Hvorfor «etter skjønn» ikke er en fordelingsnøkkel
Det er ikke uvanlig at strøm i en bolig med flere leietakere fordeles etter en fast nøkkel — for eksempel areal, antall rom, eller målt forbruk der det finnes egne målere. Slike modeller gir en viss forutsigbarhet, selv om ingen av dem er perfekte. Det som skiller «etter utleiers skjønn» fra disse, er at det ikke er en fordelingsmodell i det hele tatt. Det er en fullmakt utleier gir seg selv til å bestemme beløpet fritt, uten at leietaker på forhånd vet hva som ligger til grunn.
Ekstra kostnader utover selve leiesummen — som strøm, oppvarming eller andre driftsutgifter — skal knytte seg til reelle, faktiske kostnader ved leieforholdet. Poenget med å kreve dekning for strøm i tillegg til leie, er at leietaker skal betale det leieforholdet faktisk koster, ikke et beløp utleier ensidig finner det for godt å sette. En klausul som gir utleier fritt skjønn til å fastsette dette beløpet, uten noen forankring i faktisk forbruk eller reelle kostnader, gjør leietakers stilling dårligere enn det husleieloven forutsetter — og da er vi tilbake til husleieloven § 1-2: vilkår som er mindre gunstige for leieren enn loven gir, kan ikke gjøres gjeldende, selv om de står i kontrakten leietaker har signert.
Dette gjelder uansett hvor beskjedent eller stort beløpet virker. Selv en moderat strømregning som ikke i seg selv er urimelig, bygger på en ordning leietaker ikke kan kontrollere, og det er selve prinsippet — at fordelingen skal være forutsigbar og etterprøvbar — som er problemet, ikke bare størrelsen på det konkrete kravet.
For Helmer, som bor i en bolig med flere leietakere under samme utleier, er det også en fare for at «etter utleiers skjønn» i praksis kan brukes til å fordele kostnadene ulikt mellom de ulike leietakerne, uten at noen av dem har noen måte å sjekke det opp mot hverandre. En fast, kjent fordelingsnøkkel gjør denne typen skjevfordeling langt vanskeligere å gjennomføre, nettopp fordi den er den samme for alle og kan etterprøves av alle.
Hva leietaker faktisk kan kreve å få vite
Fri skjønnsutøvelse er også vanskelig å kontrollere i praksis, og det er nettopp derfor slike klausuler er problematiske: leietaker har ingen mulighet til å etterprøve om beløpet er riktig. Et rimelig minstekrav er at utleier kan vise til noe som helst konkret bak beløpet — en strømregning for boligen, en beskrivelse av hvordan totalkostnaden er delt mellom leietakerne, eller i det minste en saklig begrunnet nøkkel. Uten dette er det vanskelig å se at «etter utleiers skjønn» er noe annet enn et ubegrenset spillerom.
En fast, avtalt fordelingsnøkkel — for eksempel etter antall kvadratmeter eller antall beboere i boligen — er derimot uproblematisk, selv om den ikke er millimeterrettferdig for hver enkelt måned. Forskjellen fra «etter utleiers skjønn» er at en slik nøkkel er kjent og fastlagt på forhånd, slik at leietaker vet hva han går med på og kan regne ut sin egen andel selv, uten å måtte stole blindt på et tall utleier oppgir i etterkant.
Det samme gjelder egne strømmålere for hver enkelt boenhet, som gir det mest presise bildet av faktisk forbruk. Uansett hvilken metode som brukes, er poenget at leietaker på forhånd skal vite hvordan tallet kommer frem, ikke bare motta et ferdig beløp uten noen forklaring bak.
Hva Helmer bør gjøre
Helmer bør be om dokumentasjon: den underliggende strømregningen for hele boligen, og en forklaring på hvordan hans andel er beregnet. Dersom utleier ikke kan eller vil legge frem noe som underbygger beløpet, har Helmer et godt grunnlag for å bestride fakturaen og betale ut fra det han mener er en rimelig andel av dokumenterte kostnader, i påvente av at utleier legger frem grunnlaget. Det er en vesentlig forskjell på å betale sin reelle andel av strømutgiftene og å betale et vilkårlig beløp fordi kontrakten formelt åpner for det.
Det kan også være nyttig for Helmer å foreslå en fast og etterprøvbar ordning fremover, for eksempel en fordeling etter areal eller antall beboere, i stedet for å fortsette med en klausul som gir utleier fritt skjønn. En slik løsning er ofte i begge parters interesse: utleier slipper å begrunne hvert enkelt beløp på nytt, og Helmer vet på forhånd hva han har å forholde seg til hver måned.
Kort oppsummert
En klausul om at strøm fordeles «etter utleiers skjønn» gir utleier en fullmakt til å fastsette beløp fritt, uten forankring i faktisk forbruk eller reelle kostnader. Ekstra utgifter utover leien skal knytte seg til det leieforholdet faktisk koster, og en vilkårlig skjønnsklausul stiller leietaker dårligere enn det husleieloven § 1-2 tillater. Leietaker kan kreve å se dokumentasjonen bak beløpet før det betales.