Budet på tvangssalget er langt under takst — kan jeg protestere?

Retten til å uttale deg om budet ved tvangssalg

Før tingretten avgjør om det innkomne budet skal stadfestes, har Katrine som eier rett til å uttale seg om budet og om salgsprosessen for øvrig. Dette gir henne en mulighet til å peke på forhold retten bør vurdere, for eksempel om markedsføringen av boligen har vært mangelfull, om det har vært for kort tid til visning, eller om andre omstendigheter kan ha bidratt til at budet er lavere enn ventet.

Uttalelsesretten er ikke det samme som en garanti for at budet blir avvist, men den gir Katrine en formell mulighet til å bli hørt før den endelige beslutningen tas.

Katrine bør også sjekke hvor lenge boligen faktisk har ligget ute til salgs, og om medhjelperen har fulgt en fremgangsmåte som ligner det en vanlig megler ville gjort ved et ordinært salg. Er visningsperioden svært kort, eller er annonseringen begrenset til få kanaler, kan dette være momenter som støtter opp under en uttalelse om at prosessen ikke har gitt boligen en reell sjanse til å nå sin fulle verdi i markedet.

Når kan retten nekte å stadfeste et bud

Retten kan nekte å stadfeste et bud dersom det anses vesentlig lavere enn det som med rimelighet kunne vært oppnådd ved salget, sett i lys av boligens antatte verdi og forholdene rundt salget for øvrig. Dette er en skjønnsmessig vurdering, ikke en fast beløpsgrense eller prosentsats som automatisk utløser avslag.

For Katrine betyr dette at avstanden mellom takst og bud alene ikke nødvendigvis er nok til at budet avvises, men at forholdet inngår som ett av flere momenter retten ser hen til, sammen med hvordan salgsprosessen har vært gjennomført og om det er grunn til å tro at et nytt forsøk ville gitt en bedre pris.

Blir budet avvist, betyr det som regel at boligen må legges ut for et nytt salgsforsøk, med den forsinkelsen dette medfører for alle involverte parter. Retten skal derfor også veie ulempen ved en forlenget prosess opp mot muligheten for en bedre pris, slik at avslag på stadfestelse ikke skjer automatisk bare fordi budet er lavere enn Katrine selv hadde håpet på.

Hva som faktisk regnes som et for lavt bud

Det finnes ingen offisiell tommelfingerregel for hvor mange prosent under takst et bud må ligge før det anses som for lavt i lovens forstand. Retten ser i stedet på helheten: hvor grundig markedsføringen har vært, hvor mange interessenter som har vist bilder eller vært på visning, og om det er noe konkret som tyder på at boligen kunne fått en bedre pris med en annen fremgangsmåte eller mer tid i markedet.

Har Katrine selv informasjon om interessenter som ikke fikk anledning til å by, eller om forhold ved markedsføringen som kan ha begrenset interessen, er dette nettopp den typen momenter hun bør trekke frem i sin uttalelse til retten.

Taksten som er innhentet i forkant, er i seg selv bare et anslag, ikke en fasit på hva boligen faktisk er verdt i markedet. En takst kan være for høy eller for lav sammenlignet med det reelle prisnivået, og retten vil derfor også se hen til om taksten fremstår realistisk opp mot tilsvarende boliger som nylig er solgt i området, ikke bare regne prosentvis avstand mellom takst og bud isolert.

Slik fremmer du en innsigelse

Katrine bør sette seg ned og skrive en konkret og saklig uttalelse til retten, der hun peker på hvorfor hun mener budet er for lavt og hva som eventuelt kunne vært gjort annerledes i salgsprosessen. Jo mer konkret uttalelsen er, desto lettere er det for retten å vurdere om det er grunnlag for å avslå stadfestelsen og heller la boligen legges ut for et nytt forsøk.

Er saken komplisert, eller er beløpene store, kan det være fornuftig å la en advokat bistå med å formulere innsigelsen, særlig dersom Katrine mener det er konkrete feil ved gjennomføringen av selve salgsprosessen som bør trekkes fram for retten. Blir hun ikke hørt, og boligen likevel selges til det lave budet, kan hun i visse tilfeller anke stadfestelsen videre i rettssystemet.

Fristen for å komme med en uttalelse er som regel kort, siden retten ønsker å avslutte saken uten unødig opphold. Katrine bør derfor ikke vente med å forberede innsigelsen til hun har fått endelig beskjed om at budet skal behandles, men heller begynne å samle argumenter og eventuell dokumentasjon så snart hun ser at prisen fastsatt gjennom prosessen ligger vesentlig under det hun hadde forventet.

Kort oppsummert

Katrine har rett til å uttale seg om et innkommet bud før tingretten avgjør om det skal stadfestes, og retten kan nekte stadfestelse dersom budet fremstår vesentlig lavere enn det som kunne vært oppnådd. Det finnes ingen fast prosentgrense for hva som regnes som for lavt, vurderingen er konkret og ser hen til hele salgsprosessen. En konkret og saklig uttalelse om svakheter ved markedsføring eller gjennomføring styrker sjansen for at retten tar innsigelsen på alvor. Er saken uoversiktlig, kan advokatbistand være verdt å vurdere.