Bakgrunnen: hva regelverket faktisk sier

Det finnes ingen bestemmelse i avhendingslova eller forskriften om «tryggere bolighandel» som sier at én tilstandsrapport automatisk går foran en annen når to rapporter er uenige. Det regelverket derimot sier noe om, er hvordan en tilstandsrapport skal utarbeides for i det hele tatt å telle som en pålitelig kilde: bygningssakkyndig skal følge fastsatte undersøkelsesmetoder, herunder bruke hulltaking og fuktmåling i våtrom der det er mistanke om avvik, og kan bare unnlate dette i særlige unntakstilfeller med skriftlig begrunnelse. Når to rapporter spriker, blir derfor spørsmålet i praksis hvilken av dem som best oppfyller disse kravene — er begge basert på grundige, dokumenterte undersøkelser, eller er den ene mer overfladisk? Er TG-vurderingene i NS 3600 satt ut fra faktiske funn, eller ut fra en generell antagelse? Dette har direkte betydning for avhendingslova § 3-9, fordi det er den «tydelig» beskrevne opplysningen som avgjør hva kjøper anses å kjenne til. To rapporter som sier ulike ting om samme forhold, kan i seg selv svekke argumentet om at noe var «tydelig» opplyst, fordi bildet fremstår som usikkert snarere enn entydig. I en eventuell tvist vil retten eller en oppnevnt sakkyndig gjerne se hen til hvilken rapport som har best dokumentert metodikk, og kan i noen tilfeller også oppnevne en egen uavhengig sakkyndig for å avklare det reelle forholdet når partenes egne rapporter ikke gir svar alene. Det er verdt å merke seg at heller ikke prisen på undersøkelsen eller hvem som har bestilt den, er avgjørende i seg selv — en rapport bestilt og betalt av kjøper kan fint veie tyngre enn selgers, dersom den er den som best etterlever kravene til metode og dokumentasjon i forskriften.

Hvordan dette slår ut i praksis

Erik og Sunniva skulle kjøpe en enebolig med et tak som hadde noen synlige flekker på undersiden i loftsrommet. Selgers tilstandsrapport satte TG1 på taket, med en kort merknad om «mindre fuktflekker, antatt eldre og uten aktiv lekkasje». Fordi paret var usikre, bestilte de en egen bygningssakkyndig som gjorde en grundigere undersøkelse med fuktmåler direkte på stedet, og som konkluderte med TG3 — aktiv fukt og indikasjon på pågående lekkasje som burde utbedres før overtakelse. De to rapportene kunne rett og slett ikke begge ha rett samtidig. Erik og Sunniva tok kontakt med megler og la frem sin egen rapport som grunnlag for forhandling, og partene ble til slutt enige om å bestille en tredje, uavhengig vurdering fra en bygningssakkyndig ingen av partene hadde brukt fra før. Den tredje rapporten bekreftet fuktfunnene til paret sin egen bygningssakkyndig, og selger valgte å utbedre taket før overtakelse fremfor å risikere en mangelssak i etterkant. Hadde paret i stedet stolt blindt på selgers TG1-vurdering uten å forfølge sin egen mistanke, hadde de trolig overtatt en bolig med en skjult, aktiv lekkasje — og stått i en vesentlig vanskeligere bevissituasjon dersom de senere oppdaget dette selv, fordi selgers rapport da kunne brukes til å hevde at forholdet allerede var opplyst, om enn med lavere alvorlighetsgrad. Prisen for den tredje vurderingen ble i dette tilfellet delt mellom partene, noe som i praksis er en vanlig og pragmatisk løsning når begge har interesse av å få et faktisk avklart svar før overtakelsen finner sted.

Vanlige misforståelser og fallgruver

En vanlig misforståelse er å tro at den rapporten som er nyest eller dyrest, automatisk er mest korrekt. Det avgjørende er ikke tidspunkt eller pris, men hvor grundig undersøkelsesmetodikken faktisk var, og om bygningssakkyndig fulgte de fastsatte kravene til blant annet hulltaking og fuktmåling der det var grunn til det. En annen fallgruve er å tro at man må velge side umiddelbart og kaste den andre rapporten. Begge rapportene bør tas vare på og sammenlignes systematisk punkt for punkt, fordi selv en rapport du er uenig i kan inneholde nyttig informasjon eller senere bli relevant bevis. Noen tror også at sprikende rapporter automatisk betyr at handelen kan heves. Det stemmer ikke — spriket i seg selv er ikke en mangel, det er et signal om at forholdet bør avklares nærmere, gjerne gjennom en tredje vurdering, før man konkluderer med noe juridisk. En siste fallgruve er å gå i forhandling med selger uten å ha strukturert sammenligningen skriftlig — det gjør det vanskeligere å argumentere for din versjon, og lettere for motparten å avfeie innvendingene dine som løse påstander. Enkelte tror også at det holder å be den ene bygningssakkyndige om å «se på saken en gang til» — det er sjelden en god løsning, siden vedkommende da lett blir farget av sin egen tidligere konklusjon, fremfor å vurdere funnene med nye og uavhengige øyne.

Hva bør du gjøre nå

  1. Legg de to rapportene ved siden av hverandre og noter konkret hvilke punkter som spriker, og hvor stort avviket i TG-grad faktisk er.
  2. Undersøk hvilken metodikk hver rapport bygger på — ble det gjort hulltaking og fuktmåling, eller kun en rask visuell vurdering uten videre kontroll?
  3. Ta kontakt med megler eller selger tidlig, og legg frem uenigheten skriftlig og saklig, med konkret henvisning til de aktuelle funnene i begge rapportene.
  4. Vurder å bestille en tredje, uavhengig vurdering fra en bygningssakkyndig ingen av partene har brukt fra før, særlig ved store eller alvorlige avvik.
  5. Bruk sprikende rapporter aktivt som forhandlingsgrunnlag i budrunden, ikke bare som noe du venter med å avklare til etter overtakelse.
  6. Ta vare på all dokumentasjon og korrespondanse om uenigheten — dette kan bli avgjørende bevis dersom saken senere ender i en tvist.
  7. Vurder om avviket bør meldes videre til den bygningssakkyndiges bransjeorganisasjon dersom du mistenker at fastsatte undersøkelsesmetoder ikke ble fulgt.
  8. Avtal skriftlig, gjerne i en enkel e-post, hvem som skal dekke kostnaden for en eventuell tredjevurdering før den bestilles, slik at ikke uenigheten om metode utvides til en uenighet om penger.

Sprikende takstrapporter er sjeldent svart-hvitt, og det er nettopp derfor det lønner seg å håndtere uenigheten metodisk fra starten av, i stedet for å la den ene eller andre rapporten stå ukommentert. Jo bedre du dokumenterer hvordan og hvorfor rapportene er uenige, desto sterkere står du både i en eventuell forhandling og i en senere tvist. Dette gjelder uavhengig av om du er kjøper eller selger i saken. Dette er en type sak der en boligadvokat raskt kan vurdere hvilken rapport som trolig veier tyngst i din konkrete situasjon, og hjelpe deg å legge en strategi for hvordan uenigheten bør håndteres videre.

Kort oppsummert: - Ingen automatisk regel avgjør hvilken av to sprikende rapporter som «vinner». - Avgjørende er ofte hvilken rapport som bygger på grundigst dokumentert undersøkelsesmetodikk. - En tredje, uavhengig vurdering er en anerkjent løsning ved store avvik. - Sprikende rapporter kan brukes både i budforhandling og som bevis i en senere tvist. - En boligadvokat kan raskt vurdere hvilken rapport som trolig veier tyngst i din sak.