Uregistrert jordsameie i matrikkelen forklart

Hva et jordsameie er

Matrikkellova § 5 regner jordsameie som en egen type matrikkelenhet. Loven definerer det som grunnareal som ligger i sameie mellom flere grunneiendommer, der sameiepartene inngår i grunneiendommene. Partene i et jordsameie er altså ikke personer som sådan, men eiendommer. Hører du til en av eiendommene, har du en del av sameiet gjennom eiendommen din.

Typiske eksempler er en felles utmarksteig, et område med skog eller beite som flere gårder eier sammen, eller grunn ved vann som aldri ble delt da gårdene ble skilt fra hverandre. Slike felleseier kan ha ligget urørt i generasjoner.

Er jordsameiet registrert, har det eget matrikkelnummer. Er det uregistrert, finnes grunnen og sameiet i rettslig forstand, men matrikkelen viser ikke et eget objekt, og det kan være uklart for alle hvor grensene går og hvem som er parter.

Hva det betyr at det ikke er registrert

At sameiet ikke er ført inn i matrikkelen, betyr ikke at eiendomsretten mangler. Retten følger av skjøter, gamle skylddelinger, avtaler og rettsavgjørelser, ikke av registeret alene. Matrikkelen sier hva som er registrert, ikke hva som til sjuende og sist er rett.

Praktisk betyr det at det kan være vanskelig å dokumentere hvem som eier og hvor stor del hver har. Skal noen selge eller pantsette sin andel, bygge på arealet eller avtale bruk, mangler det et sikkert utgangspunkt. Gamle skjøter kan nevne andeler som brøk eller som en del av en eldre gard, uten at det er avklart hvilke av dagens eiendommer som har arvet dem. Les mer om gamle skylddelinger og grenser.

Hvilke dokumenter som kan vise andelene, er forskjellig fra sak til sak. Gamle skjøter, skylddelingsforretninger, avtaler mellom gårdbrukerne og tidligere jordskiftesaker er vanlige kilder. Finner dere ikke noe som fastslår andelene, kan jordskifteretten ta stilling til det som en del av en sak om sameiet.

Så lenge sameiet er uregistrert, er det heller ikke registrert noe eget areal i matrikkelen. Det gjør det vanskeligere for kommunen og for en kjøper å vite hva en eiendom egentlig har andel i. En eiendom med andel i et uregistrert jordsameie kan derfor se mindre ut på papiret enn den er i virkeligheten.

Slik registreres jordsameiet

Etter matrikkellova § 14 kan et jordsameie registreres i matrikkelen med eget matrikkelnummer når det er gjort sannsynlig at enheten er et jordsameie. Det er nok at det er gjort sannsynlig. Sameiet kan registreres selv om det ikke er helt avklart hvem som har andeler og hvor store de er.

For registrering av uregistrert jordsameie må det holdes oppmålingsforretning (§ 6). I forretningen klarlegges og beskrives grensene og rettighetene i tråd med påstandene til partene og dokumentene som legges fram (§ 33).

Etter § 24 skal tinglysing av en slik registrering bare skje hvis noen krever det særskilt. Registrering i matrikkelen er altså ikke det samme som en rettslig avgjørelse av andelsforholdene.

Når sameiet må tas opp i jordskifteretten

Jordskifteretten kan fastsette grenser for jordsameie som egen sak, jf. jordskiftelova § 4-2. Retten kan også løse opp sameige og sambruk mellom eiendommer, helt eller delvis (§ 3-6). Fører en avgjørelse til at et nytt jordsameie må registreres, eller at en umatrikulert grunneiendom skal matrikuleres, gjelder reglene i § 3-35.

Jordskifteretten kan også ta stilling til rettighetene til de enkelte partene i et sameie, for eksempel hvem som skal bruke hvilken del. Les om bruksordning i jordskifteretten.

Kort oppsummert

• Et jordsameie er grunn som flere eiendommer eier i fellesskap, og partene er eiendommene.
• Et uregistrert jordsameie har ikke eget matrikkelnummer, men eiendomsretten består.
• Etter matrikkellova § 14 kan sameiet registreres når det er gjort sannsynlig at det er et jordsameie, selv om andelene ikke er avklart.
• Registreringen krever oppmålingsforretning.
• Uenighet om grenser eller andeler kan løses i jordskifteretten.