Prioritetsvikelse forklart

Hva prioritetsvikelse betyr i grunnboken

Rettigheter i en eiendom står i en rekkefølge, og rekkefølgen kalles prioritet. Panteloven § 1-13 sier at den som først fikk en panterett påheftet, går foran de andre, med mindre noe annet er avtalt eller følger av reglene om rettsvern. For tinglyste rettigheter sier tinglysingsloven § 20 at et registrert rettserverv går foran dem som ikke er registrert samtidig eller tidligere. Prioriteten får betydning den dagen eiendommen tvangsselges eller pengene fra et salg skal fordeles. Da får den best plasserte dekning først.

Å vike betyr å gi plass. Ved en prioritetsvikelse sier den som står først, at en annen rett skal gå foran hans egen. Retten består, gjelden blir ikke mindre, og ingen overfører noe til noen. Det er plasseringen som byttes. Hva vikelsen omfatter, skal stå i erklæringen.

Når en prioritetsvikelse blir aktuell

Den vanligste situasjonen er refinansiering. Aslaug Moen har en bolig med et boliglån på 1 400 000 kr hos Bank A, med første prioritet. Året før tok hun et forbrukslån på 300 000 kr hos et finansieringsselskap, B, med pant i samme bolig på andre prioritet. Nå vil Bank C overta boliglånet og gi henne et nytt lån på 1 900 000 kr, men setter som vilkår at pantet får første prioritet.

Bank A får oppgjør, og pantet i A sin favør slettes. Da rykker B opp på første plass, siden B sin panterett ble tinglyst før C sin. For at C skal få den plassen den trenger, må B skrive under på en prioritetsvikelse til fordel for C. Uten den ville C stå bak B.

Det samme kan skje når noen har en annen tinglyst rett i eiendommen enn pant. Den som skal vike, trenger ikke være en bank. Det kan like gjerne være en privatperson som har tinglyst pant for et lån til familie.

Slik gjøres vikelsen formelt

Erklæringen kommer fra den som viker. Tinglysingsloven § 32 femte ledd sier at reglene om sletting av heftelser gjelder tilsvarende for nedkvittering, prioritetsvikelse og andre disposisjoner som begrenser omfanget eller verdien av en tinglyst heftelse. Dermed gjelder disse hovedpunktene:

• Den berettigede, altså den som viker, må samtykke. Samtykket må tinglyses.
• Følger pantet reglene for omsetningsgjeldsbrev, må samtykket skrives på selve dokumentet, eller dokumentet må leveres inn til registerføreren for påtegning.
• Er den som viker en bank som er nevnt i loven, kan banken be om at det skjer uten at originalen legges frem. Banken svarer da selv for tap som oppstår fordi dokumentet ikke blir påtegnet eller tilintetgjort.
• Er beviset ikke godt nok til å gjennomføre endringen, skal tinglysing nektes.

Ingen kan tvinges til å vike. Vikelse er en avtale, og den som står først, bestemmer selv om han vil gi fra seg plassen og på hvilke vilkår.

Hva det kan koste den som viker

Tilbake til Aslaug. Boligen havner på tvangssalg, og etter at salgsutgiftene er trukket fra, er det 2 000 000 kr til fordeling. Med vikelsen får Bank C først sine 1 900 000 kr, og B får de siste 100 000 kr av sine 300 000 kr. Uten vikelsen ville B fått hele 300 000 kr først, og C ville fått 1 700 000 kr.

Regnestykket viser hva den som viker, tar på seg. Så lenge verdien i eiendommen er høy nok til å dekke alle, merkes ingenting. Faller verdien, er det den som vek, som får tapet først. Les derfor hva erklæringen gjelder før du skriver under:

• Hvilket pantedokument eller hvilken rett vikelsen er gitt til fordel for.
• Hvilket beløp vikelsen er begrenset til. En åpen formulering kan gi det nye pantet mer plass enn du regnet med.
• Om vikelsen bare gjelder det nye lånet slik det er beskrevet, eller også senere økninger.

Prioritetsvikelse og sletting er i slekt

Loven behandler prioritetsvikelse sammen med sletting. Begge deler endrer hva en tinglyst heftelse faktisk er verdt, og begge krever samtykke fra den berettigede. Skal en innfridd heftelse bort, er det sletting. Skal den bli stående, men gi plass, er det vikelse. Hvordan sletting av innfridd pant foregår, står i sletting av pant etter innfrielse. Hva en heftelse er, og hvordan du leser grunnboken, er forklart i heftelser på en eiendom. De generelle reglene om registrering og rangering finner du i tinglysingsloven.

Den som skal vike, bør vite at underskriften flytter ham bakover i køen, og at plassen i køen får betydning først den dagen eiendommen ikke er verdt nok til å dekke alle.

Kort oppsummert

• En prioritetsvikelse er en erklæring om at en rett skal gå foran en annen rett som ellers ville stått foran.
• Uten avtale går den retten foran som først ble påheftet og registrert, jf. panteloven § 1-13 og tinglysingsloven § 20.
• Vikelsen må ha samtykke fra den som viker, og samtykket må tinglyses etter reglene i tinglysingsloven § 32.
• Den som viker, kan få mindre dekning hvis eiendommen faller i verdi. Les derfor hvilket beløp og hvilket pant erklæringen gjelder før du skriver under.