JAKan selger nektes boligselgerforsikring — og hva betyr det for kjøper?

Hvorfor kan en selger bli nektet forsikring?

Forsikringsselskapene gjør en risikovurdering før de tilbyr boligselgerforsikring, på samme måte som ved andre typer forsikring. Denne vurderingen kan basere seg på flere forhold: boligens alder og tilstand, om det finnes dokumentert historikk med tidligere skader eller reklamasjoner, kvaliteten og grundigheten på tilstandsrapporten som er innhentet, og om det er forhold ved eiendommen — for eksempel tidligere fuktproblemer, ulovlige bygningsmessige endringer, eller uklare eierforhold — som gjør risikoen for fremtidige krav høyere enn normalt.

I noen tilfeller kan avslaget også ha mer å gjøre med selger enn med selve boligen — for eksempel dersom selger tidligere har hatt flere krav mot en eierskifteforsikring, eller dersom selger ikke er villig til å gi den dokumentasjonen forsikringsselskapet ber om i forkant av at forsikringen tegnes. Det finnes altså flere mulige forklaringer, og de spenner fra reelle bekymringer om boligens tilstand til mer administrative eller selgerspesifikke årsaker.

Hva betyr det for deg som kjøper?

Et avslag på boligselgerforsikring bør gjøre deg mer oppmerksom, men det er viktig å ikke trekke for bastante konklusjoner. Det finnes ingen automatikk i at et avslag betyr at boligen har skjulte feil — det kan like gjerne skyldes forhold som ikke direkte påvirker boligens tilstand, eller en generelt streng risikovurdering fra det aktuelle selskapet. Samtidig er det et signal verdt å ta på alvor, fordi forsikringsselskapene har egen kompetanse på nettopp å vurdere risiko for skjulte feil i boliger, og et avslag reflekterer at de av en eller annen grunn ikke ønsker å ta på seg denne risikoen.

Praktisk sett bør et slikt avslag føre til at du som kjøper stiller flere spørsmål før du eventuelt går videre med kjøpet. Be om å få vite hvorfor forsikring ble avslått, dersom selger eller megler har denne informasjonen. Se nøye gjennom tilstandsrapporten på nytt, gjerne sammen med en bygningskyndig, og vurder om det er verdt å bestille en grundigere teknisk gjennomgang før du legger inn bud. Vurder også om budet ditt bør reflektere den økte usikkerheten, eller om du bør sette som vilkår at visse forhold avklares før handel gjennomføres.

Nektet, eller bare ikke tegnet?

Det er verdt å skille mellom to ulike situasjoner som ofte blandes sammen: at selger er blitt nektet forsikring etter en risikovurdering, og at selger rett og slett har valgt å ikke tegne forsikring, for eksempel av kostnadshensyn. De to situasjonene kan se like ut fra kjøpers ståsted — ingen forsikring er oppgitt i salgsoppgaven — men de har svært ulik betydning. Et reelt avslag basert på en risikovurdering er et sterkere signal enn at selger av økonomiske eller praktiske grunner har droppet forsikringen på en bolig som ellers fremstår uproblematisk. Dessverre er det ikke alltid lett for kjøper å vite hvilken av de to situasjonene som gjelder, og det er nettopp derfor det er verdt å spørre direkte gjennom megler fremfor å anta det ene eller det andre.

Tenk deg for eksempel en enebolig hvor kjelleren er pusset opp til soverom og stue av en tidligere eier uten at det finnes dokumentasjon på hvordan fuktsikringen ble utført. Et forsikringsselskap kan i et slikt tilfelle velge å avslå eierskifteforsikring nettopp fordi de ikke kan vurdere risikoen for fuktskader tilstrekkelig godt ut fra tilgjengelig dokumentasjon. For deg som kjøper er dette en konkret og svært relevant opplysning å få tak i før du bestemmer deg — det peker direkte mot at nettopp kjellerens fuktsikring bør undersøkes nærmere før handel, uavhengig av om forsikringsselskapets vurdering til syvende og sist viser seg å være riktig eller ikke.

Selgers ansvar består uansett

Det er viktig å understreke at fravær av boligselgerforsikring ikke fjerner selgers erstatningsansvar etter avhendingslova. Selger er fortsatt ansvarlig for skjulte feil og mangler som forelå ved overtakelse, uavhengig av om det finnes en forsikring som dekker dette ansvaret eller ikke. Forskjellen er at uten forsikring, er det selgers private økonomi som eventuelt må dekke et erstatningskrav, og som nevnt andre steder kan dette være en usikker størrelse dersom selger ikke har tilstrekkelige midler når kravet oppstår.

Dette betyr at dersom du kjøper en bolig hvor selger ikke har eierskifteforsikring — enten fordi det ble avslått, eller fordi selger valgte å ikke tegne det — bør du være ekstra bevisst på at et eventuelt fremtidig krav vil måtte rettes direkte mot selger som privatperson, med den usikkerheten dette innebærer for om kravet faktisk lar seg inndrive. Her kan din egen boligkjøperforsikring være enda viktigere enn ellers, nettopp fordi den sikrer deg juridisk bistand uavhengig av om selger har forsikring på sin side eller ikke.

Hva bør du gjøre nå

• Spør megler direkte om selger har boligselgerforsikring, og dersom ikke, om årsaken er kjent.
• Les tilstandsrapporten grundig, og vurder om det er forhold som kan forklare et eventuelt avslag på forsikring.
• Vurder å bestille en supplerende teknisk befaring dersom noe fremstår uklart eller mangelfullt dokumentert.
• Tenk gjennom om budet ditt bør justeres for den økte usikkerheten dersom selger ikke har forsikring.
• Sørg for at du selv har boligkjøperforsikring dersom du går videre med kjøpet — den blir enda viktigere når selger ikke har tilsvarende dekning.
• Diskuter situasjonen med en boligadvokat før budgivning dersom du er usikker på hvordan du bør vurdere risikoen.

Et avslag på boligselgerforsikring er ikke en grunn til automatisk å trekke seg fra et boligkjøp, men det er et signal som fortjener oppmerksomhet. Kombinert med en grundig gjennomgang av tilstandsrapporten og eventuelt en supplerende befaring, kan du gjøre deg opp en mer informert mening om hvorvidt risikoen er noe du er komfortabel med å ta på deg — og sikre deg selv bedre dersom det likevel skulle vise seg å være noe galt etter overtakelse.

Kort oppsummert: - Selger kan bli nektet boligselgerforsikring dersom boligen eller selgers historikk vurderes som høy risiko. - Et avslag er et varselsignal, men ikke bevis på at noe faktisk er galt med boligen. - Selgers erstatningsansvar etter avhendingslova består uansett om forsikring finnes eller ikke. - Uten selgers forsikring rettes et eventuelt krav direkte mot selgers private økonomi, med den usikkerheten det innebærer. - Din egen boligkjøperforsikring blir enda viktigere når selger ikke har eierskifteforsikring i bunn.