Hva betyr «burde oppdaget» i praksis?
Terskelen for hva en kjøper «burde» ha oppdaget, er ikke et spørsmål om hva en bygningskyndig ekspert ville sett, men hva en alminnelig oppmerksom kjøper med normale forutsetninger ville lagt merke til ved en vanlig visningsrunde. Synlige skjevheter i gulv, tydelige fuktmerker på vegger, sprekker i tak eller en åpenbart gammel og slitt overflate vil normalt regnes som noe kjøper burde ha sett og tatt høyde for. Det som derimot ligger bak vegger, under gulv, i skjulte rørføringer eller i konstruksjoner som krever inngrep for å avdekke, faller som hovedregel utenfor det en kjøper kan forventes å oppdage på en ordinær visning.
Vurderingen er konkret: hva slags bolig er det snakk om, hvor gammel er den, hva ble opplyst i salgsoppgave og tilstandsrapport, og hvor tydelig fremstod avviket for en som faktisk gikk gjennom boligen med normal oppmerksomhet? Jo mer boligen og dens dokumentasjon signaliserte at noe kunne være å sjekke nærmere, desto strengere blir undersøkelsesplikten for kjøper. En bolig med en tilstandsrapport som eksplisitt nevner mulige svakheter i et bestemt område, stiller andre krav til kjøpers oppmerksomhet enn en bolig hvor rapporten ikke gir noen slike signaler i det hele tatt. Vurderingen tar også hensyn til hvor lang tid kjøper faktisk hadde til rådighet på visningen, og om visningen foregikk under forhold som gjorde det urealistisk å oppdage alt som i teorien var synlig, som ved en hektisk fellesvisning med mange interessenter til stede samtidig.
Når går selgers opplysningsplikt foran undersøkelsesplikten?
Selv om kjøper i utgangspunktet har en undersøkelsesplikt, er det ikke slik at selger alltid slipper unna ved å vise til at kjøper «burde ha sjekket». Dersom selger har vært grovt uaktsom, uredelig eller opptrådt i strid med god tro, vil selgers opplysningsplikt gå foran kjøpers undersøkelsesplikt ved en kollisjon mellom de to. Det betyr i praksis at hvis selger visste om et forhold – for eksempel en tidligere vannskade som ble malt over eller på annen måte kamuflert – kan ikke selger senere skjule seg bak at kjøper burde ha oppdaget det ved visning.
En slik opptreden fra selgers side veier tyngre enn kjøpers generelle plikt til å undersøke boligen. Dette skillet er ofte kjernen i tvister om «skjult versus synlig», fordi begge parter gjerne har interesse av å plassere feilen på riktig side av grensen: selger vil hevde at feilen var synlig og dermed kjøpers ansvar, mens kjøper vil hevde at den var skjult, eller at selger visste noe kjøper ikke kunne ha visst. Hvem som får medhold avhenger av hvilke bevis som lar seg fremlegge om hva som faktisk var kjent og synlig på det aktuelle tidspunktet, og hvor detaljert denne dokumentasjonen er. I praksis er det derfor ofte kvaliteten på partenes dokumentasjon, snarere enn hvem som «egentlig har rett» i en mer generell forstand, som avgjør utfallet av denne typen konkrete tvist mellom kjøper og selger.
Da Preben oppdaget skjevheten han «burde» ha sett
Preben kjøpte en enebolig og oppdaget kort tid etter overtakelsen at gulvet i stuen hellet merkbart mer enn han hadde lagt merke til på visningen. Selger argumenterte for at skjevheten var fullt synlig og burde vært oppdaget – møblene på visningen sto riktignok plassert slik at de dekket det meste av gulvflaten. Preben engasjerte en takstmann som dokumenterte at helningen var tydelig målbar selv uten møbler, og at den tilsvarte det som fremgikk indirekte av tilstandsrapportens beskrivelse av «enkelte skjevheter i etasjeskiller».
Saken endte med at skjevheten ble vurdert som noe Preben, med normal oppmerksomhet på visningen, burde ha fanget opp – nettopp fordi den var fysisk merkbar og til dels omtalt i rapporten. Eksempelet viser hvor konkret vurderingen er: det handler ikke om hva som var teoretisk mulig å oppdage, men om hva en normalt oppmerksom kjøper faktisk burde ha lagt merke til ut fra boligens tilstand og den informasjonen som forelå på visningstidspunktet, selv om møblering gjorde det noe vanskeligere å se med det blotte øye. Preben opplevde at hans egne bilder fra visningen, tatt tilfeldig av andre grunner, i ettertid ble en viktig del av bevisbildet, fordi de faktisk viste gulvet slik det så ut den dagen, uten at noen hadde forsøkt å tilrettelegge motivet.
Hvordan dokumenteres synlighet i ettertid?
Fordi vurderingen av «skjult eller synlig» skjer i ettertid, blir dokumentasjon fra selve visningstidspunktet avgjørende. Bilder tatt under visning, salgsoppgavens beskrivelser, tilstandsrapportens observasjoner og eventuell korrespondanse om spørsmål stilt på visningen brukes til å rekonstruere hva som faktisk var tilgjengelig å se der og da. Var møbler eller tepper plassert slik at de dekket avviket? Var det mørkt eller dårlig belysning i området? Ble det gitt muntlige forsikringer fra selger eller megler som kunne redusere kjøpers foranledning til å undersøke nærmere?
Alle disse momentene inngår i en helhetsvurdering av om avviket reelt sett var synlig for en alminnelig kjøper, eller om det krevde en undersøkelse utover det som med rimelighet kan forventes på en visning. Retten vil se hen til hva som fremstår mest sannsynlig ut fra de samlede bevisene, og ikke bare til hva som i ettertid virker åpenbart når man vet hva man leter etter. Kjøpere som ønsker å styrke sin sak bør derfor dokumentere visningen selv, gjerne med egne bilder og notater tatt der og da, i stedet for å basere seg på hukommelsen i etterkant.
Kort oppsummert: - Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han eller hun kjente til eller burde ha oppdaget ved visning. - Vurderingen er konkret: hva ville en alminnelig oppmerksom kjøper ha lagt merke til på stedet? - Skjult bak vegger, gulv eller konstruksjoner faller normalt utenfor undersøkelsesplikten. - Har selger vært grovt uaktsom eller uredelig, går opplysningsplikten foran kjøpers undersøkelsesplikt. - Dokumentasjon fra visningstidspunktet – bilder, rapporter, korrespondanse – er avgjørende for å avklare hva som faktisk var synlig.