Standardgrensen og hvordan sameiet kan endre den

Utgangspunktet i eierseksjonsloven § 24 er at du som seksjonseier fritt kan korttidsleie ut hele boligseksjonen din i inntil 90 døgn i løpet av et år, uten å be styret om lov først. Grensen gjelder opphold som varer under 30 sammenhengende døgn – det er dette som definerer korttidsutleie i denne sammenhengen. Bor gjesten hos deg i 31 døgn eller mer sammenhengende, regnes det ikke som korttidsutleie i det hele tatt, og telles derfor ikke med i dagskvoten din.

Denne 90-døgnsgrensen er imidlertid bare en standardregel, ikke en ufravikelig grense. Årsmøtet i sameiet kan med to tredjedels flertall vedta å justere grensen til et annet tall, så lenge det nye tallet ligger mellom 60 og 120 døgn. Det betyr at noen sameier har strammet inn til 60 døgn i året, mens andre har åpnet opp til 120. Før du planlegger et helt års korttidsutleie basert på 90-døgnsregelen, bør du derfor sjekke om ditt sameie har vedtatt en avvikende grense – informasjon om dette bør finnes i vedtekter eller referater fra årsmøter, eventuelt kan styret opplyse om det direkte.

Det er verdt å merke seg at denne dagsgrensen gjelder spesifikt utleie av hele boligseksjonen. Har du planer om å leie ut hele boligen din jevnlig gjennom året, er det denne grensen du må holde styr på, og det er lurt å føre en enkel oversikt over hvor mange døgn du faktisk har leid ut, slik at du ikke går over grensen ved et uhell.

Borettslag og romutleie: to viktige unntak fra 90-døgnsverdenen

Bor du i et borettslag i stedet for et sameie, gjelder ikke den fleksible 90-døgnsregelen. Der er grensen for korttidsutleie av hele boligen fast satt til 30 døgn per år, og denne grensen kan ikke justeres opp verken av styret eller generalforsamlingen, slik den kan i et sameie. Vurderer du korttidsutleie i et borettslag, må du derfor forholde deg til en klart strengere ramme enn naboen din i sameiet nede i gaten kanskje har.

Det andre viktige unntaket gjelder ikke boligtype, men utleieform. Dagsgrensene handler om utleie av hele boligen mens du selv ikke bor der i perioden. Leier du derimot ut ett eller flere enkeltrom i boligen din mens du selv fortsatt bor der og disponerer resten av boligen, gjelder ingen dagsgrense i det hele tatt – verken 90-, 60-, 120- eller 30-døgnsgrensen kommer til anvendelse. Dette skillet gjør at mange velger romutleie fremfor å leie ut hele boligen, nettopp fordi det gir langt større fleksibilitet gjennom året uten å måtte holde styr på en dagskvote.

Uansett hvilken løsning du velger, er det lurt å sette seg inn i akkurat hvilke regler som gjelder for din boligtype og din utleieform, i stedet for å anta at samme regel gjelder for alle. Forveksler du sameie- og borettslagsreglene, eller tror du romutleie og full-bolig-utleie behandles likt, kan du fort ende opp med å tro du har mer albuerom enn du faktisk har.

Emma la et regneark for å holde styr på dagene sine

Emma eide en leilighet i et sameie og ønsket å leie den ut på korttidsbasis i perioder hun selv var bortreist gjennom året – noen helger, noen lengre reiser, og gjerne en måned om sommeren når hun uansett var hos familien på hytta. Hun sjekket først med styret hva slags grense sameiet hennes hadde vedtatt, og fikk bekreftet at de fulgte standardregelen på 90 døgn, siden årsmøtet aldri hadde vedtatt noen justering.

For å holde oversikt laget Emma et enkelt regneark der hun noterte hvert enkelt utleieopphold og hvor mange døgn det varte. Da hun nærmet seg 80 døgn utleid i løpet av året, la hun merke til det i god tid og takket nei til en ny forespørsel som ville tatt henne over grensen, i stedet for å oppdage det i etterkant. Hun vurderte også en periode å leie ut et enkeltrom i stedet for hele leiligheten når hun selv var hjemme i lengre perioder, nettopp fordi hun da visste at romutleien ikke belastet dagskvoten hennes i det hele tatt. Den enkle oversikten gjorde at Emma aldri var i tvil om hvor hun sto i løpet av året.

Slik holder du deg innenfor grensene

Finn ut først hvilken boligtype du eier – sameie eller borettslag – for det avgjør hvilket regelsett du forholder deg til. Er du i et sameie, sjekk deretter om årsmøtet har vedtatt en avvikende grense fra standardregelen på 90 døgn; denne informasjonen bør finnes i vedtekter eller årsmøtereferater, eventuelt kan du spørre styret direkte.

Før en enkel løpende oversikt over hvor mange døgn du faktisk har korttidsleid ut hele boligen i løpet av året, slik at du ikke går over grensen ved et uhell. Husk at opphold på 31 sammenhengende døgn eller mer ikke teller med i dagskvoten, siden det ikke lenger regnes som korttidsutleie.

Vurder om romutleie – der du selv bor i boligen mens du leier ut enkeltrom – kan være et bedre alternativ i perioder du selv er hjemme, siden denne utleieformen ikke er begrenset av noen dagsgrense i det hele tatt. Er du usikker på om noe du planlegger går over grensen, er det bedre å spørre styret på forhånd enn å oppdage det i etterkant.

Kort oppsummert

  • Standardregelen i sameier er inntil 90 døgn korttidsutleie av hele boligen per år, uten styrets samtykke.
  • Årsmøtet kan med to tredjedels flertall justere grensen til et sted mellom 60 og 120 døgn.
  • I borettslag er grensen fast på 30 døgn per år og kan ikke justeres opp.
  • Opphold på 31 sammenhengende døgn eller mer regnes ikke som korttidsutleie og teller ikke mot kvoten.
  • Romutleie i egen bolig mens du selv bor der, er ikke begrenset av noen dagsgrense.