klausulen ikke kan brukes til å omgå det norske husleievernet.
Synne kan også gjerne be om at kontrakten leveres eller oversettes til norsk, selv om hun selv leser engelsk godt. Det er ikke et krav for at hun skal ha rettighetene sine i behold, men det gjør det enklere å sammenligne kontraktsteksten direkte mot husleielovens egne formuleringer dersom et spørsmål om et konkret vilkår skulle dukke opp senere.
Kort oppsummert
En engelskspråklig kontrakt med en klausul om utenlandsk lovvalg fjerner normalt ikke det norske husleievernet for en bolig som faktisk ligger i Norge og leies ut som en reell bosituasjon her. Det ufravikelige vernet i norsk husleielovgivning er ikke noe partene kan avtale seg bort fra, verken direkte eller ved å vise til et annet lands rett. Språket i kontrakten endrer ikke dette.