Hvorfor det oppstår behov for en tredjepartsvurdering

I mange boligtvister har begge parter allerede engasjert hver sin fagperson: kjøperen har kanskje fått en byggmester eller takstmann til å vurdere en skade, mens selgeren viser til den opprinnelige tilstandsrapporten eller henter inn sin egen motvurdering. Når partenes egne eksperter kommer til ulike konklusjoner, står saken lett fast — begge parter har «sin» fagperson i ryggen, og ingen av dem oppfattes som fullt nøytrale av motparten.

Dette er situasjonen der en tredjepartsvurdering ofte kommer inn som et nyttig verktøy. Ved å hente inn en fagperson som ingen av partene har brukt tidligere, og som ikke har noen økonomisk eller personlig interesse i utfallet, kan man få en vurdering begge parter lettere kan feste lit til — selv om den til syvende og sist likevel gir én av partene medhold i sak.

Hvordan velges en tredjepart

Ideelt sett bør en tredjepartsvurdering avtales i fellesskap mellom partene, gjerne med en felles instruks om hva som skal vurderes og hvilke spørsmål som skal besvares. Dette styrker vurderingens troverdighet betydelig, fordi begge parter da har hatt mulighet til å påvirke rammene for oppdraget og stille spørsmål underveis. En felles bestilt tredjepartsvurdering vil normalt også deles på kostnaden mellom partene, eventuelt med en fordeling som avtales på forhånd eller avhenger av utfallet.

Det er også fullt mulig at bare den ene parten bestiller en tredjepartsvurdering på egen hånd, uten at motparten er involvert i utvelgelsen. En slik vurdering er fortsatt et nyttig bevismiddel, men den vil naturlig nok ikke ha samme grad av objektivitet i motpartens øyne, selv om fagpersonen som sådan er uavhengig. Motparten kan da velge å bestride konklusjonene, eventuelt innhente sin egen, konkurrerende vurdering.

Tredjepartsvurdering versus rettsoppnevnt sakkyndig

Det er verdt å skille tredjepartsvurderingen fra det som skjer dersom en sak faktisk havner i retten. Der kan retten oppnevne en rettsoppnevnt sakkyndig, som har en formelt annen rolle: vedkommende oppnevnes av domstolen, ofte etter forslag fra partene, og har plikt til å gi en objektiv og upartisk vurdering direkte til retten, uavhengig av hvem som har bedt om oppnevningen. En rettsoppnevnt sakkyndig sin vurdering tillegges normalt betydelig vekt i den videre saken, nettopp fordi vedkommende ikke er valgt eller instruert av noen av partene alene.

En tredjepartsvurdering innhentet før eller utenfor en rettsprosess kan fungere som en forløper til dette — den gir partene et signal om hvor sterkt eller svakt et krav faktisk står, og kan i mange tilfeller bidra til at en sak løses gjennom forhandling før den i det hele tatt kommer så langt som til en rettsoppnevnt sakkyndig.

Når bør du foreslå en tredjepartsvurdering?

Det er særlig hensiktsmessig å foreslå en tredjepartsvurdering når partene har kommet til et punkt der videre diskusjon ikke lenger fører noen vei — dere er begge sikre i egen sak, men ingen av dere klarer å overbevise den andre. Det kan også være smart å foreslå det tidlig i en konflikt, før posisjonene har rukket å låse seg helt, fordi det da er lettere å bli enige om felles rammer for oppdraget.

Tenk deg en tvist om et loftsrom i en enebolig i Sarpsborg, der kjøperen mener fuktskader i takkonstruksjonen forelå allerede ved overtakelse, mens selgeren mener skaden har oppstått i etterkant på grunn av kjøperens egen bruk av rommet. Her kan en felles bestilt tredjepartsvurdering, med en klar instruks om nettopp å vurdere skadens alder og sannsynlige årsak, være avgjørende for å bryte fastlåsheten — og kan i beste fall spare begge parter for en langvarig og kostbar rettsprosess.

Hva bør en god instruks inneholde?

Instruksen til den sakkyndige bør være så presis som mulig, uten samtidig å legge føringer for konklusjonen. Det er en forskjell mellom å be om en vurdering av «om det er en fuktskade i takkonstruksjonen, og i så fall hvor lenge den antas å ha vært til stede» og å be om en bekreftelse på «at fuktskaden skyldes byggefeil» — det siste forsøker å styre svaret i en bestemt retning før undersøkelsen i det hele tatt er gjort. En balansert instruks stiller åpne, faktaorienterte spørsmål og overlater den faglige konklusjonen til fagpersonen selv.

Det kan også være lurt å be om at den sakkyndige leverer en skriftlig rapport med begrunnelse, ikke bare en kort konklusjon, slik at begge parter kan forstå resonnementet bak vurderingen. En godt begrunnet rapport er dessuten langt mer nyttig dersom saken senere må dokumenteres overfor en domstol, et forsikringsselskap eller en advokat.

Kostnad og fordeling

Kostnaden ved en tredjepartsvurdering varierer avhengig av sakens kompleksitet og omfanget av undersøkelsen som kreves. Ved en felles bestilt vurdering er det vanlig å avtale på forhånd hvordan kostnaden skal fordeles — for eksempel likt mellom partene i utgangspunktet, med en etterfølgende justering avhengig av hvem som får medhold. Dette bør avklares skriftlig før oppdraget igangsettes, slik at det ikke oppstår en ny konflikt om selve regningen etter at vurderingen foreligger.

Hva gjør du hvis du er uenig i tredjepartsvurderingen?

En tredjepartsvurdering er ikke rettslig bindende i seg selv, med mindre partene på forhånd har avtalt at den skal være det. Er du sterkt uenig i konklusjonen, står du fortsatt fritt til å forfølge saken videre, for eksempel gjennom forliksrådet eller søksmål, der vurderingen da vil inngå som ett av flere bevis retten skal vurdere. Det er likevel verdt å tenke nøye gjennom hvorfor du er uenig — er det den faktiske observasjonen som er feil, eller er det den juridiske konklusjonen fagpersonen har trukket, som egentlig ikke er fagpersonens oppgave å avgjøre?

Hva bør du gjøre nå

Foreslå en tredjepartsvurdering skriftlig overfor motparten, med et konkret forslag til hvilke spørsmål som bør besvares og eventuelt hvilke aktører som kan være aktuelle. Sørg for at instruksen til den sakkyndige er tydelig og balansert, og be gjerne om at begge parter får anledning til å kommentere instruksen før oppdraget starter. Avtal kostnadsfordeling skriftlig på forhånd. Er saken stor eller komplisert, kan det være lurt å involvere en boligadvokat i utformingen av instruksen, slik at vurderingen faktisk svarer på de spørsmålene som er avgjørende for det rettslige kravet.

Kort oppsummert: - En tredjepartsvurdering er en ny, uavhengig faglig vurdering fra en aktør ingen av partene har brukt tidligere. - Den kan bidra til å løse en fastlåst tvist utenfor domstolene, eller styrke bevisbildet i en senere sak. - En felles bestilt vurdering med avtalt instruks har normalt størst troverdighet for begge parter. - Den skiller seg fra en rettsoppnevnt sakkyndig, som oppnevnes av domstolen i en pågående rettssak. - Avtal kostnadsfordeling og instruks skriftlig før oppdraget settes i gang.