Strandretten forklart: hva grunneieren kan bruke sjøen til

Hva strandrett er og hvor den kommer fra

Ordet strandrett brukes om de særlige rettighetene en strandeier har i sjøen utenfor tomta si. Det er ikke en lov du kan slå opp. Strandretten bygger på sedvane og Høyesteretts praksis, og den har vokst frem over lang tid.

Bakgrunnen er enkel. Den som eier land ved sjøen, eier som hovedregel også sjøbunnen utenfor, ut til marbakken eller til to meters dyp ved vanlig lav vannstand. Strandretten er det som gjør eiendommen brukbar mot sjøen. Uten rett til å komme til og fra tomta med båt ville mye av verdien ha forsvunnet. Hvor langt ut selve eiendommen går, er et eget spørsmål om eiendomsgrensen mot sjøen. Det spørsmålet følger egne regler.

Strandrett forklart: hva den omfatter

Disse rettighetene regnes tradisjonelt med:

• tilflottsrett, altså retten til å komme til og fra eiendommen med båt
• utfyllingsrett, altså retten til å fylle ut i sjøen utenfor eiendommen
• retten til laksefiske

I tillegg regnes nyere goder med, slik som utsikt, bading og vern mot støy. Det siste har betydning når noen vil bygge eller anlegge noe i sjøen foran tomta di.

I dagligtale oppfatter de fleste strandretten som retten til å ha brygge, naust, fortøyning og båtplass. Det stemmer, men husk at en slik rett bare gjelder så langt den ikke er begrenset av andre regler. Det er en rett for eieren, og den følger eiendommen når den selges.

Brygge, fortøyning og båtplass i praksis

Når du har en brygge på din egen sjøgrunn, bestemmer du som hovedregel hvem som skal få bruke den. Friluftsloven slår fast at det ikke er tillatt å bruke kai eller brygge uten eierens eller brukerens samtykke. Andre fortøyningsgreier, som ringer og bolter i utmark, kan eieren forby bruken av. Eieren kan likevel ikke motsette seg bruk av slike fortøyningsgreier for kortere tid når bruken kan skje uten utilbørlig fortrengsel for eieren eller brukeren.

Du kan legge båten din ved egen brygge og bestemme hvem andre som får gjøre det. Har du fått brygge og båtplass som en del av en hyttehandel, kan kan det være aktuelt å lese om brygge og båtplass som følger hytta.

Strandretten gir deg ikke rett til å hindre andre i å ferdes på sjøen utenfor. På sjøen er ferdsel med båt fri for enhver (friluftsloven § 6). Se friluftsloven.

Rammene fra det offentlige

Strandretten er en privatrettslig rett. Ved siden av den kommer offentligrettslige regler som du må følge.

Etter havne- og farvannsloven § 14 kan tiltak som kan påvirke sikkerheten, ferdselen eller forsvars- og beredskapsinteresser i farvannet, ikke etableres uten tillatelse. Som tiltak regnes innretninger, naturinngrep og aktiviteter. For tiltak i kommunens sjøområde er det kommunen som avgjør. Tillatelse til tiltak etter denne bestemmelsen kan ikke gis i strid med vedtatte arealplaner etter plan- og bygningsloven uten at kommunen først har gitt dispensasjon.

I tillegg gjelder plan- og bygningsloven. I 100-metersbeltet langs sjøen skal det tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv og andre allmenne interesser. Byggeforbudet i strandsonen er en begrensning i eiendomsretten, som eieren må godta uten erstatning. Les mer om tillatelse til brygge, molo og mudring og om bygging i strandsonen.

Å ha strandrett betyr derfor ikke det samme som å ha rett til å bygge. Det betyr at du har en privatrettslig rett til å bruke sjøen foran tomta, og at du må få de offentlige tillatelsene som trengs.

Når du er i tvil om rettighetene dine

Rettighetene kan variere fra eiendom til eiendom. Strandretten kan være avgrenset i skjøtet, ved gamle skylddelinger eller ved avtaler. Har noen andre en tinglyst rett til å bruke strandlinjen din, gjelder den. Sjekk derfor alltid skjøtet og hva som er tinglyst på eiendommen før du bygger eller leier ut.

Er det uenighet om hvem som har rett, må den avgjøres av domstolene. Lang bruk kan i noen tilfeller gi hevd, men det krever mye av den som påberoper seg den.

Kort oppsummert

• Strandrett er grunneierens rettigheter i sjøen utenfor tomta, og den bygger på sedvane og rettspraksis, ikke på en lov.
• Den omfatter blant annet adkomst med båt, utfylling og laksefiske, og i dag også utsikt, bading og vern mot støy.
• I praksis kan du som hovedregel ha brygge, fortøyning og båtplass, og andre trenger ditt samtykke for å bruke brygga.
• Tiltak i sjøen kan kreve tillatelse etter havne- og farvannsloven og plan- og bygningsloven.
• Strandrett forklart i én setning: en privat rett til å bruke sjøen foran tomta, innenfor det loven og kommunen tillater.