Kan jeg trekke fra egen arbeidsinnsats på boligen i gevinstberegningen?
Nei, verdien av ditt eget arbeid kan du ikke trekke fra i gevinstberegningen. Det du kan regne med, er dokumenterte utgifter til materialer og til håndverkere du har betalt. Utgiftene må gjelde påkostning, altså forbedringer, og ikke vanlig vedlikehold. Er gevinsten skattefri etter boligregelen i skatteloven § 9-3, har det ingen betydning.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Når egeninnsatsen i det hele tatt betyr noe
Selger du en bolig du har eid i mer enn ett år og bodd i minst ett av de to siste årene, er gevinsten skattefri etter skatteloven § 9-3. Da trenger du ikke regne ut gevinsten, og det er likegyldig hva du har pusset opp eller hvor mange timer du har lagt ned.
Spørsmålet får betydning når gevinsten er skattepliktig. Det gjelder blant annet utleieboliger, boliger du ikke har bodd i lenge nok og tomter. Da avgjør oppussingen om du kan trekke fra noe, og hva.
Egeninnsats og fradrag i gevinsten: hva som trekkes fra
Gevinsten er salgssummen minus inngangsverdien, og tap gir fradrag bare i samme utstrekning som gevinst er skattepliktig, jf. skatteloven § 9-4. Inngangsverdien er det du betalte for boligen, pluss kostnader ved kjøpet og påkostninger. Det er her fradraget for oppussing hører hjemme: det du har betalt for å forbedre boligen, legges til inngangsverdien og reduserer gevinsten.
Utgifter til materialer regnes med. Det samme gjør faktura fra håndverkere, rørleggere, elektrikere og andre du har betalt. Verdien av dine egne timer regnes ikke med. Du har ikke hatt noen utgift, og det er utgifter som gir fradrag.
Dette er praksis og ikke noe skatteloven sier uttrykkelig i en egen paragraf. Utgangspunktet er at gevinsten skal reflektere det du faktisk har hatt av kostnader.
Mange tror at de kan regne timene sine til en timepris og trekke fra beløpet. Har du brukt 400 timer og mener en håndverker ville tatt 600 kroner timen, blir det 240 000 kroner på papiret. Det kan du ikke trekke fra. Du har ikke betalt noen for jobben, og du har ikke hatt noen utgift.
Påkostning og vedlikehold er ikke det samme
Bare påkostninger øker inngangsverdien. En påkostning er en forbedring som hever boligens standard, for eksempel et nytt bad der det var et enklere fra før, et tilbygg eller en utvidet terrasse. Vedlikehold er arbeid som holder standarden ved like, som å male om eller skifte et slitt gulv med tilsvarende. Slike utgifter er ikke en del av inngangsverdien.
Skillet er ikke alltid skarpt. Bytter du ut et kjøkken fra 1985 med et moderne kjøkken, er det vanligvis en påkostning. Bytter du kun skapdører, er det mer i retning av vedlikehold. Har du allerede fradragsført utgiften som vedlikehold i en leieperiode, kan den ikke trekkes fra en gang til.
Materialer du har kjøpt, men ikke brukt, hører ikke med. Det samme gjelder verktøy du har kjøpt for å gjøre jobben selv, med mindre de er nødvendige deler av det ferdige bygget. Ta vare på fakturaene fra byggevarehandelen og merk av hva som gikk til hva.
Thea bygger tilbygg
Thea kjøpte en rekkehusleilighet til utleie for 2 900 000 kroner. Hun bygde selv et lite tilbygg med 18 kvadratmeter. Hun brukte 280 000 kroner på materialer, leide inn en elektriker for 45 000 kroner og en rørlegger for 60 000 kroner. Selv brukte hun 400 timer.
Det Thea kan legge til inngangsverdien, er 280 000 + 45 000 + 60 000 = 385 000 kroner. De 400 timene teller ikke. Inngangsverdien blir 2 900 000 + 385 000 = 3 285 000 kroner.
Hun selger for 4 500 000 kroner og har 105 000 kroner i salgskostnader. Gevinsten blir 4 500 000 minus 3 285 000 minus 105 000, altså 1 110 000 kroner. Hadde hun fått regne med timene, ville gevinsten vært lavere, men det får hun ikke.
Verdiøkningen fra arbeidet hennes ligger altså i gevinsten og beskattes.
Ta vare på dokumentasjonen til du har solgt boligen og skattemeldingen er endelig. Faktura, kontoutskrift, byggesøknad og bilder fra før og etter er det beste beviset. Planlegger du et nytt prosjekt, bør du samle bilagene i en mappe fra første dag. Det blir mye lettere å forklare hva du har lagt ned i boligen når du en dag selger den.
Spørsmålet er også aktuelt når boligen er arvet eller fått i gave og skal selges med skattepliktig gevinst. Oppussing du selv har bekostet etter overtakelsen, kan legges til inngangsverdien på samme måte, mens oppussing arvelateren gjorde, følger med den inngangsverdien du overtok.
Hva hvis venner eller familie hjalp deg
Hjelp fra familie eller venner uten at du har betalt for den, gir heller ikke noe fradrag. Betalte du dem en pris for jobben og kan vise det, regnes beløpet som utgift, og du bør helst ha faktura, avtale og bankoverføring. Kontantbetaling uten dokumentasjon er vanskelig å få godkjent.
Kort oppsummert
- Verdien av eget arbeid kan ikke trekkes fra i gevinstberegningen.
- Materialer og betalt hjelp fra håndverkere kan regnes som påkostning og legges til inngangsverdien, hvis de er dokumentert.
- Bare påkostninger teller. Vanlig vedlikehold gir ikke økt inngangsverdi.
- Er gevinsten skattefri etter § 9-3, spiller ikke oppussingen noen rolle for skatten.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.