Slik slår du sammen to tomter du eier
To eiendommer i samme kommune kan slås sammen når de har samme hjemmelshaver. Du sender kravet til kommunen med kart og eventuelle dokumenter, og kommunen godkjenner. Sammenslåingen kan ikke gjennomføres hvis den fører til prioritetskollisjon mellom panthavere, og den må ikke stride mot arealplanen. Ved sammenslåing utvides panteretten til hele den nye eiendommen.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Vilkårene for sammenslåing av eiendommer
Etter matrikkellova kan matrikkelenheter som ligger i samme kommune og har samme hjemmelshaver, slås sammen. Hjemmelshaver er den som står som eier i grunnboken. Det er ikke nok at du eier begge på annen måte. Står den ene tomten i ditt navn og den andre i navnet til deg og ektefellen, har dere ikke samme hjemmelshaver.
Sammenslåingen kan ikke gjøres i strid med bestemmelser i annen lovgivning. I forskriften om eiendomsregistrering (matrikkelforskriften § 43) er noen vilkår skrevet ut:
- De sammenslåtte enhetene skal i hovedregelen utgjøre en sammenhengende eiendom. Kommunen kan gjøre unntak blant annet når jordlova, eierseksjonsloven, jordskiftelova eller plan- og bygningsloven krever det, når en av enhetene har flere teiger, eller når sammenslåingen gir mer oversiktlige eiendomsforhold. Unntaket gjelder ikke hvis den nye enheten blir en anleggseiendom.
- Sammenslåingen må ikke stride mot en bindende arealplan, med mindre det er gitt dispensasjon.
- Kommunen kan nekte å slå sammen enheter med forskjellig gårdsnummer.
- Festegrunn på forskjellige grunneiendommer kan ikke slås sammen. Festeenheter (se festegrunn i matrikkelen) kan slås sammen hvis de ligger til samme grunneiendom, og festekontraktene har samme innhold og gjelder mellom de samme partene.
Når sammenslåing er aktuelt
Sammenslåing er en vanlig løsning når et bygg står eller skal stå over en felles grense mellom to tomter du eier, eller når du vil ha én eiendom i stedet for to som dekkes av samme bruk. Gjelder det en gammel tomt som er delt i flere teiger, kan kommunen godta at de slås sammen selv om de ikke ligger inntil hverandre.
Har andre en tinglyst bruksrett i en av eiendommene, for eksempel en veirett, må innehaveren varsles om sammenslåingen, og du må bekrefte overfor kommunen at det er gjort.
Slik søker du
Du sender kommunen et skriftlig krav eller et digitalt dokument av tilsvarende karakter. Det følger med kart over grensene og eventuelle grensemerker for tomtene. Har noen en tinglyst bruksrett i eiendommene, må du bekrefte at vedkommende er varslet. Skal dokumenter tinglyses samtidig, legger du dem ved.
Sammenslåing krever ikke oppmålingsforretning. Det skiller den fra arealoverføring og fradeling. Kommunen kontrollerer vilkårene og godkjenner, og sender deretter melding til tinglysing. Det er tinglysingsmyndigheten som avgjør endelig om vilkårene er oppfylt, og den melder tilbake til kommunen som fullfører matrikkelføringen. Kommunen kan kreve gebyr for saksbehandlingen.
Kommunens beslutning om sammenslåing kan påklages. Fristen er tre uker fra du fikk underretning om vedtaket.
Hva skjer med pantet?
Her ligger den vanligste snublestein. Matrikkelforskriften sier at sammenslåing ikke kan gjennomføres hvis den fører til prioritetskollisjon mellom panthavere. Har tomtene pant med ulik prioritet, kan det oppstå en situasjon der to banker begge hevder første prioritet i det samme, nye området.
Når sammenslåingen er gjennomført, utvides panteretten til hele den sammenføyde eiendommen. Det betyr at en bank som før bare hadde pant i den ene tomten, nå har pant i begge. Tinglysingsmyndigheten kan dessuten kreve at det tinglyses en avtale om hvilken prioritetsrekkefølge andre rettigheter skal ha i forhold til hverandre, når det kan få betydning ved tvangsdekning.
Har tomtene ulike panthavere, er det derfor klokt å snakke med bankene før du sender kravet. Hvis det er nødvendig, kan det løses ved at pantet på den ene tomten slettes før sammenslåingen.
huset og den ubebygde tomten ved siden av
Gunnhild Lie eier en eiendom med enebolig og en ubebygd eiendom rett ved siden av. Begge står i hennes navn alene i grunnboken, og begge ligger i samme kommune. Hun vil slå dem sammen slik at hagen og huset blir én eiendom. Hun har lån på 2,1 millioner kroner i en bank med pant i huset. Den ubebygde tomten har ikke pant.
Gunnhild sender kommunen kravet med kart. Siden bare huset har pant, blir det ingen prioritetskollisjon. Banken får pant i hele den nye eiendommen, og dermed i den tidligere ubebygde tomten også. Hun må være klar over at også den tidligere ubebygde tomten nå er pantsatt. Skal hun selge den for seg senere, må hun først dele den av igjen.
Hadde hun i stedet hatt lån med pant i begge tomtene, i to ulike banker, måtte prioriteten ha vært avklart, for eksempel ved at banken på den ubebygde tomten fikk slettet pantet. Ellers kunne ikke sammenslåingen gjennomføres.
Når sammenslåing er lite aktuelt
Planlegger du å selge hver tomt for seg, taper du fleksibilitet ved å slå dem sammen. Du kan deretter ikke selge den ene delen uten å dele den av igjen, og det krever ny oppmålingsforretning og tillatelse. Eier du tomtene sammen med noen andre i ulike andeler, må eierforholdet først bli det samme.
Vil du slå sammen en tomt du eier med en tomt naboen eier, er sammenslåing ikke riktig. Da må saken gå som arealoverføring.
Kort oppsummert
- To matrikkelenheter i samme kommune med samme hjemmelshaver kan slås sammen etter krav til kommunen.
- Sammenslåingen skal i hovedregelen gi en sammenhengende eiendom, og den må ikke stride mot arealplanen.
- Den kan ikke gjennomføres hvis den gir prioritetskollisjon mellom panthavere.
- Ved sammenslåing utvides pantet til hele eiendommen.
- Du trenger ikke oppmålingsforretning, men kommunen godkjenner, og tinglysingsmyndigheten avgjør endelig.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.