Kan ny eier stenge veien når veiretten min ikke er tinglyst?

Hovedregelen: tinglyst går foran utinglyst

Tinglysingsloven bygger på at det som står i grunnboken, skal kunne stoles på. Etter tinglysingsloven § 20 går et rettserverv som er registrert, foran rettserverv som ikke er registrert samtidig eller tidligere. En veirett som aldri er tinglyst, er dermed i utgangspunktet i en svakere stilling når tomta skifter eier. Det er bakgrunnen for at mange tror en ny eier står fritt til å sette opp bom.

Hovedregelen har unntak, og de har stor betydning for utinglyst veirett.

Når den nye eieren likevel må respektere veiretten

Det viktigste unntaket står i § 21 første ledd. Et eldre rettserverv går foran et yngre, uten hensyn til § 20, hvis det eldre er stiftet ved rettshandel og den som ervervet det yngre, kjente eller burde kjenne den eldre retten da hans egen rett ble registrert. En rettshandel er for eksempel en avtale mellom den forrige eieren og deg om at du kan kjøre over tomta.

Vilkåret «burde kjenne» betyr at det ikke er nok at kjøperen selv sier han ikke visste. Har han sett en opparbeidet vei, hjulspor, en port eller et postkassestativ ved enden av den, er det grunn til å spørre. Hva han burde forstått, må vurderes ut fra det som var synlig og det som ble sagt, og loven har ingen fast regel for hvor mye som skal til. Jo tydeligere veien er i terrenget, og jo lenger den har vært brukt, desto vanskeligere er det for en ny eier å vinne frem med at han var i god tro.

Hevd gjelder uten tinglysing

Hvis veiretten din er ervervet ved hevd, trenger den ikke være tinglyst. Av § 21 andre ledd følger at tinglysing ikke har betydning for rettserverv ved hevd. Etter hevdslova § 7 hevder den bruksrett som bruker eller har tingen som om han var bruksrettshaver, og det gjelder også veirett. Hevdstiden er 20 år etter § 2. For rett til bruk som ikke viser seg av en fast tilstelling, er den 50 år, men ikke for nødvendig veg (§ 8).

Hevd er likevel noe du må kunne bevise. Det er ikke automatisk at alle vilkår er oppfylt, og den nye eieren kan bestride at bruken har vært slik loven forutsetter. Les mer i hevd av veirett.

Slik beskytter du deg når ny eier stenger en utinglyst veirett

Samle beviset før striden tar til. Ta bilder av veien og sporene, noter når du begynte å bruke den, og finn folk som kan bekrefte bruken, for eksempel tidligere eiere og andre naboer. Finn skriftlig informasjon fra salget, som salgsoppgave og takst, der veien kan være omtalt.

Skriv deretter til den nye eieren, legg ved dokumentasjonen og be om at veien holdes åpen. En samtale uten bom i veien er billigere enn en rettssak. Hjelper det ikke, kan spørsmålet bringes inn for domstolene, og jordskifteretten behandler saker om bruksrett som veirett. Når et søksmål gjelder rett over fast eiendom, kan retten etter tinglysingsloven § 19 beslutte at stevningen tinglyses. Da blir saken synlig for senere kjøpere.

Spør også tidligere eiere om de husker hvordan bruken startet, og om det ble sagt noe om retten da du kjøpte. Slike opplysninger kan få betydning senere. Er avtalen ny og ingen strid har oppstått, er det enkleste å få veiretten tinglyst nå. Gjelder det en tomt som skifter eier, kan en tinglyst rett spare deg for hele diskusjonen.

Kort oppsummert

• Tinglysing gir rettsvern, og en tinglyst rett går som hovedregel foran en utinglyst.
• En ny eier som kjente eller burde kjenne en utinglyst veirett stiftet ved avtale, må respektere den (tinglysingsloven § 21 første ledd).
• En hevdet veirett gjelder uten tinglysing, men du må kunne bevise bruken.
• Stenger en ny eier en utinglyst veirett, hjelper det å ha bilder, vitner og dokumenter, og tvisten avgjøres til slutt av domstolene eller jordskifteretten.