Hvorfor takstmannen ofte er et sentralt vitne
I en boligtvist der selve tilstandsrapporten står i sentrum — enten fordi kjøperen mener rapporten ga et misvisende bilde av boligen, eller fordi det er strid om hva som faktisk ble besiktiget og hvordan — er takstmannen ofte den som sitter med mest direkte kunnskap om selve befaringen. Rapporten i seg selv er et skriftlig dokument, men den fanger ikke nødvendigvis opp alle nyanser i hva takstmannen faktisk så, tenkte og vurderte underveis. Et vitnemål i retten gir mulighet til å stille utdypende spørsmål: Hva var grunnlaget for akkurat denne tilstandsgraden? Ble et bestemt område faktisk undersøkt, og i så fall hvordan? Var det noe som ga grunn til nærmere undersøkelse, men som av en eller annen grunn ikke ble fulgt opp?
Slike spørsmål er ofte helt avgjørende for om retten kommer til at rapporten var faglig forsvarlig eller ikke, og et skriftlig dokument alene gir sjelden fullt ut svar på dem.
Vitne eller sakkyndig vitne?
Det er verdt å skille mellom to ulike roller takstmannen kan ha i en rettssak. Den ene er som et alminnelig vitne som forklarer seg om egne faktiske observasjoner — hva vedkommende så, gjorde og konkluderte med under befaringen. Den andre er som sakkyndig vitne, der takstmannen også gir faglige vurderinger utover de rene observasjonene, for eksempel om en bestemt fremgangsmåte var i tråd med bransjenormen.
Er takstmannen part i saken — altså den saksøkte, fordi kravet retter seg direkte mot takstmannen selv — vil vedkommende naturlig nok også forklare seg i egenskap av part, ikke bare som vitne. Er takstmannen derimot ikke part, fordi tvisten står mellom kjøper og selger og takstmannen kun har utarbeidet rapporten uten å være part i selve søksmålet, vil takstmannen normalt innkalles som vitne av en av partene.
Hvordan innkallingen skjer i praksis
Ønsker du at takstmannen skal forklare seg i en rettssak, må dette som hovedregel gjøres gjennom en formell prosess der takstmannen føres opp som vitne i saken, med varsel om tid og sted for hovedforhandlingen. Dette skjer normalt gjennom advokaten din som en del av forberedelsen til saken, der man i god tid før rettsmøtet avklarer hvilke vitner som skal føres og hva de skal forklare seg om.
I de fleste tilfeller vil en takstmann som er direkte involvert i en tvist, stille frivillig når vedkommende blir bedt om det, særlig dersom takstmannen selv ønsker å forklare og forsvare sitt eget arbeid. Skulle en takstmann likevel nekte å møte uten gyldig grunn, kan retten beslutte at vedkommende skal innkalles med tvang, siden vitneplikten som hovedregel gjelder for alle som har relevant kunnskap i en sak, med visse unntak som normalt ikke er aktuelle for en bygningssakkyndig.
Hva et vitnemål fra takstmannen kan bidra med
Et vitnemål kan bidra til å klargjøre flere sentrale spørsmål i en tvist. For det første kan takstmannen redegjøre for nøyaktig hvilken metodikk som ble brukt under befaringen — ble det for eksempel benyttet fuktmåler på et bestemt punkt, og hvorfor eller hvorfor ikke akkurat der. For det andre kan takstmannen forklare bakgrunnen for en bestemt tilstandsgrad, noe som er nyttig fordi selve rapporten ofte er relativt kortfattet i sin skriftlige begrunnelse. For det tredje kan takstmannen kommentere forbehold som er tatt i rapporten, og redegjøre for hvorfor et bestemt område ikke ble besiktiget eller undersøkt nærmere.
Dette gjelder uavhengig av om takstmannen selv er saksøkt eller ikke. Selv i en sak som utelukkende dreier seg om et mangelskrav mellom kjøper og selger, uten at takstmannen er part, kan takstmannens forklaring være avgjørende for å avklare om det aktuelle forholdet var tydelig beskrevet i rapporten på en måte som oppfyller vilkårene i avhendingslova § 3-9.
Et praktisk eksempel
Tenk deg en tvist mellom kjøper og selger av en enebolig i Molde, der det er uenighet om en skjevhet i grunnmuren var tydelig nok beskrevet i tilstandsrapporten til at selgeren kan høres med at kjøperen «visste» om forholdet. Rapporten inneholder en kort setning om «mindre skjevheter observert, antatt normal setning». I retten kan takstmannen forklare nærmere hva som faktisk ble observert, hvor omfattende skjevheten fremsto ved befaringen, og hvorfor formuleringen «antatt normal setning» ble valgt fremfor en mer alvorlig gradering. Denne utdypingen kan være avgjørende for om retten mener beskrivelsen var tydelig nok til å oppfylle kravene etter avhendingslova, eller om den var for vag til at kjøperen reelt sett fikk varsel om risikoen.
Kostnader og praktiske forhold ved vitneførsel
Å føre et vitne i en rettssak har normalt en kostnadsside. Takstmannen har krav på godtgjørelse for tapt arbeidstid og eventuelle reiseutgifter i forbindelse med rettsmøtet, og denne kostnaden inngår typisk i de samlede sakskostnadene som til slutt fordeles mellom partene etter utfallet av saken. Dette er verdt å ha i mente når man vurderer omfanget av bevisføringen — er det egentlig nødvendig å innkalle takstmannen personlig, eller kan spørsmålene besvares tilstrekkelig gjennom den skriftlige rapporten og eventuelt en supplerende skriftlig uttalelse? I mange tilfeller vil imidlertid et personlig vitnemål være vesentlig sterkere bevis enn et skriftlig dokument alene, fordi det gir motparten mulighet til å stille oppfølgingsspørsmål og gir retten et bedre grunnlag for å vurdere troverdigheten i forklaringen.
Kan takstmannen nekte å svare på enkelte spørsmål?
Selv om vitneplikten som hovedregel er vidtrekkende, kan det oppstå situasjoner der takstmannen ønsker å være forsiktig med hvordan spørsmål besvares, særlig dersom takstmannen selv frykter at forklaringen kan brukes mot vedkommende i et eventuelt senere krav. Dette endrer likevel ikke selve plikten til å møte og forklare seg sannferdig om de faktiske forhold — en takstmann kan ikke unndra seg vitneplikten bare fordi svarene potensielt kan være ubehagelige for eget arbeid. Har takstmannen egeninteresse i utfallet av saken, for eksempel fordi vedkommende samtidig risikerer et eget erstatningskrav, er dette noe retten og partene vil være oppmerksomme på når forklaringens troverdighet og vekt vurderes.
Hva bør du gjøre nå
Er du i en tvist der tilstandsrapporten er sentral, bør du tidlig diskutere med din advokat om takstmannen bør føres som vitne, og hva vedkommende konkret bør spørres om. Forbered gjerne konkrete spørsmål basert på uklarheter eller mangler i den skriftlige rapporten — jo mer presist spørsmålene er formulert, desto mer nyttig blir forklaringen for saken. Ta kontakt med takstmannen i god tid dersom det er mulig, slik at vedkommende er forberedt og kan finne frem egne notater eller bilder fra befaringen som ikke nødvendigvis fremgår av selve rapporten. Husk også at takstmannens forklaring kan brukes av begge parter i saken — er du selger og mener rapporten støtter din sak, kan det være like viktig for deg å sikre at takstmannen faktisk stiller og forklarer seg utfyllende.
Kort oppsummert: - En takstmann kan innkalles som vitne når det er tvist om innholdet eller kvaliteten på en tilstandsrapport. - Vitneplikten gjelder som hovedregel, og takstmannen kan ikke fritt avslå en formell innkalling. - Et vitnemål kan utdype metodikk, begrunnelse for tilstandsgrad og bakgrunnen for forbehold på en måte selve rapporten ikke gjør. - Er takstmannen selv saksøkt, forklarer vedkommende seg som part og ikke bare som vitne. - Forbered konkrete spørsmål til takstmannen i god tid sammen med din advokat.