Fellen: skjøtet sier 50/50, men pengene kom skjevt inn
Når par kjøper bolig sammen, er det vanlig praksis fra meglere og banker å sette opp skjøtet med 50 prosent eierandel til hver, uavhengig av hvor mye hver part faktisk har bidratt med i egenkapital. Dette er ofte den enkleste administrative løsningen for banken, men den kan bli en felle for den som har gått inn med mest penger — for eksempel ved salg av en tidligere bolig, oppspart kapital eller arv. Står det 50/50 på skjøtet uten noen annen skriftlig avtale, vil dette som hovedregel også legges til grunn dersom forholdet tar slutt og dere er samboere, selv om den ene i realiteten finansierte en vesentlig større andel av kjøpesummen. For ektefeller er situasjonen noe annerledes, siden hovedregelen uansett er likedeling av felleseie ved skilsmisse, men her kan i stedet skjevdelingsretten etter ekteskapsloven § 59 gå tapt dersom man ikke kan dokumentere at pengene stammer fra egenkapital man hadde med seg inn i forholdet eller fra arv og gave. I begge tilfeller er problemet det samme: uten dokumentasjon og en tydelig avtale følger loven det formelle utgangspunktet, ikke det dere kanskje husker som «rettferdig».
Slik sikrer dere den skjeve egenkapitalen — avtale eller ektepakt
Er dere samboere, er en sameieavtale det viktigste verktøyet. Den bør fastsette eierbrøken basert på de faktiske innskuddene — for eksempel 60/40 dersom den ene bidro med 60 prosent av egenkapitalen — og bør signeres før eller samtidig med at kjøpet gjennomføres, slik at det ikke er tvil om at brøken faktisk reflekterer bidragene på kjøpstidspunktet. Et alternativ eller supplement er å la den som bidrar med mer, formalisere differansen som et gjeldsbrev eller lån til den andre parten, med eller uten rentebetingelser, i stedet for å behandle hele beløpet som en eierandelsforskjell — dette kan være mer hensiktsmessig dersom paret ønsker lik formell eierandel, men fortsatt vil sikre at differansen betales tilbake ved et brudd. Er dere gift, er hovedverktøyet en ektepakt, som kan opprette særeie for hele eller deler av boligens verdi, eller som i det minste kan dokumentere tydelig hvor egenkapitalen kom fra, slik at et senere skjevdelingskrav etter ekteskapsloven § 59 blir enklere å bevise. Ektepakter må for å være gyldige overfor tredjeparter tinglyses, men er bindende mellom ektefellene fra signering. Uansett status bør dere ta vare på all dokumentasjon som viser hvor egenkapitalen faktisk kom fra — kontoutskrifter, salgsoppgjør fra en tidligere bolig, eller bekreftelse på et arveoppgjør — slik at avtalen kan underbygges med konkrete bevis om det skulle bli nødvendig.
Eksempel: Marte gikk inn med mest egenkapital, men glemte å sikre seg
Marte solgte sin egen leilighet og satt igjen med 1,2 millioner kroner i egenkapital da hun og kjæresten kjøpte enebolig sammen for 6 millioner kroner. Kjæresten bidro med 200 000 kroner, resten ble finansiert med felles lån. I all iveren etter å komme i mål med kjøpet, tenkte ingen av dem over eierbrøken — skjøtet ble signert med 50/50 slik megleren foreslo som standard, og de utsatte samboerkontrakten «til de fikk tid». Den tiden kom aldri. Da forholdet tok slutt fire år senere, oppdaget Marte at hun ikke hadde noen skriftlig avtale som beskyttet den skjeve egenkapitalen hennes — skjøtet var det eneste dokumentet som fantes, og det sa 50/50. Etter en krevende og kostbar forhandlingsprosess, der kjærestens advokat pekte nettopp på skjøtets ordlyd, endte Marte med å akseptere en løsning der hun fikk noe mer enn halvparten, men langt fra hele differansen hun opprinnelig hadde skutt inn.
Sjekklisten før dere signerer kjøpekontrakten
Før dere signerer kjøpekontrakten, bør dere avklare og skriftliggjøre hvor stor andel av egenkapitalen hver av dere bidrar med, og bli enige om eierbrøken skal reflektere dette direkte, eller om differansen i stedet skal formaliseres som et lån. Sørg for at avtalen — enten det er en sameieavtale, et gjeldsbrev eller en ektepakt — er signert før eller samtidig med at kjøpet gjennomføres, ikke «en gang senere», siden nettopp denne utsettelsen er den vanligste årsaken til at slike avtaler aldri blir noe av. Ta vare på all dokumentasjon på hvor pengene faktisk kom fra, uavhengig av hvilken avtale dere velger. Er beløpene betydelige, bør dere få bistand fra advokat til å utforme avtalen riktig, slik at den holder juridisk dersom den faktisk må brukes. Husk også at en muntlig forståelse om at «vi skal jo dele rettferdig» ikke har noen selvstendig beviskraft dersom forholdet ender i uenighet — det er det skriftlige som teller.
Kort oppsummert: - Skjøtet viser eierandel, ikke nødvendigvis hvem som faktisk betalte hva — en vanlig felle ved skjev egenkapital. - Samboere bør sikre skjev egenkapital med en sameieavtale eller et gjeldsbrev, signert før eller samtidig med kjøpet. - Ektefeller kan bruke ektepakt eller dokumentere grunnlag for skjevdeling etter ekteskapsloven § 59. - Ta alltid vare på dokumentasjon på hvor egenkapitalen faktisk kom fra. - Utsett aldri avtalen «til senere» — det er nettopp da den ofte aldri blir skrevet.