To lover som løser ulike problemer
Mange blir overrasket over at det finnes to regelsett som gjelder samtidig når man eier en borettslagsleilighet. Forklaringen er enkel når man ser på hva de to lovene faktisk regulerer. Avhendingslova er en kjøpslov for fast eiendom og boligrettigheter — den handler om forholdet mellom deg og selgeren, og om boligen var i den stand du hadde grunn til å forvente ut fra det som ble avtalt og opplyst før kjøpet. Borettslagsloven er derimot en organisasjonslov. Den regulerer det interne forholdet mellom andelseieren og borettslaget som juridisk enhet: bruksretten til leiligheten, vedtektene som gjelder for alle andelseiere, fordelingen av fellesgjeld, og styrets myndighet til å fatte beslutninger som binder fellesskapet. Disse to regelsettene lever side om side og løser helt forskjellige typer konflikter, ofte uten at det ene har noen innvirkning på det andre i det hele tatt. En mangel ved selve boligen — fuktskade bak et skap, feil ved bad som ikke var som opplyst, eller et annet avvik fra det som ble avtalt ved kjøpet — er et avhendingslova-spørsmål mellom deg og selgeren din, og det er derfor helt uavhengig av at du kjøpte akkurat en andel og ikke en selveierleilighet. Et spørsmål om hvorvidt du har lov til å ha hund, om du kan leie ut leiligheten, eller om styret har fattet en beslutning innenfor sin myndighet, er derimot et borettslagsloven-spørsmål mellom deg og laget, der selgeren din normalt ikke er noen part i det hele tatt. Skillet er ikke bare teoretisk — det avgjør hvem du skal rette henvendelsen din til, hvilke frister som gjelder, og hvilket regelverk som til syvende og sist styrer utfallet av saken din.
Hva som konkret regnes som en mangel ved kjøpet
Når du skal vurdere om noe er en mangel etter avhendingslova, er det avtalen og opplysningene du fikk før kjøpet som er utgangspunktet. Var boligen dårligere enn det selger opplyste i salgsoppgaven eller på visning? Fikk du ikke opplyst om forhold selgeren kjente til, og som du hadde grunn til å forvente å få vite om? Var det tekniske feil eller skader som ikke kunne forventes ut fra alder og prisnivå? Dette er typiske spørsmål som hører hjemme under avhendingslova, og de gjelder fullt ut for andelsleiligheter — loven skiller ikke mellom om du kjøper en andel eller en selveierbolig når det gjelder selve mangelsvurderingen. Det er verdt å merke seg at avhendingslova gjelder direkte for borettslagsandeler, i motsetning til enkelte andre boformer som er organisert som boligaksjeselskap, der kjøpet rettslig sett er et salg av aksjer, og loven i stedet anvendes ved analogi — altså at de samme prinsippene i praksis legges til grunn, selv om loven formelt ikke gjelder direkte for aksjeleiligheter. For deg som kjøper eller selger en ordinær borettslagsandel har dette liten praktisk betydning — resultatet blir stort sett det samme uansett — men det viser at lovgiver har tatt tydelig stilling til at andelsleiligheter skal behandles på linje med annen fast eiendom når det gjelder kjøperens rettigheter ved mangler. Det betyr også at reklamasjonsreglene, kravene til opplysningsplikt og adgangen til prisavslag eller heving følger de samme prinsippene som ved et vanlig boligkjøp, og at du som kjøper av en andel ikke står svakere stilt enn en kjøper av en selveierbolig bare fordi eierformen er annerledes.
Når det er borettslagsloven som er riktig verktøy
Det finnes en rekke situasjoner der problemet ditt ikke handler om noe som var galt ved kjøpet, men om hvordan du kan bruke boligen eller hvordan laget styres. Da hjelper det ikke å lete etter svar i avhendingslova, uansett hvor grundig du leter i loven. Typiske eksempler er uenighet om vedtektenes rekkevidde, spørsmål om styrets vedtak om vedlikehold eller fellesgjeld er gyldig fattet, eller tvister om hvor grensen går mellom det du har eksklusiv bruksrett til og det som er fellesareal i bygningen. Slike spørsmål avgjøres etter borettslagsloven, ofte sammen med lagets egne vedtekter og eventuelle husordensregler vedtatt av generalforsamlingen. Det avgjørende skillet er tidspunktet og hvem konflikten står mellom: gjelder det noe som var galt allerede ved overtakelsen, og er motparten selgeren din, peker det mot avhendingslova. Gjelder det derimot noe som oppstår i det løpende forholdet til borettslaget som organisasjon etter at du har overtatt — for eksempel et nytt vedtak, en endring av vedtekter, eller en konflikt med styret om vedlikeholdsansvar — er det borettslagsloven som gjelder, og da er det styret eller laget du må forholde deg til, ikke selgeren din. I praksis kan begge spor være aktuelle samtidig i en og samme sak, uten at det ene utelukker det andre, dersom problemet både har en side mot selgeren og en side mot fellesskapet du nå er en del av.
Da Oda oppdaget fuktskaden bak kjøkkenbenken
Oda kjøpte en andelsleilighet i et eldre borettslag, og noen måneder etter overtakelse oppdaget hun fuktskade bak kjøkkenbenken som tydet på en lekkasje selgeren måtte ha kjent til lenge før salget. Hun var usikker på om dette var noe hun skulle ta opp med borettslagets styre, siden det tross alt var en andel og ikke en «vanlig» bolig hun hadde kjøpt, og hun trodde kanskje styret hadde et generelt ansvar for slikt. Realiteten var at dette var et rendyrket avhendingslova-spørsmål: fuktskaden gjaldt en mangel ved boligen på overtakelsestidspunktet, og kravet skulle rettes mot selgeren, ikke mot borettslaget som organisasjon. Styret hadde ingen rolle i denne saken overhodet, siden fuktskaden lå innenfor Odas eget bruksareal og ikke gjaldt fellesarealer eller lagets drift i det hele tatt. Da Oda i tillegg lurte på om hun kunne søke om et bidrag fra laget til utbedringen av kjøkkenet, fikk hun opplyst at dette ikke var en sak for borettslaget i det hele tatt, ettersom skaden verken skyldtes bygningens fellesdeler eller lagets vedlikeholdsansvar for fellesarealene. Når Oda skulle vurdere hvem hun skulle kontakte og hvilket regelverk kravet hennes hørte hjemme under, var det derfor riktig å forholde seg til selgeren og avhendingslovas regler om reklamasjon og mangelskrav, ikke til borettslagets vedtekter eller styrets myndighet i laget.
Slik finner du ut hvilket regelverk som gjelder i din sak
Står du selv i en situasjon der du er usikker på hvilket regelverk som passer, kan det være nyttig å stille deg to enkle spørsmål før du bruker tid på å kontakte feil part. For det første: oppsto problemet fordi noe var galt allerede da du overtok boligen, eller har det oppstått i etterkant gjennom noe laget har bestemt eller vedtatt? For det andre: er det naturlig at kravet ditt rettes mot selgeren personlig, eller mot borettslaget som organisasjon og fellesskap? Peker svarene mot at noe var feil ved selve leiligheten på overtakelsestidspunktet, og at selgeren er riktig motpart, er du i avhendingslovas domene. Peker de i stedet mot bruksrett, vedtekter eller beslutninger fattet av fellesskapet etter overtakelsen, er det borettslagsloven som gjelder. Er du fortsatt usikker etter å ha stilt deg disse spørsmålene, kan det være lurt å legge frem saken for både selger og styret parallelt i en tidlig fase, slik at du ikke risikerer å miste verdifull tid mens spørsmålet om riktig motpart avklares mellom dem.
Kort oppsummert: - Avhendingslova gjelder direkte for borettslagsandeler og regulerer selve kjøpet mellom deg og selgeren. - Borettslagsloven regulerer det interne forholdet til laget: bruksrett, vedtekter, fellesgjeld og styrets myndighet. - De to lovene virker side om side og dekker ulike sider av det å eie og omsette en andel. - Feil eller skader som forelå ved overtakelsen, og som selgeren burde opplyst om, er som hovedregel et avhendingslova-spørsmål mot selgeren. - Spørsmål om bruk, vedtekter eller styrets beslutninger etter overtakelsen hører hjemme under borettslagsloven og rettes mot laget.