Hvorfor tidsbestemte kontrakter er annerledes
Husleielovens ordning med gjengs leie er laget for leieforhold som løper videre uten noen fastsatt sluttdato, der leien ellers ville stått fast i det uendelige med mindre den justeres opp mot markedet av og til. En tidsbestemt kontrakt er derimot avgrenset i tid fra starten av, og har sin egen innebygde justering ved at partene uansett kan forhandle en ny leie når den avtalte perioden er over og en eventuell ny kontrakt skal inngås. Derfor gjelder § 4-3 om gjengs leie for løpende leieforhold, ikke for tidsbestemte kontrakter i deres opprinnelige, avtalte periode — Aagots utleier kan altså ikke bruke gjengs leie-kravet til å heve leien midt i de ni månedene som gjenstår, uansett hva vedkommende mener om markedsnivået for tilsvarende boliger.
Denne sperren gir Aagot en form for forutsigbarhet som er selve poenget med å velge en tidsbestemt kontrakt fra utleiers side også — begge parter vet fra dag én nøyaktig hvor lenge avtalen varer og på hvilke vilkår, uten at leienivået kan bli gjenstand for en markedsbasert revurdering underveis. Har hun signert på ni måneder til en gitt leie, er det nettopp den leien — eventuelt justert etter § 4-2 — som gjelder helt til perioden er omme.
Hva utleier faktisk kan gjøre i kontraktsperioden
Sperren mot gjengs leie betyr ikke at leien er helt urørlig gjennom hele den tidsbestemte perioden. Den årlige KPI-justeringen etter § 4-2 er ikke begrenset til løpende leieforhold på samme måte, og kan derfor som hovedregel fortsatt brukes av utleier også i en tidsbestemt kontrakt, forutsatt at det har gått minst ett år siden forrige leiefastsettelse og at et gyldig varsel sendes. Aagots utleier kan altså kreve en indeksjustering i tråd med konsumprisindeksen dersom vilkårene for det er oppfylt, men ikke hoppe over sperren og kreve leien satt til gjengs leie før kontraktsperioden faktisk er omme. Får Aagot et krav som i realiteten er et gjengs leie-krav, bare pakket inn i en annen formulering, bør hun peke på nettopp dette skillet i sitt svar.
Det er verdt å være oppmerksom på nøyaktig hvilke ord utleier bruker i et slikt krav. Skriver brevet at leien skal «opp i tråd med konsumprisindeksen», med en henvisning til en konkret indeksperiode og en prosentsats, er det trolig en gyldig KPI-justering Aagot må forholde seg til på vanlig måte. Skriver det derimot at leien skal «opp til det som er vanlig for lignende leiligheter i området», er det i realiteten et gjengs leie-argument — og det er nettopp denne typen krav som ikke kan gjøres gjeldende før kontrakten hennes er utløpt, uansett hvor forsiktig eller uformelt det er formulert.
Hva som skjer ved fornyelse
Når den tidsbestemte perioden til Aagot nærmer seg slutten, endrer bildet seg. Skal det inngås en helt ny, tidsbestemt kontrakt, eller fortsetter leieforholdet uten en ny avtale slik at det i praksis blir løpende, åpner det seg et nytt utgangspunkt der utleier igjen kan vurdere leienivået — enten gjennom forhandling om en ny kontrakt, eller etter hvert gjennom § 4-3 dersom leieforholdet faktisk går over til å bli løpende. Det Aagot bør være oppmerksom på er nettopp dette skiftet: sperren mot gjengs leie gjelder for den avtalte, tidsbestemte perioden hun allerede har inngått, ikke for alltid — nærmer kontrakten seg slutten, bør hun være forberedt på at spørsmålet om leienivå kan komme opp igjen på en annen måte enn før.
Aagot gjør derfor lurt i å begynne å tenke gjennom situasjonen sin allerede noen måneder før kontrakten utløper, fremfor å bli overrasket når utleier tar kontakt om en fornyelse. Ønsker hun å bli boende, kan det være en fordel å selv ta initiativ til en samtale om vilkårene for en eventuell ny periode i god tid, slik at hun har oversikt over hva som eventuelt kan endre seg, i stedet for å stå med et kort forhandlingsrom rett før fristen løper ut.
Kort oppsummert
I en tidsbestemt leiekontrakt kan utleier ikke kreve leien satt til gjengs leie i løpet av den avtalte perioden — § 4-3 gjelder løpende leieforhold, ikke tidsbestemte korttidskontrakter mens de fortsatt løper. Den årlige KPI-justeringen etter § 4-2 er derimot ikke omfattet av den samme sperren, og kan som hovedregel fortsatt kreves når vilkårene for den er oppfylt. Nærmer kontrakten seg slutten eller går leieforholdet over til å bli løpende, åpner det seg et nytt utgangspunkt der spørsmålet om leienivå kan komme opp på nytt.