Modellen: kommunen som mellomledd
Ved kommunal fremleie inngår kommunen selv en leiekontrakt med en privat eier – kommunen er her leietaker på samme måte som en hvilken som helst annen leietaker ville vært, med de samme rettighetene og pliktene overfor eieren. Deretter fremleier kommunen boligen videre til Jostein, som bruker. Dette er en annen modell enn en tilvisningsavtale, der kommunen bare formidler adgang til en bolig som den private eieren selv leier ut direkte til brukeren. Ved fremleie er kommunen selv part i to separate avtaler: hovedleieforholdet mot eieren, og fremleieforholdet mot Jostein. Kommunen fungerer dermed som et mellomledd mellom den private eiendomsbesitteren og den som faktisk bor i boligen, og bærer selv et selvstendig ansvar i begge leieforholdene den er part i. Denne modellen brukes gjerne der kommunen ønsker å disponere boliger i det private markedet uten selv å eie eiendommen, samtidig som den vil ha direkte kontroll over hvem som bor der og hvordan leieforholdet følges opp overfor beboeren.
To leieforhold, to sett av ansvar
Fordi det er to atskilte leieforhold, er det også to atskilte sett av rettigheter og plikter. I hovedleieforholdet er det kommunen som er leietaker overfor den private eieren, og det er kommunen – ikke Jostein – som har de rettighetene og pliktene en leietaker normalt har overfor sin utleier, blant annet retten til å kreve retting av mangler i selve bygningen fra eieren. I fremleieforholdet er det Jostein som er leietaker, og kommunen som er hans utleier. Det betyr at Josteins krav, som leietaker, rettes mot kommunen som hans direkte motpart – ikke mot den private eieren, som han normalt ikke har noen direkte avtale med og som han i utgangspunktet ikke trenger å forholde seg til overhodet. Selv om Jostein i praksis kan vite hvem som eier bygget, endrer ikke det på hvem han rettslig sett skal henvende seg til – det avgjørende er hvem som står som hans motpart i leiekontrakten.
Vedlikehold og mangler – hvem svarer overfor hvem
Opplever Jostein en mangel ved boligen, for eksempel fukt, dårlig fungerende oppvarming eller andre forhold som ikke er i kontraktsmessig stand, er det kommunen han skal melde fra til og rette sine krav mot, siden det er kommunen som er hans utleier i fremleieforholdet. Kommunen på sin side må så vurdere om årsaken til mangelen ligger hos den private eieren – for eksempel svikt i bygningens tekniske stand – og eventuelt forfølge dette videre i sitt eget hovedleieforhold med eieren. Denne kjeden av ansvar kan i praksis ta noe tid å gå gjennom, men den endrer ikke Josteins grunnleggende rett: han skal fortsatt kunne kreve retting, prisavslag eller andre beføyelser etter husleieloven fra sin egen utleier, kommunen, uavhengig av hvordan kommunen løser dette videre oppover i kjeden mot den private eieren. Jostein bør derfor melde fra skriftlig til kommunen med en gang han oppdager en mangel, og be om en tilbakemelding på når retting kan forventes, i stedet for å vente og se om problemet løser seg av seg selv.
Forskjellen fra en tilvisningsavtale
Det er verdt å holde fremleiemodellen atskilt fra en tilvisningsavtale, som er en annen og vanligere ordning. Ved en tilvisningsavtale formidler kommunen bare adgangen til en bolig som den private eieren selv leier ut direkte til brukeren – her er brukeren i et direkte leieforhold med den private eieren, og kommunen er ikke part i selve leiekontrakten. Ved fremleie, derimot, er kommunen selv part i to leieforhold, og brukeren har aldri noen direkte avtale med den private eieren. Er Jostein usikker på hvilken modell hans bolig hører til, bør han se på hvem som faktisk står som utleier i hans egen leiekontrakt – står kommunen der, er det trolig en fremleiemodell, mens en privat eier oppført som utleier tyder på en tilvisningsordning. Denne enkle sjekken kan spare Jostein for mye tid og forvirring dersom han noen gang skulle bli usikker på hvor et krav bør rettes.
Kort oppsummert
Ved kommunal fremleie leier kommunen selv en bolig fra en privat eier, og leier den så videre til brukeren – det oppstår dermed to atskilte leieforhold. Jostein, som fremleietaker, har kommunen som sin direkte utleier og retter sine krav om mangler og vedlikehold dit, ikke mot den private eieren. Kommunen må selv forfølge forhold som skyldes den private eieren videre i sitt eget hovedleieforhold. Dette skiller seg fra en tilvisningsavtale, der brukeren leier direkte av den private eieren og kommunen kun har formidlet adgangen.