Byggfeil eller salgsmangel — hvorfor skillet betyr noe
Råteskader i en fasade oppstår ofte over lang tid, gjerne som følge av feil ved den opprinnelige oppføringen av bygget, mangelfull detaljering rundt vinduer og gjennomføringer, eller svikt i vedlikeholdet av felles bygningsdeler gjennom mange år med fukt og temperaturskifter. Når årsaken ligger så langt tilbake, er dette som regel en sak mellom sameiet og den som opprinnelig var ansvarlig for oppføringen eller vedlikeholdet — typisk utbygger eller entreprenør fra byggeårene, ikke den private selgeren du selv forholdt deg til. Et slikt krav hører hjemme i byggfeilsporet, og det er sameiet som eier og forvalter fasaden i fellesskap, som har både interesse av og myndighet til å forfølge det videre overfor de ansvarlige. Din egen kjøpsavtale med din selger er noe helt annet: den regulerer om du fikk riktige opplysninger om boligens stand da du kjøpte den, ikke hvem som opprinnelig gjorde en byggfeil for kanskje tjue eller tretti år siden, lenge før verken du eller selgeren din eide bygget. Det er dette skillet som avgjør om du skal rette deg mot sameiets prosess eller fremme et eget krav mot selgeren din — og de to trenger slett ikke å utelukke hverandre i praksis, ettersom de springer ut av helt forskjellige rettslige grunnlag. Selv om du som ny seksjonseier ikke var part i byggeprosessen den gang skaden oppsto, arver du automatisk andel i sameiets fellesinteresser og dermed også en indirekte interesse i at byggfeilsaken forfølges på riktig måte overfor de opprinnelig ansvarlige.
Sameiets krav for skader i den felles bygningskroppen
Fasaden er en del av bygningens fellesarealer, og ansvaret for å vurdere, dokumentere og eventuelt fremme krav for skader her ligger normalt hos sameiet gjennom styret på vegne av samtlige eiere i bygget. Dette gjelder særlig når skadeårsaken er sammensatt eller ligger tilbake i tid, slik tilfellet ofte er med råte som har utviklet seg gradvis over flere sesonger med fukt, frost og manglende lufting bak kledningen. Sameiet har også bedre forutsetninger enn en enkelt seksjonseier for å innhente byggteknisk dokumentasjon og vurdere om skaden skyldes en opprinnelig byggfeil, som kan gi grunnlag for krav mot utbygger, eller om den i stedet skyldes manglende løpende vedlikehold, som i så fall er sameiets eget ansvar å utbedre gjennom fellesutgifter fremover i tid. Som enkelt seksjonseier har du normalt verken interesse til å fremme et slikt krav alene, siden fasaden ikke er din personlige eiendom, eller praktisk mulighet til å gjennomføre en byggteknisk utredning på egen hånd uten at hele sameiet og dets ressurser trekkes inn i saken. Ønsker du likevel å bidra, er den mest hensiktsmessige rollen ofte å varsle styret om det du har observert og be om at forholdet undersøkes nærmere, fremfor å forsøke å håndtere sakens byggetekniske og juridiske sider selv.
Ditt personlige krav dersom skaden ble holdt skjult for deg
Situasjonen endrer seg dersom det er din egen selger som visste om råteskadene, eller burde ha visst om dem ut fra egen kunnskap om boligen og sameiets historie, og likevel ikke fortalte deg om dette før du kjøpte seksjonen. Da har du et eget krav basert på opplysningssvikt etter avhendingslova, helt uavhengig av hvem som opprinnelig er ansvarlig for selve byggfeilen bak skaden i fasaden. Dette kravet retter seg mot din selger personlig, og det er ditt tap som følge av at du kjøpte uten å kjenne til skaden, som er utgangspunktet — ikke sameiets kostnader ved å utbedre fasaden i fellesskap på vegne av alle. De to prosessene kan derfor gå helt parallelt: sameiet forfølger byggfeilen mot utbygger eller tar kostnaden gjennom fellesutgifter over tid, mens du forfølger din egen selger for at han ikke ga deg opplysninger han faktisk satt med på salgstidspunktet og som han visste ville interessert deg. Et sentralt spørsmål blir da hvordan du kan dokumentere hva selgeren faktisk visste, og her er skriftlig materiale — rapporter, e-poster eller referater selgeren har hatt tilgang til — ofte langt sterkere bevis enn muntlige påstander om hva som ble sagt eller antydet før kjøpet.
Da Perline fant råten under vindusrekken
Perline kjøpte en seksjon i et sameie der en byggteknisk rapport fra flere år tilbake hadde avdekket fuktinntrengning i fasaden ved enkelte vinduer i etasjen hun kjøpte i. Selgeren hadde mottatt denne rapporten som del av sameiets dokumentasjon i forbindelse med et tidligere vedlikeholdsprosjekt, men nevnte den aldri for Perline verken i egenerklæringen eller under visningen av leiligheten. Da Perline selv oppdaget råteskader under vindusrekken sin få måneder etter innflytting, viste det seg at skaden var godt dokumentert allerede før hun kjøpte, med detaljerte bilder og målinger i rapporten. Sameiet tok tak i selve utbedringen av fasaden som en felles sak, siden skaden gjaldt hele bygningskroppen og ikke bare Perlines seksjon alene. Samtidig hadde Perline et sterkt personlig krav mot sin selger, fordi han satt med konkret kunnskap om skaden gjennom rapporten han hadde mottatt, og likevel valgte å ikke opplyse om den før salget ble gjennomført og kontrakten signert. Da hun senere sammenlignet datoen på rapporten med datoen for egenerklæringen selgeren hadde signert, ble det tydelig at han umulig kunne ha oversett rapportens innhold, noe som styrket saken hennes ytterligere overfor selgeren.
Kort oppsummert: - Råteskader i fasade skyldes ofte forhold som ligger tilbake i tid, og da er det normalt sameiet som forfølger saken mot utbygger eller gjennom fellesutgifter. - Din egen kjøpsavtale gjelder opplysningene du fikk fra din selger, ikke hvem som opprinnelig er ansvarlig for byggfeilen. - Visste selgeren din om skaden og lot være å opplyse om den, har du et eget krav mot nettopp ham. - Sameiets byggfeilsak og ditt personlige krav mot selgeren kan forfølges parallelt uten å utelukke hverandre. - Dokumentasjon som tilstandsrapporter eller tidligere befaringer er ofte avgjørende for å vise hva selgeren visste eller burde ha visst.