Hvorfor en plattformavtale ikke er det samme som en juridisk vurdering

Når du registrerer deg som vert på en korttidsutleieplattform, ber plattformen deg som regel om å bekrefte at du har rett til å leie ut boligen, at du overholder gjeldende lover og regler, og lignende erklæringer. Dette er imidlertid en egenerklæring fra deg til plattformen, ikke en kontroll plattformen selv utfører av at det faktisk stemmer. Plattformen sjekker normalt verken om utleieren din har gitt samtykke til fremleie, om sameiet ditt har vedtatt en avvikende dagsgrense, eller om boligen din i det hele tatt er lovlig å leie ut på denne måten.

Dette betyr at du fint kan legge ut en bolig på en plattform, få bookinger og ta imot gjester i lang tid, uten at noen av dette i seg selv beviser at utleien er lovlig etter norske regler. Plattformens vilkår regulerer forholdet mellom deg og plattformen – betalingsstrømmer, ansvarsfordeling ved tvister om selve bookingen, eventuelle garantiordninger og lignende. De regulerer ikke, og kan ikke regulere bort, forholdet mellom deg og utleieren din dersom du leier boligen, eller mellom deg og sameiet ditt dersom du eier den.

Det motsatte gjelder også: at plattformens vilkår tillater deg å gjøre noe, betyr ikke at norsk lov gjør det samme, og omvendt kan plattformens vilkår være strengere enn det norsk lov krever uten at det gjør vilkårene ulovlige av den grunn. De to regelsettene lever ved siden av hverandre, og du må forholde deg til begge – ikke anta at det ene automatisk dekker det andre.

Hvor konfliktene typisk oppstår i praksis

Den vanligste konflikten oppstår rundt fremleie. Plattformens vilkår krever gjerne bare at du bekrefter å ha rett til å leie ut boligen, uten å be om dokumentasjon på samtykke fra en eventuell utleier. Er du selv leietaker og legger ut boligen din uten samtykke fra utleieren, hjelper det deg ingenting at plattformen aldri stilte spørsmål ved dette – husleielovens fremleieregler gjelder uansett, og en manglende kontroll fra plattformens side fritar deg ikke for konsekvensene overfor din egen utleier.

Den nest vanligste konflikten oppstår rundt dagsgrensene i eierseksjonsloven § 24. Plattformen fører normalt ingen automatisk kontroll med hvor mange døgn du faktisk har leid ut hele boligen din i løpet av året, og lar deg fritt legge ut nye bookinger selv om du allerede har passert grensen som gjelder i ditt sameie eller borettslag. Ansvaret for å holde deg innenfor denne grensen ligger helt hos deg selv, ikke hos plattformen, uansett hvor mange bookinger den lar deg ta imot.

En tredje konflikt kan oppstå rundt depositum og tilbakebetaling. Plattformens egne frister og prosedyrer for dette gjelder i forholdet mellom deg og plattformen, men dersom det oppstår en konkret uenighet som ikke løses tilfredsstillende gjennom plattformens system, kan det fortsatt være aktuelt å forfølge saken på andre måter, avhengig av hva slags krav det er snakk om og hvem kravet retter seg mot.

Solbjørg trodde plattformens bekreftelse var nok

Solbjørg registrerte seg som vert på en korttidsutleieplattform for leiligheten hun selv leide, og krysset av på at hun hadde rett til å leie ut boligen slik plattformens registreringsskjema ba henne om. Hun tenkte at siden plattformen aksepterte registreringen og lot henne ta imot bookinger uten videre spørsmål, måtte alt være i orden.

Etter noen måneder med jevnlig utleie fikk utleieren hennes vite om det gjennom en nabo, og reagerte kraftig, siden Solbjørg aldri hadde spurt om samtykke til fremleie. Solbjørg viste til at plattformen hadde godkjent henne som vert, men det hjalp henne lite – plattformens registreringsprosess var aldri ment som en kontroll av om hun faktisk hadde rett til å fremleie etter husleielovens regler, bare en bekreftelse hun selv hadde avgitt. Utleieren hadde et solid grunnlag for å reagere på den uautoriserte fremleien, uavhengig av hva plattformen hadde godkjent på sin side. Solbjørg måtte avslutte utleien og inngå en dialog med utleieren om veien videre, en situasjon hun kunne unngått ved å spørre om samtykke før hun i det hele tatt registrerte seg som vert.

Slik unngår du å stole for mye på plattformens vilkår

Behandle plattformens registreringsprosess og vilkår som noe som regulerer forholdet mellom deg og plattformen – ikke som en juridisk vurdering av om utleien din er lovlig overfor utleieren din, sameiet ditt eller naboene dine. Den jobben må du selv gjøre, uavhengig av hva plattformen spør deg om eller lar deg krysse av på.

Er du leietaker, avklar samtykke til fremleie med utleieren din før du registrerer deg som vert, ikke etter. Er du seksjonseier eller andelseier, sett deg inn i hvilken dagsgrense som faktisk gjelder for din bolig, og før egen oversikt over utleiedøgnene dine – plattformen vil ikke advare deg når du nærmer deg grensen.

Oppstår det en konflikt mellom hva plattformens vilkår sier og hva norsk lov krever av deg overfor andre enn plattformen selv, er det norsk lov du må forholde deg til i det forholdet. Plattformens vilkår kan aldri gi deg en rett du ikke egentlig har etter loven eller etter avtalen med utleieren din.

Kort oppsummert

  • Plattformens vilkår regulerer forholdet mellom deg og plattformen, ikke forholdet til din utleier, ditt sameie eller dine naboer.
  • At plattformen godkjenner deg som vert, er ingen bekreftelse på at utleien din faktisk er lovlig.
  • Fremleie uten samtykke og brudd på dagsgrenser er ditt eget ansvar, uavhengig av hva plattformen tillater.
  • Avklar samtykke og dagsgrenser selv, før du registrerer deg som vert på en plattform.
  • Der norsk lov og plattformens vilkår peker i ulike retninger overfor tredjepart, er det norsk lov som gjelder.