Teller tiden til forrige eier med når jeg vil hevde?
Ja, så lenge overgangen fra forrige eier til deg var lovlig. Når to eller flere har hatt tingen etter hverandre i sammenheng, regnes tiden samlet, og hevden er fullført når hevdstiden er ute (hevdsloven § 3). For eiendomsrett er den 20 år. Bruken må ha oppfylt vilkårene for hevd også den tiden forrige eier hadde eiendommen.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Spørsmålet dukker opp når du har overtatt en hage, en gårdsplass eller en stripe langs grensen, og forrige eier hevdet at den hørte til tomten. Kan du slå sammen årene, eller må du begynne på null? Svaret avhenger av hvordan du overtok, og av hva forrige eiers tid egentlig inneholdt.
Slik regner du sammen forrige eiers tid
Hevdsloven § 2 sier at den som har en ting som sin egen i 20 år i sammenheng, hevder eiendomsrett. Neste paragraf åpner for å legge sammen tiden. Har to eller flere hatt tingen etter hverandre i sammenheng, og overgangen mellom dem var lovlig, er hevden fullført når hevdstiden er ute. Du trenger altså ikke sitte alene i 20 år.
Reglene om eiendomshevd gjelder tilsvarende for bruksrett, etter § 7. Det betyr at du også kan regne sammen tiden når du hevder en veirett eller en annen bruksrett, ikke bare når du hevder selve eiendommen. Hevdstiden for bruksrett er 20 år, men 50 år hvis bruken ikke viser seg gjennom en fast innretning (§ 8). Nødvendig vei og opplagsplass er unntatt fra 50-årsregelen.
Lenken som må være på plass, er «sammenheng». Det kan ikke ha vært et hull der ingen brukte stedet som sitt, og bruken må ha vært av samme slag hele veien. Et hull på noen år i midten kan i verste fall bety at du må begynne på nytt.
Hva som er en lovlig overgang
Loven bruker ordet lovlig om overgangen mellom to besittere. Det dekker de vanlige måtene en eiendom skifter hender på: kjøp, gave, arv og skifte. Når du overtar fra en som har hatt stedet i bruk, overtar du også den besittelsen han hadde.
Tar noen i stedet over stedet ved å tvinge seg til det, eller flytter inn på en tomt ingen har overdratt, er overgangen ikke lovlig. Da kan ikke den nye besitteren bygge videre på tiden til den forrige.
Vilkårene må være oppfylt i hele perioden
Å legge sammen årene hjelper bare hvis alle årene tåler en gjennomgang. Den som vet at han ikke eier tingen, hevder ikke, og det samme gjelder den som ikke visste det fordi han ikke var så aktsom som han burde (§ 4). Har forrige eier hatt gjerdet i feil linje i mange år og visst at grensen gikk et annet sted, er ikke de årene verdt noe.
Loven sier ikke uttrykkelig hvordan god tro vurderes når flere har hatt tingen etter hverandre. Det betyr at spørsmålet om hvem som visste hva og når, blir en konkret vurdering. Mest nøkternt er det å regne med at både din egen og forrige eiers bruk må tåle den prøven. Mer om kravet står i artikkelen om god tro ved hevd.
Bruk etter lån, leie eller annen tillatelse gir heller ikke hevd (§ 5). Hadde forrige eier fått låne stripen av naboen, teller ikke de årene som hevdstid, og du overtar ikke mer rett enn han hadde.
Jorunn og grasstripen langs grensen
Arne Solbakken kjøpte et småbruk høsten 2006. Fra første dag brukte han en tre meter bred grasstripe langs nabogrensen som del av hagen. Han hadde klippet den, satt opp en bærbusk-rad og trodde det var hans. Så vidt han visste, var det slik tomten var solgt til ham.
I 2014 solgte Arne til Jorunn Haugen. Hun fortsatte akkurat som han hadde gjort, og stripen så ut som før. I oktober 2026 har Jorunn hatt eiendommen i tolv år, og Arne hadde den i åtte. Til sammen er det 20 år. Siden kjøpet var en lovlig overgang, kan hun regne årene samlet.
Naboen, Tormod Lie, mener stripen er hans og viser til kartet. Da kommer de to spørsmålene som avgjør saken. Det første er om Arne virkelig trodde at stripen hørte til tomten, og om det var aktsomt, siden han kunne ha sett på kartet eller spurt selgeren. Det andre er om noen har brukt stripen med Tormods tillatelse. Er svaret ja på det første og nei på det andre, kan Jorunn ha vunnet hevd.
Slik dokumenterer du forrige eiers bruk
Du må kunne vise hvordan stripen eller veien har vært brukt, også i tiden før du kom. Aktuelle beviser er:
- gamle flyfoto og bilder fra hagen
- salgsoppgaven og det forrige eier sa om arealet da du kjøpte
- vitner, for eksempel naboer eller familie som har kjent stedet lenge
- kvitteringer og regninger for gjerder, beplantning eller grus
Spør forrige eier om han kan skrive ned det han vet. Det hjelper at utsagnet er datert og underskrevet mens han fortsatt husker det. En kort forklaring om hva han trodde om grensen, og om noen noen gang hadde sagt noe annet, er verdt mye.
Samme tankegang finnes i tinglysingsloven § 38 a: den som har vært eier i minst 20 år, alene eller sammen med sin hjemmelsmann (den han fikk eiendommen fra), kan under visse vilkår få grunnbokshjemmel.
Hva som kan stoppe hevden underveis
Hevden stopper hvis det blir reist søksmål mot hevderen om retten til tingen og saksøkeren får medhold (§ 6). Den stopper også hvis hevderen mister tingen og ikke får den tilbake innen to år. Slike avbrudd gjelder for den som har sittet med tingen, og de kan ramme tiden du bygger på.
Er det reist et søksmål mot forrige eier før du kjøpte, og eieren fikk medhold, kan hevden være stoppet allerede da. Spør om det før du regner med årene.
Kort oppsummert
- Forrige eiers tid teller med når overgangen til deg var lovlig, for eksempel kjøp, gave eller arv (hevdsloven § 3).
- Hevdstiden kan bare regnes samlet hvis bruken henger sammen uten opphold.
- Vilkårene om at bruken skjedde som egen, i aktsom god tro og uten tillatelse, må være oppfylt også for den perioden.
- Dokumenter forrige eiers bruk så tidlig som mulig, helst med en skriftlig forklaring fra ham.
- Et søksmål der eieren får medhold, stopper hevden.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.