Klausulen falt: hva gjelder i stedet?

En ugyldig klausul etterlater ikke et tomrom

Det er en vanlig misforståelse at når en avtaleklausul faller bort, står partene igjen uten noen regulering av spørsmålet i det hele tatt — som om avtalen plutselig har et hull ingen vet hvordan skal fylles. Slik fungerer det ikke i husleieforhold. Husleieloven er bygget opp nettopp for å fungere som en helhetlig regulering av leieforholdet, med egne regler for det aller meste som kan bli tvist mellom utleier og leietaker: oppsigelsesfrister, depositum, mangler, vedlikehold og mye annet.

Når en avtalt klausul er mindre gunstig for leietaker enn det loven gir, og derfor rammes av husleieloven § 1-2, er virkningen at nettopp den klausulen ikke kan gjøres gjeldende. Det som trer i stedet, er ikke en avtaletomhet partene må forhandle seg frem til på nytt — det er lovens egen regulering av det samme spørsmålet. Loven fungerer som et bakteppe som automatisk dekker det klausulen forsøkte å regulere annerledes.

Dette prinsippet gjelder uansett hvilket tema den ugyldige klausulen handlet om. Enten det gjelder oppsigelsesfrist, hvordan depositum skal håndteres, eller vilkår for mangler, er strukturen den samme: husleieloven har som regel et eget svar på nettopp det spørsmålet klausulen forsøkte å regulere til leietakers ulempe, og det svaret trer inn automatisk der klausulen faller bort.

Det kan være nyttig å tenke på husleieloven som et sikkerhetsnett som ligger under hele kontrakten, uansett hva partene har skrevet. Så lenge kontrakten holder seg innenfor det loven tillater, er det avtalen partene faktisk har inngått som gjelder. Der kontrakten går utenfor det loven tillater til leietakers ulempe, er det nettet — loven selv — som fanger opp det punktet i stedet.

Resten av kontrakten står som før

Et annet viktig poeng er at det bare er den konkrete, ugyldige klausulen som faller bort — ikke hele kontrakten. Dette kalles gjerne delvis ugyldighet: én bestemmelse kan være i strid med loven uten at det trekker resten av avtalen med seg. Leieforholdet fortsetter for øvrig som avtalt, med samme leiesum, samme leieobjekt og samme øvrige vilkår, bortsett fra på det ene punktet hvor loven overtar.

Dette er en viktig forskjell fra situasjoner der hele avtalegrunnlaget svikter. En husleiekontrakt med én ugyldig klausul er fortsatt en gyldig og bindende kontrakt for alt annet den regulerer — den er bare ikke bindende der den går imot loven til leietakers ulempe.

Det finnes riktignok grensetilfeller der en ugyldig klausul henger så tett sammen med resten av avtalen at det kan bli vanskeligere å skille dem fra hverandre — for eksempel dersom leieprisen tydelig er satt lavere nettopp fordi den ugyldige klausulen skulle kompensere for det. Slike situasjoner er sjeldne i vanlige boligleieforhold, og for de aller fleste klausultyper som omtales i denne artikkelserien, er hovedregelen om delvis ugyldighet det som faktisk gjelder.

For Tine er det derfor liten grunn til bekymring for at hele leieforholdet hennes skal bli usikkert bare fordi ett punkt viser seg å være problematisk. Boligen, leiesummen, varigheten og alle de øvrige vilkårene som er lovlige, fortsetter å gjelde akkurat slik de er avtalt.

Hva dette betyr for Tine i praksis

For Tine betyr det at hun ikke trenger å be om en ny, signert kontrakt for at den korte oppsigelsesfristen skal erstattes med noe riktig. Fra det tidspunktet det er klart at klausulen er ugyldig, er det husleielovens egen frist som gjelder mellom henne og utleier, uavhengig av hva som står skrevet. Skulle det oppstå uenighet om nøyaktig hvilken frist som gjelder i hennes tilfelle, er det fortsatt lovens bestemmelser — ikke den ugyldige klausulen — som er utgangspunktet for å finne svaret.

Det kan likevel være lurt å ta det opp med utleier skriftlig, ikke fordi Tine trenger tillatelse til at loven skal gjelde, men for å unngå misforståelser senere dersom utleier fortsatt legger den opprinnelige klausulen til grunn.

Er Tine i tvil om nøyaktig hva loven sier på det aktuelle punktet, er det ofte fornuftig å lete opp den konkrete bestemmelsen i husleieloven som gjelder temaet, fremfor å anta at «lovens minstevern» er ett bestemt tall eller én bestemt frist for alle situasjoner. Loven har ofte flere nyanser avhengig av leieforholdets art, og det er den konkrete bestemmelsen — ikke klausulen i kontrakten — som er riktig utgangspunkt å lese fra.

Kort oppsummert

Når en kontraktsklausul er ugyldig fordi den er mindre gunstig for leietaker enn husleieloven tillater, oppstår det ikke noe juridisk tomrom. Lovens egne regler trer automatisk inn på det punktet klausulen forsøkte å regulere, mens resten av kontrakten står uendret. Leietaker trenger ikke en ny avtale for at dette skal gjelde — det følger direkte av at ugyldige vilkår viker for loven.