Ja — prosentandelen er aldri avgjørende alene
Det korte svaret er at det ikke finnes noen nedre grense i loven for hvor lav en kostnadsandel kan være før heving blir utelukket som mulighet for kjøper. Avhendingslova § 4-13 stiller ikke krav om en bestemt prosentsats, og Høyesterett har uttrykkelig avvist at en slik grense skal være styrende for utfallet av saken som vurderes. I HR-2017-1073-A uttalte retten at prosentberegning «ikkje [er] noko anna enn eit utgangspunkt for ei heilskapsvurdering», noe som fjerner enhver automatikk fra vurderingen som domstolene skal gjøre. Det betyr at en utbedringskostnad på for eksempel fem, sju eller ni prosent av kjøpesummen verken automatisk gir eller utelukker rett til heving, uansett hva eldre tommelfingerregler tidligere skulle tilsi for saken. Det avgjørende er ikke tallet i seg selv, men hva tallet er et uttrykk for: hvor alvorlig og inngripende mangelen faktisk er for kjøperens bruk av boligen i hverdagen, sett i sammenheng med de øvrige momentene i vurderingen som helhet. En lav prosentandel bør derfor aldri tolkes som at saken er håpløs uten videre undersøkelser av de øvrige forholdene — det avhenger helt av hvilke andre forhold som foreligger rundt selve mangelen og salgsprosessen mellom partene. Mange kjøpere går glipp av et reelt hevingsgrunnlag nettopp fordi de stopper opp ved et lavt kostnadsoverslag og aldri undersøker de øvrige forholdene i saken grundig nok før de bestemmer seg for hvilken vei de vil gå videre.
Hvilke forhold kan kompensere for en lav kostnadsandel
Flere momenter kan trekke i retning av vesentlighet selv når utbedringskostnaden isolert sett er beskjeden sammenlignet med kjøpesummen som ble betalt. Fare for liv eller helse senker terskelen for heving betraktelig, uavhengig av hvor mye utbedringen koster i kroner og øre regnet isolert. Hvor inngripende og tidkrevende selve utbedringsarbeidet er, teller også med i vurderingen — en lav kostnad kan fortsatt bety måneder med byggearbeid og at boligen blir vanskelig eller umulig å bo i underveis i hele prosessen. Selgers skyld er et eget moment: bevisst fortielse eller grov uaktsomhet fra selgers side senker terskelen betydelig, uavhengig av kostnadsbildet for øvrig i saken som helhet. Kjøpers forventninger til boligen, som varierer med alder, markedsføring og pris, kan også forsterke opplevelsen av at et lite kronebeløp likevel representerer et stort avvik fra det avtalte grunnlaget for kjøpet mellom partene. Til sist teller det om et prisavslag faktisk ville løst situasjonen din i praksis — er utbedringen praktisk vanskelig å gjennomføre eller løser den ikke problemet fullt ut for kjøper, styrker dette et hevingskrav selv med en lav kostnadsandel som utgangspunkt for vurderingen. Ingen av disse forholdene trenger å stå helt alene for å ha betydning; ofte er det nettopp kombinasjonen av flere svakere momenter samtidig som til sammen gjør at en isolert sett beskjeden kostnadsandel likevel ender med å gi grunnlag for heving.
Praktisk eksempel: skjult skade med lav kostnad, men alvorlig konsekvens
Tenk deg en mangel som i seg selv er rimelig å utbedre rent materialmessig og arbeidsmessig sett, men som skyldes en alvorlig konstruksjonssvikt selger kjente til og fortiet før salget fant sted mellom partene. Kostnadsandelen kan her ligge godt under ti prosent av kjøpesummen, og likevel vil kombinasjonen av selgers uredelighet og den underliggende alvorlighetsgraden i selve mangelen kunne gi grunnlag for heving etter en samlet vurdering av alle momentene i saken. Tilsvarende gjelder for mangler knyttet til muggsopp, radon eller andre forhold som representerer en helserisiko for beboerne i boligen over tid: utbedringskostnaden kan være moderat sammenlignet med kjøpesummen, samtidig som helsefaren i seg selv trekker sterkt i retning av at avtalebruddet er vesentlig uavhengig av kronebeløpet som er beregnet av håndverkere. Dette viser hvorfor det aldri er tilstrekkelig å bare se på et kostnadsoverslag fra en enkelt håndverker for å avgjøre om en sak er «god nok» for heving — den fulle bredden av mangelens konsekvenser for deg som kjøper må kartlegges grundig først, gjerne med hjelp fra fagfolk og en advokat. Nettopp fordi kostnadsoverslag fra håndverkere sjelden sier noe om verken helserisiko eller selgers kunnskap, bør et slikt overslag alltid suppleres med en bredere kartlegging før du konkluderer med at saken din ikke er sterk nok for et hevingskrav.
Stigs sak: lav kostnad, men alvorlig og skjult skade
Stig oppdaget en råteskade i et bærende bjelkelag under boligen, og fikk innhentet et kostnadsoverslag fra en tømrer som lå tydelig under ti prosent av kjøpesummen for boligen han hadde kjøpt. Han antok derfor i første omgang at heving ikke var noe reelt alternativ for ham, og vurderte bare å kreve et vanlig prisavslag basert på overslaget han hadde fått fra tømreren. Da saken ble gjennomgått grundigere sammen med en boligadvokat han oppsøkte for en second opinion, kom det frem at selger hadde fått utført en byggteknisk vurdering forut for salget som pekte på nettopp dette bjelkelaget som et risikoområde, uten at dette noen gang var opplyst til Stig verken i salgsoppgaven eller under visningen av boligen. Kombinasjonen av en reell konstruksjonsmessig alvorlighetsgrad og en klar opplysningssvikt fra selgers side endret bildet vesentlig for Stig, og ga ham et langt sterkere grunnlag for å vurdere heving enn kostnadsoverslaget alene skulle tilsi ved første øyekast før alle fakta var kjent. I etterkant pekte advokaten på at dersom Stig hadde nøyd seg med det første kostnadsoverslaget uten å undersøke videre, ville han sannsynligvis aldri ha oppdaget opplysningssvikten som til slutt ble det avgjørende elementet i saken hans.
Kort oppsummert: - Det finnes ingen nedre prosentgrense i loven som utelukker heving av boligkjøpet. - Høyesterett har i HR-2017-1073-A slått fast at prosentberegning kun er et utgangspunkt for helhetsvurderingen. - Helsefare, selgers uredelighet og inngripende utbedring kan gi vesentlighet selv ved lav kostnadsandel. - En lav kostnadsandel bør aldri tolkes som at en hevingssak er håpløs uten videre undersøkelser. - Full kartlegging av mangelens konsekvenser er viktigere enn kostnadsoverslaget alene i vurderingen.