Hva som faktisk utløser en reaksjon fra styret

Det første styret bør avklare når naboer varsler om intensiv korttidsutleie i bygget, er hvilken type bolig det gjelder – sameie eller borettslag – siden dette avgjør hvilket regelsett som er relevant. I et sameie er standardregelen at en seksjonseier kan korttidsleie ut hele boligseksjonen i inntil 90 døgn per år uten styrets samtykke, med mindre årsmøtet med to tredjedels flertall har vedtatt en annen grense mellom 60 og 120 døgn. I et borettslag er grensen fast på 30 døgn per år, uten mulighet for styret eller generalforsamlingen til å justere den opp.

Det andre styret bør avklare, er om utleien gjelder hele boligen eller bare enkeltrom mens eieren selv bor der. Romutleie i egen bolig er ikke begrenset av noen dagsgrense i det hele tatt, og selv om naboer kan oppleve dette som forstyrrende dersom det skjer ofte, er det ikke i seg selv en overtredelse av dagsgrensene slik utleie av hele boligen kan være.

Har eieren av leiligheten leid ut hele boligen langt utover den grensen som gjelder for akkurat den boligtypen, har styret et konkret grunnlag for å ta kontakt med eieren og be om en redegjørelse. Er utleien innenfor grensen, men naboene likevel opplever den som forstyrrende på grunn av støy, trafikk eller lignende, er det ikke nødvendigvis dagsgrensen som er problemet – da handler det heller om ordinære husordensregler og alminnelig hensynsfull oppførsel, som gjelder uavhengig av om beboeren er en fast beboer eller en korttidsgjest.

Hvordan styret bør gå fram ved en konkret mistanke

Start med å samle inn konkret informasjon fra naboene, ikke bare et generelt inntrykk av at «det er mye folk der». Hvor ofte skjer det, hvor lenge varer hvert opphold, og hvor lenge har det pågått? Denne informasjonen er nødvendig for å vurdere om det faktisk er snakk om en overtredelse av dagsgrensene, eller om det er lovlig utleie som naboene av andre grunner opplever som ubehagelig.

Ta deretter kontakt med eieren av boligen og be om en redegjørelse for omfanget av utleien. De fleste eiere har ikke oversikt over nøyaktig hvor mange døgn de har leid ut i løpet av året, og en direkte henvendelse fra styret kan i seg selv være nok til at eieren selv begynner å føre bedre oversikt og eventuelt justerer praksisen sin.

Dersom det viser seg at utleien klart overstiger gjeldende dagsgrense, har styret grunnlag for å påpeke dette overfor eieren og be om at praksisen bringes i samsvar med regelverket. Vedvarer overtredelsen, kan saken eskaleres videre internt i sameiet eller borettslaget etter de vanlige rutinene for brudd på vedtekter og regler, avhengig av hvordan det aktuelle bygget håndterer slike saker.

Er utleien derimot innenfor gjeldende grense, men naboene fortsatt er plaget av konkrete forhold som støy eller uro, er det disse konkrete forholdene styret bør adressere – ikke antallet utleiedøgn i seg selv, som da er lovlig uansett hvor irriterende naboene synes det er.

Rannveig fikk et brev fra styret – og innså hun hadde mistet oversikten

Rannveig eide en leilighet i et sameie og leide den jevnlig ut på korttidsbasis via en plattform når hun selv reiste mye i jobben. Hun hadde aldri ført noen systematisk oversikt over hvor mange døgn hun faktisk leide ut i løpet av året, og trodde i beste mening at hun lå godt innenfor det hun antok var grensen.

Etter flere klager fra naboer om stadig skiftende personer i oppgangen, sendte styret Rannveig et brev og ba om en redegjørelse for utleieomfanget. Da Rannveig gikk gjennom bookinghistorikken sin, oppdaget hun at hun faktisk hadde ligget godt over 90 døgn i løpet av det siste året, uten at hun hadde vært klar over det selv. Sameiet hennes fulgte standardregelen uten noen vedtatt justering, så hun hadde dermed leid ut mer enn hun hadde lov til.

Rannveig tok kontakt med styret, beklaget og la fram en plan for å redusere utleien resten av året for å komme innenfor grensen igjen. Hun begynte samtidig å føre et enkelt regneark over utleiedøgnene sine, slik at hun ikke skulle havne i samme situasjon neste år. Styret satte pris på den direkte responsen, og saken løste seg uten videre eskalering.

Slik håndterer du en hotelldrift-bekymring i praksis

Er du styremedlem, be om konkret informasjon fra naboene før du tar kontakt med eieren – hyppighet, varighet og hvor lenge det har pågått. Avklar deretter hvilken boligtype og hvilket regelsett som gjelder, og om det er utleie av hele boligen eller bare romutleie det er snakk om.

Er du selv eieren som får en henvendelse fra styret, ta den på alvor og gå gjennom din egen utleiehistorikk før du svarer. Har du oversikt over hvor mange døgn du faktisk har leid ut, er det langt enklere å avklare raskt om det er en reell overtredelse eller ikke.

Uansett hvilken side du står på, er en rolig og faktabasert dialog den beste veien videre. De fleste saker løser seg uten videre konflikt når begge parter er ærlige om hva som faktisk har skjedd og hva regelverket faktisk sier. Har eieren en gang blitt gjort oppmerksom på grensen, holder det som regel med et par oppfølgingspunkter i løpet av året for å forsikre seg om at praksisen faktisk er endret.

Kort oppsummert

  • Standardgrensen for korttidsutleie av hele boligen er 90 døgn i sameier og 30 døgn i borettslag per år.
  • Romutleie i egen bolig, mens eieren selv bor der, er ikke begrenset av noen dagsgrense.
  • Styret bør avklare konkret omfang og boligtype før det tar stilling til en klage om «hotelldrift».
  • En direkte henvendelse til eieren løser ofte saken, siden mange ikke har oversikt over egne utleiedøgn.
  • Er utleien innenfor grensen, men fortsatt forstyrrende, er det ordinære husordensregler som gjelder, ikke dagsgrensen.