Selger leverte en annen eiendom enn den som var avtalt. Hva nå?

Først: Hva ble egentlig avtalt?

Det første spørsmålet er hva dere avtalte. Tegnene på at selgeren har levert en annen eiendom enn avtalt, kan være at nøklene passer til en annen leilighet, at tomten som vises, ikke er den som står i skjøtet, eller at gårds- og bruksnummeret i kontrakten er et annet enn for den boligen du var på visning i.

Se på kjøpekontrakten, salgsoppgaven, annonsen og skjøtet. Hva er adressen? Hva er gårds- og bruksnummer og eventuelt seksjonsnummer? Hva sier kartet og beskrivelsen? Stemmer alt unntatt ett tall, og begge parter hele tiden har snakket om og sett på den samme boligen, er det mest sannsynlig at partene mente den, og feilen kan være en skrivefeil. Da kan skjøtet rettes. Er det derimot klart at selgeren leverer noe annet enn det han solgte, har han brutt avtalen.

Dine krav når selgeren har brutt avtalen

Loven har ikke en egen regel for at selgeren leverer en helt annen eiendom. Det behandles som at selgeren ikke har oppfylt det han skulle. Avhendingslova kapittel 4 gir da disse kravene:

• Du kan holde fast ved avtalen og kreve at selgeren oppfyller den, altså gir deg skjøte og bruken av den eiendommen dere avtalte (§ 4-2). Det gjelder ikke hvis det ikke er mulig, eller det vil volde selgeren uforholdsmessig stor ulempe.
• Du kan heve avtalen hvis avviket er et vesentlig avtalebrudd, eller hvis selgeren ikke leverer innen en rimelig tilleggsfrist du har satt (§ 4-3). Da har du krav på å få tilbake det du har betalt.
• Du kan kreve erstatning for tapet. For direkte tap trenger du ikke vise at selgeren har skyld, med mindre han godtgjør at avtalebruddet skyldtes en hindring utenfor hans kontroll (§ 4-5). For indirekte tap kreves skyld.
• Du kan holde tilbake så mye av kjøpesummen som trengs for å sikre kravet (§ 4-6).

Du kan velge mellom kravene, men heving forutsetter et vesentlig avtalebrudd. Du kan i tillegg bli enig med selgeren om noe annet, for eksempel at du beholder det du har fått levert til en ny pris. Slike avtaler bør være skriftlige.

Når feilen ligger i avgrensningen av tomten

En annen variant er at huset er riktig, men tomten du har fått, er mindre eller annerledes enn avtalt, for eksempel fordi grensen går et annet sted enn gjerdet. Da kan det være aktuelt å sjekke om tomten er oppmålt, og hva grensene i matrikkelen viser. Hvordan du gjør det, er beskrevet i en artikkel om tomtegrenser. Er det et spørsmål om feil ved eiendommen heller enn feil eiendom, gjelder reglene om mangler.

Reklamasjonsfristen

Etter avhendingslova § 4-19 mister du retten til å gjøre avtalebruddet gjeldende hvis du ikke sier fra til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget det eller burde ha oppdaget det, og senest fem år etter overtakelsen. Selgeren kan ikke påberope seg at du meldte fra for sent hvis han har vært grovt uaktsom, uærlig eller ellers handlet i strid med god tro.

Meldingen bør gjøre rede for hva som er feil og hva du krever. Send den skriftlig, og behold bevis for at den er sendt.

Kort oppsummert

• Finn først ut hva som ble avtalt: adresse, gårds- og bruksnummer og eventuelt seksjonsnummer i kontrakten og salgsoppgaven.
• Er det en skrivefeil og begge mente den samme boligen, kan skjøtet rettes.
• Leverer selgeren en annen eiendom, kan du kreve at han oppfyller, heve avtalen, kreve erstatning og holde tilbake kjøpesummen.
• Heving krever et vesentlig avtalebrudd.
• Meld fra skriftlig innen rimelig tid og senest fem år etter overtakelsen.