Driftsbygninger er en del av samme avhending
Når en landbrukseiendom selges, er det normalt hele eiendommen — bolighus, driftsbygninger og jord- eller skogareal — som omfattes av én og samme kjøpekontrakt og dermed samme avhendingslova-transaksjon. Det finnes ikke noe eget regelsett for driftsbygninger som gjør at disse faller utenfor mangelsvernet. Tvert imot skal driftsbygningene vurderes etter de samme grunnprinsippene som selve bolighuset: har selgeren gitt uriktige eller mangelfulle opplysninger om bygningenes tilstand, er det holdt tilbake informasjon om kjente feil, eller avviker den faktiske tilstanden vesentlig fra det kjøperen kunne forvente ut fra alder, pris og synlig stand? Konrad kjøpte en gård med bolighus og en eldre driftsbygning som skulle brukes til lagring av maskiner og redskap. Etter overtakelse viste det seg at bærekonstruksjonen i driftsbygningen var langt dårligere enn det som fremgikk av salgsoppgaven, og at deler av taket måtte skiftes umiddelbart av sikkerhetshensyn. Fordi hele gårdseiendommen var solgt under én avhendingslova-avtale, kunne Konrad fremme mangelskrav for driftsbygningen på samme grunnlag som han kunne ha gjort dersom feilen hadde vært i bolighuset, og han trengte ikke å argumentere for at driftsbygningen skulle behandles etter et annet regelsett bare fordi den ikke var beregnet på boligformål. Dette gjaldt selv om driftsbygningen verken var bebodd eller en del av det Konrad primært hadde vurdert boligverdien ut fra da han la inn bud på eiendommen.
Forventet standard er ofte lavere for eldre driftsbygninger
Samtidig er det grunn til å understreke at mangelsvurderingen ikke er identisk for et moderne bolighus og en eldre driftsbygning som kanskje har stått i flere tiår med begrenset vedlikehold. Hva kjøperen med rimelighet kan forvente, henger sammen med bygningens alder, synlig tilstand og prisen som er betalt. En kjøper som overtar en synlig nedslitt driftsbygning til en lav pris, kan normalt ikke forvente samme standard som ved et nyere bygg, og en del slitasje og eldre utførelse må aksepteres som en del av det avtalte. Det avgjørende blir derfor ofte om avviket er vesentlig sammenlignet med det kjøperen ut fra alder, prisnivå og salgsoppgave hadde grunn til å forvente, og om det er gitt konkrete opplysninger om bygningens tilstand som viser seg å være uriktige. I Konrads sak spilte det inn at salgsoppgaven konkret hadde beskrevet driftsbygningen som «i god stand med noe oppgraderingsbehov», en beskrivelse som ikke stemte med det reelle omfanget av svekkelsen i bærekonstruksjonen, og som dermed talte for at avviket gikk lenger enn den slitasjen han måtte påregne ut fra bygningens alder. Hadde salgsoppgaven i stedet vært tydelig på at bærekonstruksjonen var gammel og ikke nylig kontrollert, ville terskelen for hva som skulle regnes som en mangel, normalt vært høyere, siden Konrad da hadde fått et klarere signal om at han selv burde undersøke den nærmere før han la inn bud.
Opplysningsplikten gjelder også for driftsbygningene
Selgeren har plikt til å opplyse om kjente feil og mangler ved eiendommen, og dette gjelder like fullt driftsbygningene som bolighuset. Har selgeren for eksempel kjent til fuktskader, råte i bærende konstruksjoner eller pålegg fra kommunen om utbedring av en driftsbygning uten å opplyse om dette, kan det utgjøre en mangel selv om bygningen for øvrig er gammel og forventes å ha en viss slitasje. Dette gjelder også der driftsbygningen ikke lenger er i aktiv bruk, siden opplysningsplikten knytter seg til kjent kunnskap om eiendommens tilstand, ikke til hvordan bygningen faktisk benyttes av kjøperen etterpå. Har tidligere eier for eksempel fått en tilstandsvurdering av driftsbygningen utført i forbindelse med forsikring eller lånefinansiering, og denne viser forhold som ikke er videreformidlet til kjøperen, kan dette være et sterkt argument for at det foreligger brudd på opplysningsplikten. Det samme gjelder dersom kommunen tidligere har gitt pålegg om utbedring av driftsbygningen som ikke er fulgt opp, siden dette normalt er dokumentasjon selgeren har hatt tilgang til og burde videreformidlet før salget ble gjennomført.
Hva bør du gjøre ved mistanke om skjulte feil?
Oppdager du alvorlige feil i en driftsbygning etter overtakelse, bør du dokumentere skaden grundig, gjerne med bistand fra en bygningskyndig med erfaring fra landbruksbygg spesielt, og vurdere om det er noe i salgsoppgaven eller kommunikasjonen med selger som tyder på at feilen var kjent. Reklamer skriftlig og uten unødig opphold, på samme måte som du ville gjort ved en mangel i selve bolighuset, og ta kontakt med en boligadvokat dersom kravet er stort eller selgeren bestrider ansvar. Husk også at driftsbygninger ofte har stor økonomisk betydning for driften av eiendommen, slik at en feil som i utgangspunktet virker begrenset, kan få større praktiske konsekvenser enn tilsvarende feil ville hatt i en bygning som ikke er i aktiv bruk. Driver du allerede virksomhet fra driftsbygningen, bør du også vurdere hvilke midlertidige tiltak som er nødvendige for å opprettholde forsvarlig drift mens mangelskravet mot selgeren behandles, siden en langvarig tvist ikke bør stå i veien for nødvendig sikring av bygningen.
Kort oppsummert: - Avhendingslova gjelder for hele landbrukseiendommen, inkludert driftsbygninger, ikke bare bolighuset. - Mangelsvurderingen for driftsbygninger tar hensyn til alder, synlig tilstand og pris i større grad enn for et moderne bolighus. - Selgerens opplysningsplikt om kjente feil gjelder like fullt for driftsbygninger som for bolighuset. - Et vesentlig avvik fra det som er opplyst eller med rimelighet kunne forventes, kan gi grunnlag for mangelskrav. - Dokumenter skader grundig og reklamer skriftlig uten unødig opphold ved mistanke om skjulte feil.