Lav pris og prosentregningens fallgruve

Fordi den gamle «prosentlæren» knyttet vesentlighet til utbedringskostnaden som andel av kjøpesummen, kan en lav kjøpesum i teorien gjøre at selv en beskjeden kronesum utgjør en høy prosentandel av det som faktisk ble betalt for boligen. Kjøpte du en bolig billig, og oppdager en mangel som koster et visst beløp å utbedre, kan denne kostnaden fremstå som en betydelig andel av det du betalte — uten at mangelen nødvendigvis er mer alvorlig i seg selv enn om den samme feilen hadde rammet en dyrere bolig med tilsvarende utbedringsbehov og omfang. Dette er nettopp noe av grunnen til at Høyesterett i HR-2017-1073-A uttrykkelig avviste prosentregning som eneste eller avgjørende kriterium for vesentlighet i en sak: en ren prosentberegning ville gitt urimelige og til dels tilfeldige utslag avhengig av hvor billig eller dyr boligen var i utgangspunktet, uavhengig av hvor alvorlig mangelen faktisk var for kjøpers bruk av boligen etterpå i hverdagen. For deg som har kjøpt billig, betyr dette at du ikke automatisk står sterkere i en hevingssak bare fordi kostnaden utgjør en høy prosentandel av en lav kjøpesum — det er fortsatt de øvrige momentene som må bære vurderingen videre mot en eventuell heving. Dette illustrerer for øvrig hvorfor Høyesteretts oppgjør med prosentlæren var særlig viktig for kjøpere i det rimeligere segmentet av boligmarkedet, som ellers lett kunne endt opp med systematisk svakere vern enn kjøpere av dyrere boliger med tilsvarende mangler.

Lav pris kan signalisere lavere forventet standard

Samtidig er kjøpesummen relevant på en annen måte i vurderingen som helhet: den er med på å forme hvilke forventninger til boligens stand som var rimelige å ha på kjøpstidspunktet mellom partene. En bolig solgt til en pris klart under normal markedsverdi for tilsvarende boliger i området, gir ofte et signal om at boligen har kjente eller antatte svakheter innbakt i prisen, og at kjøper med rimelighet burde forvente en lavere standard enn ved et fullpriskjøp av en tilsvarende bolig i samme strøk. Har prisen vært satt lavt nettopp fordi boligen har synlig behov for oppussing eller er solgt med tydelige forbehold om dette i salgsoppgaven, kan det være vanskeligere å hevde at et tilsvarende avvik er «vesentlig» i lovens forstand, fordi avstanden mellom forventning og virkelighet rett og slett er mindre enn ved et dyrere kjøp uten slike forbehold. Har prisen derimot vært på nivå med sammenlignbare boliger uten synlige grunner til rabatt eller lavere pris enn normalt, gir ikke selve prisnivået i seg selv grunn til lavere forventninger, og momentet får da mindre selvstendig betydning i den samlede vurderingen av saken som helhet. Det avgjørende er med andre ord ikke prisen isolert sett, men hvorvidt den lave prisen faktisk hang sammen med kjente eller synlige forhold ved boligen som kjøper hadde mulighet til å ta høyde for før avtalen ble inngått.

Sammenhengen med «som den er»-forbehold

Lav pris henger ofte sammen med at boligen selges med et «som den er»-forbehold etter avhendingslova § 3-9, gjerne fordi selger på forhånd vet om et visst oppgraderingsbehov ved boligen. Et slikt forbehold hever ikke i seg selv terskelen for heving, men det reduserer hvilke avvik som i utgangspunktet regnes som mangler: bare vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å forvente, eller brudd på opplysningsplikten, utgjør en mangel når et slikt forbehold gjelder for kjøpet som er inngått. Er boligen solgt billig nettopp fordi den har et slikt forbehold og kjente svakheter som fremgår av salgsoppgaven fra megler, må avviket være enda tydeligere for å utgjøre en mangel i utgangspunktet, før man i det hele tatt kommer til det videre spørsmålet om vesentlighet og heving for kjøper. Har derimot selger fortiet konkret kjent informasjon til tross for lav pris og et generelt forbehold i avtalen, beskytter ikke dette selger — brudd på opplysningsplikten utgjør fortsatt en mangel uavhengig av prisnivå og eventuelle forbehold som er tatt inn i kontrakten mellom partene. Dette samspillet mellom pris, forbehold og opplysningsplikt gjør at hver sak må vurderes konkret — en generelt lav pris fritar aldri selger fra plikten til å opplyse om det vedkommende faktisk visste om boligens tilstand.

Runas sak: lav pris, men skjult og alvorlig feil

Runa kjøpte en enebolig til en pris godt under det tilsvarende boliger i området normalt omsettes for, og var innforstått med at hun måtte regne med noe oppussingsbehov fremover som en del av kjøpet. Da hun senere oppdaget en alvorlig råteskade i bærende bjelkelag under boligen, fryktet hun først at den lave prisen ville bli brukt mot henne i saken — at selger ville hevde at «man får det man betaler for» og at hun derfor måtte tåle avviket uten videre krav. Ved nærmere gjennomgang med en advokat viste det seg imidlertid at selger hadde fått en tilstandsrapport forut for salget som advarte om nettopp denne typen skade i bjelkelaget, uten at dette var videreformidlet til Runa på noe tidspunkt før avtalen ble inngått mellom partene. Fordi mangelen skyldtes en fortiet opplysning og ikke bare naturlig slitasje kjøper burde forventet ved en lavere pris, sto Runa likevel med et solid grunnlag videre i saken: den lave prisen ga ikke selger noe skjold mot konsekvensene av å ha holdt tilbake konkret kunnskap om skaden fra Runa før kjøpet ble gjennomført. Advokaten som vurderte saken hennes, understreket at nettopp fordi den lave prisen kunne forklares fullt ut med synlig oppussingsbehov som var kjent for begge parter, ble den fortiede rapporten stående som det klart mest sentrale beviset i saken.

Kort oppsummert: - Kjøpesummen er fortsatt et utgangspunkt for prosentberegning, men aldri alene avgjørende for vesentlighet. - En lav pris kan gjøre samme kronebeløp til en høyere prosentandel, uten at mangelen dermed er mer alvorlig. - Lav pris kan signalisere lavere forventet standard og dermed mindre avstand mellom forventning og virkelighet. - «Som den er»-forbehold henger ofte sammen med lav pris, men beskytter ikke mot brudd på opplysningsplikten. - Fortiet informasjon fra selger veier tungt uavhengig av hvor lav kjøpesummen faktisk var.