Grunnlaget for å kreve vederlag
Når to eller flere eier en eiendom sammen i sameie, har alle sameiere som utgangspunkt rett til å bruke eiendommen i tråd med sin andel. Utnytter den ene sameieren hele eiendommen alene — for eksempel ved å bo der fast etter et brudd — mens den andre er utestengt fra å bruke sin andel, kan den utestengte sameieren kreve kompensasjon for dette. Dette følger av alminnelige sameierettslige prinsipper om at en sameier ikke skal kunne utnytte fellesskapets eiendom til fortrengsel for de andre uten å betale for det.
Vederlaget beregnes normalt med utgangspunkt i hva det ville kostet å leie en tilsvarende bolig i det åpne markedet, justert for din eierandel. Har du for eksempel 40 prosent eierandel i en bolig, og eksen bor der alene, kan du kreve en andel av den beregnede leieverdien tilsvarende din andel, med fradrag for eventuelle utgifter eksen dekker som kommer sameiet til gode, som lånerenter eller vedlikehold.
For ektefeller kan lignende betraktninger gjøre seg gjeldende i perioden mellom separasjon og et endelig skifteoppgjør, særlig dersom oppgjøret trekker ut i tid og den ene ektefellen i praksis får enerådighet over en bolig som skal deles.
Når har du ikke noe krav
Har du ingen eierandel i boligen — for eksempel fordi du var samboer og eksen eide boligen alene, uten at du kan dokumentere noe sameie — har du i utgangspunktet heller ikke noe krav på vederlag for at eksen bor der. Dette henger sammen med at retten til å kreve bruksvederlag forutsetter at du selv har en eierposisjon som gir deg rett til å bruke eiendommen; uten en slik rett er det ingenting å kompensere for.
Har dere derimot avtalt noe konkret om betaling for bruk, for eksempel i forbindelse med at den ene flyttet ut mens den andre ble boende midlertidig, vil en slik avtale kunne gi deg et selvstendig krav uavhengig av eierforholdet. Det er derfor viktig å avklare både eierforholdet og eventuelle muntlige eller skriftlige avtaler før man konkluderer med at det ikke finnes noe grunnlag for krav.
Det samme gjelder dersom du riktignok har bidratt økonomisk i samlivet, men bidragene ikke kan knyttes til selve boligen — for eksempel dersom du har betalt forbruksutgifter uten at dette har gitt deg en eierandel. Slike bidrag kan i noen tilfeller ha betydning i andre sammenhenger, men gir ikke i seg selv grunnlag for å kreve vederlag for bruken av en bolig du ikke eier noen del av.
Eksempel: Anders eide 35 prosent av boligen
Anders og eksen eide en enebolig sammen i sameie, med en eierbrøk på 35 prosent til Anders og 65 prosent til eksen, fastsatt ut fra deres respektive bidrag til kjøpesummen. Etter bruddet flyttet Anders ut, mens eksen ble boende alene i hele boligen uten å betale Anders noe for hans andel gjennom nesten et år, mens de forhandlet om et endelig oppgjør.
Anders tok kontakt med en advokat, som vurderte at han hadde et solid grunnlag for å kreve bruksvederlag for perioden eksen hadde enerådighet over boligen. Vederlaget ble beregnet med utgangspunkt i markedsleien for en tilsvarende bolig i området, justert for Anders sin eierandel på 35 prosent, med fradrag for renteutgiftene på fellesgjelden som eksen hadde dekket alene i perioden. Kravet ble til slutt tatt med som en del av det samlede sluttoppgjøret mellom dem. Anders er i ettertid glad for at han tok kontakt med advokat tidlig i prosessen, siden beregningen av vederlaget viste seg å bli mer komplisert enn han hadde forventet på egen hånd.
Slik går du frem i praksis
Avklar først om du har en eierandel i boligen — uten dette er utgangspunktet at du ikke har krav på vederlag, uavhengig av hvor lenge eksen har bodd der alene. Har du en eierandel, bør du dokumentere hvor lenge den andre har hatt enerådighet over boligen, og innhente et estimat på markedsleien for en tilsvarende bolig i området som grunnlag for beregningen.
Ta kontakt med eksen skriftlig og fremsett et konkret krav, gjerne med en beregning som viser hvordan vederlaget er kommet frem til, inkludert eventuelle fradrag for utgifter den andre har dekket. Blir dere ikke enige, bør kravet tas med som en del av det samlede oppgjøret ved salg eller utkjøp, eventuelt med bistand fra advokat dersom beløpene er betydelige eller uenigheten fastlåst.
Vent ikke for lenge med å fremme kravet — jo lenger tid som går før du reiser det, desto vanskeligere kan det bli å dokumentere perioden og beregningsgrunnlaget i ettertid.
Kort oppsummert: - Har du en eierandel i boligen, kan du normalt kreve bruksvederlag dersom eksen bor der alene uten å betale deg noe. - Vederlaget beregnes ofte med utgangspunkt i markedsleie for en tilsvarende bolig, justert for din eierandel. - Uten egen eierandel har du i utgangspunktet ikke noe slikt krav, med mindre annet er avtalt. - Utgifter den andre dekker alene, som lånerenter, kan trekkes fra ved beregningen av vederlaget. - Fremsett kravet skriftlig og tidlig, og ta det med som del av det samlede oppgjøret ved salg eller utkjøp.