Hva slags dokumentasjon som faktisk teller
Ikke all dokumentasjon er like sterk når du skal vise at kjøper så eller burde ha sett et forhold på visning. Den mest solide dokumentasjonen er skriftlig og datert fra selve salgsprosessen: tilstandsrapportens beskrivelse eller bilder av forholdet, salgsoppgavens omtale av boligens tilstand, og eventuell egenerklæring der forholdet fremgår. Har megleren ført en visningsprotokoll der kjøper har signert for å ha vært til stede, styrker dette bildet av at kjøper faktisk hadde anledning til å undersøke boligen. E-poster eller meldinger der forholdet ble nevnt eller diskutert før avtaleinngåelsen, for eksempel spørsmål kjøper stilte om nettopp dette punktet, er også svært verdifulle. Muntlige forklaringer om at «kjøper så det jo selv» er derimot vanskelige å bevise i ettertid, med mindre de er understøttet av skriftlig eller visuell dokumentasjon fra tidspunktet forholdet faktisk kan observeres. Bilder tatt under visningen, enten av deg selv, megleren eller andre potensielle kjøpere, kan også være nyttige dersom de tydelig viser forholdet slik det fremsto på visningstidspunktet. Har du selv tatt bilder eller notater under visningen, for eksempel for egen dokumentasjon i etterkant av salget, kan også dette være nyttig å legge frem, selv om det ikke var laget med tanke på en fremtidig reklamasjonssak. Jo flere uavhengige kilder som peker i samme retning, desto sterkere står bevisbildet ditt samlet sett.
Reglene om undersøkelsesplikt og hvor grensen går
Avhendingslova § 3-10 fastsetter at kjøper ikke kan gjøre gjeldende som mangel noe kjøper kjente til eller burde ha kjent til da avtalen ble inngått. Har du som selger oppfordret kjøper til å undersøke boligen før avtaleinngåelsen, må kjøper foreta en slik undersøkelse med mindre det er god grunn til å unnlate det, og det kjøper da burde ha oppdaget, kan ikke senere gjøres gjeldende som mangel. En visning er normalt en slik oppfordring, spesielt når det er utarbeidet en tilstandsrapport som kjøper har fått tilgang til i forkant. Det er imidlertid viktig å huske at denne regelen ikke gjelder ubetinget: er forholdet noe som krever fagkunnskap å oppdage, eller er det skjult på en måte en vanlig kjøper ikke med rimelighet kunne avdekket under en ordinær visningsbefaring, kan ikke du som selger automatisk lene deg på at kjøper «burde sett det». Regelen fungerer altså best som forsvar når forholdet var tydelig synlig, eller eksplisitt omtalt i tilstandsrapporten som noe kjøper burde undersøke nærmere. Vurder derfor konkret hvor synlig og forståelig forholdet faktisk var for en gjennomsnittlig kjøper uten fagkompetanse, og ikke bare hvorvidt det teoretisk sett var tilgjengelig for observasjon under visningen. Har flere interessenter vært på samme visning og stilt lignende spørsmål om forholdet, kan dette også styrke bildet av at det var noe som fremstod som synlig og naturlig å undersøke for enhver kjøper.
Når regelen ikke beskytter deg som selger
Det er avgjørende å være ærlig med deg selv om grensene for denne beskyttelsen. Dersom du selv har opptrådt grovt uaktsomt, uredelig eller i strid med god tro om forholdet — for eksempel ved bevisst å dekke over eller bagatellisere noe du visste var et problem — gjelder ikke unntaket for kjøpers undersøkelsesplikt. I tillegg går din egen opplysningsplikt etter avhendingslova §§ 3-7 og 3-8 foran kjøpers undersøkelsesplikt der disse kolliderer: er du ansvarlig for forhold du kjente til eller burde ha kjent til, hjelper det ikke å vise til at kjøper i teorien kunne ha oppdaget det samme på visning, særlig dersom du selv har gitt uriktige eller ufullstendige opplysninger om forholdet. Dokumentasjon på at kjøper så feilen, er derfor mest effektiv når den kombineres med at du selv har opptrådt åpent og korrekt gjennom hele salgsprosessen. Vær derfor ekstra nøye med å dokumentere at egenerklæringen og øvrig kommunikasjon var korrekt og fullstendig, i tillegg til at forholdet var synlig — de to elementene styrker hverandre gjensidig i din sak.
Tarjeis dokumentasjon reddet ham fra et urimelig krav
Da Tarjei solgte hytta si, reklamerte kjøperne noen måneder senere på synlige fuktmerker i bodrommet under trappen. Tarjei kunne vise til at nøyaktig dette rommet var fotografert og beskrevet i tilstandsrapporten, med en tydelig anmerkning om at fuktmerkene burde undersøkes nærmere av kjøper før overtakelse. I tillegg hadde megleren notert i visningsprotokollen at kjøperne hadde vært innom bodrommet under visningen. Med denne kombinasjonen av tilstandsrapport og visningsprotokoll kunne Tarjei vise at forholdet var både synlig og eksplisitt omtalt før avtaleinngåelsen, og at kjøperne hadde hatt reell anledning til å undersøke det nærmere. Kjøperne trakk til slutt kravet etter å ha fått tilsendt dokumentasjonen, ettersom det ble vanskelig å argumentere for at forholdet ikke var noe de burde ha oppdaget selv. Tarjeis sak viser hvor mye en enkel notering i visningsprotokollen kan bety når saken først kommer på spissen. Uten det konkrete notatet i visningsprotokollen ville saken trolig vært langt vanskeligere for Tarjei å dokumentere i etterkant.
Kort oppsummert: - Skriftlig og datert dokumentasjon fra salgsprosessen er langt sterkere bevis enn muntlige påstander om hva kjøper så. - Tilstandsrapport, salgsoppgave, visningsprotokoll og korrespondanse er de viktigste kildene til dokumentasjon. - Etter § 3-10 kan kjøper ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper kjente til eller burde ha kjent til etter en oppfordret undersøkelse. - Regelen beskytter deg ikke dersom du selv har opptrådt grovt uaktsomt, uredelig eller i strid med god tro. - Din opplysningsplikt går foran kjøpers undersøkelsesplikt der disse kolliderer, så vær åpen og korrekt gjennom hele salget.