Når standarden var lovlig da den ble bygget

Hvorfor «gammeldags» ikke er det samme som «mangel»

Boliger bygget for flere tiår siden ble oppført i tråd med de byggetekniske kravene som gjaldt på det tidspunktet, og disse kravene har ofte endret seg betydelig siden — både når det gjelder isolasjon, elektriske anlegg, drenering, brannsikring og andre forhold. Kjøper av en eldre bolig kan derfor ikke uten videre forvente at boligen tilfredsstiller dagens byggeforskrifter, og at den ikke gjør det, er i utgangspunktet ikke det samme som at det foreligger en mangel. Vurderingen av om noe er en mangel, tar utgangspunkt i hva som med rimelighet kan forventes ut fra boligens alder, type og det som er opplyst om den ved salget — ikke en sammenligning med et nyoppført bygg. En løsning som var helt kurant og lovlig da den ble laget, og som fortsatt fungerer som forutsatt og er forsvarlig i bruk, vil normalt ikke i seg selv utgjøre en mangel bare fordi et nybygg i dag ville blitt bygget annerledes. Dette er en viktig avgrensning å ha klart for seg før man vurderer å reklamere på forhold som i realiteten bare er uttrykk for boligens alder og byggeår, ikke tegn på en reell mangel eller svikt.

Når «lovlig den gang» likevel kan bli en mangel

Selv om en løsning var lovlig da den ble laget, kan den likevel utgjøre en mangel dersom den ikke lenger er forsvarlig eller fungerer som den skal — for eksempel dersom det opprinnelig lovlige elektriske anlegget har forringet seg utover det som er påregnelig for alderen, eller dersom det er konkrete tegn på at det ikke lenger er trygt i bruk. Det avgjørende er ikke bare alder i seg selv, men tilstanden sammenholdt med hva som er normalt forventet for en bygningsdel av den alderen, altså en vurdering hvor levetidsbetraktninger kan være ett relevant hjelpemiddel. Malin opplevde denne gråsonen da hun kjøpte et hus fra syttitallet med det opprinnelige elektriske anlegget. Salgsoppgaven nevnte ingenting om at anlegget var byttet, og Malin var innforstått med at hun kjøpte en bolig med et eldre anlegg. Da en elkontroll noen måneder senere avdekket at deler av anlegget var i vesentlig dårligere stand enn det som er vanlig for et anlegg av den alderen — med tegn på overoppheting og skader som gikk utover normal elde — ble spørsmålet ikke om anlegget var gammeldags, men om det hadde forringet seg mer enn det kjøper med rimelighet kunne forvente selv for et anlegg fra syttitallet. Her ble den sakkyndige vurderingen avgjørende: rapporten skilte tydelig mellom det som var forventet slitasje for et anlegg av denne alderen, og det som fremstod som en reell, unormal forringelse utover dette.

Hvilken rolle spiller det som ble opplyst ved salget?

Hva som ble opplyst — eller ikke opplyst — ved salget, har stor betydning for hvilke forventninger kjøper med rimelighet kunne ha. Er det tydelig kommunisert at boligen har et opprinnelig anlegg eller en opprinnelig løsning fra byggeåret, uten påstander om oppgradering, må kjøper innstille seg på en tilsvarende eldre standard. Har selger derimot gitt konkrete opplysninger om at noe er oppgradert, fornyet eller kontrollert, skapes det en forventning som går utover det boligens alder alene skulle tilsi — og brytes denne forventningen, står saken annerledes enn der det bare er tale om alminnelig elde. Tilstandsrapporten spiller også en rolle her: er forholdet omtalt og gitt en tilstandsgrad som reflekterer alderen, har kjøper fått informasjon som gjør det vanskeligere å hevde at forholdet var uventet. Er forholdet derimot ikke nevnt i det hele tatt, til tross for at det burde vært synlig eller kjent for selger, kan det tale i kjøpers favør.

Hvordan du dokumenterer forskjellen på elde og reell mangel

Skal du sannsynliggjøre at noe er en reell mangel og ikke bare alminnelig elde, er det viktig å få en sakkyndig vurdering som eksplisitt sammenligner den faktiske tilstanden med hva som er normalt forventet for en bygningsdel av akkurat den alderen. En rapport som bare beskriver at noe er «dårlig» eller «utdatert», uten å knytte dette opp mot byggeår og forventet levetid, gir svakt grunnlag for å skille mangel fra normal slitasje. Be den sakkyndige vurdere om tilstanden ligger innenfor det som er påregnelig gitt boligens alder og vedlikeholdshistorikk, eller om det er tegn på en forringelse eller svikt utover dette. Samle også all dokumentasjon fra salget som sier noe om forventet standard — salgsoppgave, tilstandsrapport og egenerklæring — slik at den sakkyndige vurderingen kan ses i sammenheng med hva som faktisk ble kommunisert. Denne kombinasjonen av en aldersjustert faglig vurdering og salgsdokumentasjonen er ofte det som avgjør om en påstått mangel når frem.

Kort oppsummert: - At noe var lovlig da det ble bygget, taler mot at det er en mangel, men utelukker det ikke automatisk. - Vurderingen tar utgangspunkt i hva som med rimelighet kan forventes ut fra boligens alder, ikke dagens byggeforskrifter. - En unormal forringelse utover forventet elde kan likevel utgjøre en mangel, selv i et gammelt anlegg. - Konkrete opplysninger om oppgradering skaper forventninger som går utover det alderen alene skulle tilsi. - Be den sakkyndige eksplisitt vurdere tilstanden opp mot det som er forventet for boligens alder, ikke bare beskrive den som «dårlig».