Slik får du hevdet eiendomsrett tinglyst
Du kan få grunnbokshjemmel hvis du erklærer skriftlig at du er eier og sannsynliggjør at du, alene eller sammen med forrige eier, har eid eiendommen i minst 20 år (tinglysingsloven § 38 a). Registerføreren kunngjør en oppfordring til mulige eiere om å melde seg innen minst en måned. Melder ingen seg, utstedes en hjemmelserklæring som tinglyses.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Mange eier en eiendom i praksis, men står ikke i grunnboken. Skjøtet ble kanskje aldri tinglyst, eller eiendommen gikk i arv uten at noen ordnet papirene. Da kan du ikke selge, pantsette eller dokumentere at du er eier. Du kan tinglyse hevdet eiendomsrett etter en egen fremgangsmåte, men den passer ikke for alle tilfeller.
Hva regelen i § 38 a handler om
Tinglysingsloven § 38 a gjelder en matrikkelenhet som er registrert i grunnboken, men som tilhører noen som ikke har grunnbokshjemmel. Grunnbokshjemmel er rett til å stå som eier i grunnboken. Regelen er laget for situasjoner der en tidligere eier aldri ble ordentlig oppført, eller der en eiendom har gått fra hånd til hånd uten at noen har tinglyst.
Den som utøver eierrådigheten og erklærer skriftlig at han er eier, kan få grunnbokshjemmel dersom han sannsynliggjør at han, alene eller sammen med sin hjemmelsmann, har vært eier i minst 20 år. Hjemmelsmann er den du har fått eiendommen fra, for eksempel selgeren eller den som døde.
Regelen er ikke ment for å ta en del av naboens tomt. Gjelder det en stripe av en eiendom som naboen står som eier av i grunnboken, er det en annen sak. Den løses ved avtale mellom partene eller av domstolen, ikke ved denne fremgangsmåten.
Slik tinglyser du hevdet eiendomsrett steg for steg
- Samle dokumentasjon. Du må sannsynliggjøre at du har vært eier i minst 20 år, alene eller sammen med forrige eier. Aktuelle dokumenter er et skjøte som aldri ble tinglyst, skifteattest eller testament, skattemeldinger der du har oppgitt eiendommen, regninger for eiendomsavgift, forsikringsbrev og bilder av bruken.
- Skriv en erklæring om at du er eier. Erklæringen må være skriftlig, og den bør beskrive eiendommen og hvordan du kom til å eie den. Det er også lurt å forklare hvem forrige eier var og hva som skjedde med eiendommen.
- Send erklæringen og dokumentasjonen til Kartverket, som fører grunnboken.
- Registerføreren vurderer saken. Er vilkårene til stede, kunngjør han en oppfordring til mulige eiere om å melde seg innen en frist som settes til minst en måned.
- Melder ingen seg, utsteder registerføreren en hjemmelserklæring. Den tinglyses som et hjemmelsdokument, og du står deretter som eier i grunnboken.
Sjekk hos Kartverket hva de ber om av dokumentasjon, siden det kan avhenge av saken.
Hva «minst 20 år» betyr
Tiden kan regnes sammen. Har forrige eier hatt eiendommen i 12 år og du i 8, er kravet oppfylt. Det er den samme tanken som i hevdsloven § 3, der tiden kan regnes samlet når overgangen mellom eierne var lovlig.
Kravet er at du har vært eier, ikke bare brukt stedet. Eierrådighet betyr at du har opptrådt som eier: betalt avgifter, vedlikeholdt, bodd der eller leid ut. Den som har leid eiendommen av en annen, har ikke vært eier.
Hvis noen melder seg
Registerføreren kunngjør oppfordringen for å gi mulige eiere en sjanse til å si fra. Melder noen seg, utsteder registerføreren ikke en hjemmelserklæring etter denne regelen. Saken må da avgjøres på annen måte, for eksempel ved avtale eller dom.
Det betyr ikke at du har tapt. Har du hevdet eiendomsretten etter hevdsloven § 2, kan du få retten fastslått av domstolen, og dommen kan danne grunnlag for tinglysing. Hevden forutsetter at du har eid eiendommen som din egen i 20 år i sammenheng og i aktsom god tro (§ 4).
Marit og farens hytteeiendom
Faren til Marit Solheim kjøpte en hytteeiendom i 1998 av Einar Moen. Skjøtet ble skrevet og underskrevet, men det ble aldri sendt til tinglysing. Einar sto derfor fortsatt som hjemmelshaver i grunnboken. Faren døde i 2008, og Marit arvet. Siden da har hun betalt avgifter, vedlikeholdt hytta og leid den ut noen uker i året.
I 2026 vil Marit selge hytta. Megleren forklarer at kjøperen må få skjøte fra den som står i grunnboken, og det er fortsatt Einar, som døde i 2015.
Marit har eid eiendommen i 18 år, og faren hadde den i ti. Til sammen er det 28 år. Hun skriver en erklæring om at hun er eier, legger ved det opprinnelige skjøtet, skifteattesten etter faren og regninger for eiendomsavgift, og sender alt til Kartverket. Etter kunngjøring og en frist på minst en måned melder ingen seg. Registerføreren utsteder en hjemmelserklæring, og Marit står som eier i grunnboken.
Når dette ikke er veien
Fremgangsmåten gjelder eiendom der hjemmelen mangler. Gjelder det en del av en annen eiendom, må saken løses ved avtale eller av domstolen. Paragraf 38 b har en egen regel for stat og kommune når det gjelder grunn ervervet til veg- eller jernbaneformål, og den er ikke aktuell for private.
Kort oppsummert
- Du kan få hevdet eiendomsrett tinglyst når eiendommen er registrert i grunnboken, men du mangler grunnbokshjemmel (tinglysingsloven § 38 a).
- Du må erklære skriftlig at du er eier og sannsynliggjøre at du, alene eller sammen med forrige eier, har vært eier i minst 20 år.
- Registerføreren kunngjør en oppfordring til mulige eiere med en frist på minst en måned.
- Melder ingen seg, utstedes en hjemmelserklæring som tinglyses.
- Regelen kan ikke brukes til å ta en stripe av en nabo som står som eier i grunnboken.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.