Kjøperen på tvangssalget betaler ikke — omgjøring og nytt salg
Inger fulgte spent med da budrunden i tvangssalget av boligen hennes endte med et stadfestet bud langt over det hun hadde fryktet, men gleden ble kortvarig da det viste seg at kjøperen ikke gjorde opp for seg innen fristen. Betaler ikke den som har fått budet stadfestet, kan namsmannen oppheve stadfestelsen og sette boligen ut for et nytt salg. Den opprinnelige budgiveren blir da ansvarlig for differansen dersom boligen selges for mindre andre gang, i tillegg til kostnadene den mislykkede handelen har påført boet. Prosessen forsinker oppgjøret for alle involverte, men den beskytter samtidig kreditorene og skyldneren mot at et useriøst bud blir stående uimotsagt.
Budet ble stadfestet, men kjøperen betalte ikke
At et bud er stadfestet av tingretten, betyr i utgangspunktet at kjøpet er bindende. Likevel hender det at den som har vunnet budrunden verken har finansieringen i orden eller trekker seg fra hele avtalen når fristen for oppgjør nærmer seg. For Inger, som eide boligen som skulle tvangsselges, kom nyheten som et sjokk etter at hun trodde saken var i ferd med å avsluttes. Har budet blitt stadfestet uten problemer, er prosessen fram mot oppgjør og overtakelse en helt annen opplevelse enn den Inger satt igjen med. Namsmannen sendte i stedet et varsel om at oppgjøret uteble, og at prosessen måtte startes på nytt fra der stadfestelsen sto. Inger fikk beskjed om at hun ikke selv trengte å foreta seg noe videre overfor den opprinnelige budgiveren, siden det var namsmannen som formelt tok saken videre derfra.
Omgjøring av stadfestelsen
Når kjøperen ikke betaler innen fristen namsmannen har satt, kan stadfestelsen omgjøres. Det betyr at det opprinnelige bindende kjøpet i praksis oppheves, og at boligen på nytt blir gjenstand for salg gjennom tvangsfullbyrdelsesloven sitt system for tvangsdekning i fast eiendom. Omgjøringen skjer ikke automatisk fra én dag til den neste, men krever at namsmannen eller retten treffer en formell beslutning om at den tidligere stadfestelsen ikke lenger gjelder. Er du uenig i at omgjøring finner sted, kan du vurdere om det er grunnlag for å anke stadfestelsen i tingretten, men fristene for dette er korte. Inger fikk beskjed om at boligen ville bli lyst ut for nytt salg så snart omgjøringen var et faktum.
Nytt salg av tvangssalget – hva skjer med boligen
Etter omgjøringen behandles saken langt på vei som om det opprinnelige salget ikke hadde funnet sted. Boligen legges ut på nytt, ofte med noe av den samme informasjonen som tidligere, og nye interessenter kan by på den. Det er ingen automatikk i at boligen selges til samme pris andre gang. Går den for mindre enn det opprinnelige budet, oppstår spørsmålet om hvem som skal dekke differansen mellom de to salgene, og det er nettopp her den useriøse budgiveren kommer inn i bildet igjen. Prosessen følger for øvrig samme mal som ved et ordinært tvangssalg, bare med en forsinket start. Interessenter som fulgte med på den første budrunden, får som regel også mulighet til å by på nytt, og noen ganger ender det andre salget med at en av dem som tapte første gang, går videre med et nytt og høyere bud.
Budgiverens ansvar for differansen
Den som fikk sitt bud stadfestet, men aldri gjorde opp, kan holdes ansvarlig for differansen dersom det nye salget gir en lavere pris enn det opprinnelige budet. Dette skal hindre at useriøse bud driver prisen kunstig opp under en auksjon, uten at budgiveren har noen reell hensikt om å gjennomføre kjøpet. Ansvaret rammer altså ikke bare selgersiden med en forsinket prosess, men også kjøpersiden med et økonomisk krav som kan komme lenge etter at budrunden er avsluttet. For Inger betydde dette at kravet mot den opprinnelige budgiveren ble en egen sak, uavhengig av hvordan det nye salget endte. Retten kan i tillegg ta hensyn til om det finnes formildende omstendigheter bak den manglende betalingen, men et rent skifte av mening om kjøpet er sjelden nok til å frita budgiveren fra ansvaret for differansen.
Hvem betaler kostnadene ved forsinkelsen
I tillegg til en eventuell differanse i salgssum, påløper det gjerne ekstra kostnader ved at prosessen må gjennomføres på nytt, som nye gebyrer og eventuelt lengre tid med forsinkelsesrenter på det underliggende kravet. Disse kostnadene belastes normalt den opprinnelige budgiveren, på samme måte som differansen i salgssum. Er kravet mot budgiveren vanskelig å inndrive, kan det likevel ta tid før noen faktisk ser pengene, og du bør være forberedt på at et slikt oppgjør sjelden er raskt unnagjort. For Inger endte den økonomiske biten opp som et eget sivilt krav mot budgiveren, håndtert atskilt fra selve gjennomføringen av det andre salget av boligen. Hun ble anbefalt å be namsmannen om en skriftlig oversikt over hvordan de to salgene og kostnadene hang sammen, slik at hun selv hadde full oversikt dersom kravet mot budgiveren senere måtte følges opp rettslig.
Kort oppsummert
Betaler ikke den som har fått et bud stadfestet ved tvangssalg, kan namsmannen omgjøre stadfestelsen og sette boligen ut for et nytt salg. Den opprinnelige budgiveren blir ansvarlig for differansen dersom det nye salget gir en lavere pris, og må også dekke ekstrakostnadene forsinkelsen har medført. Prosessen tar tid og skaper en ekstra runde med usikkerhet for både skyldner og kreditorer, men den er ment å beskytte partene mot useriøse bud i auksjonen.