Kan kommunen kreve at jeg bor i hytta eller huset jeg kjøper?
Nei, ikke uten videre. Konsesjonsloven gir ikke kommunen noen alminnelig rett til å kreve at du bor i huset eller hytta du kjøper. Kommunal boplikt på bolig finnes bare der kommunen har fått en forskrift om nedsatt konsesjonsgrense, og da gjelder den for bebygde eiendommer som er eller har vært helårsbolig. Du slipper konsesjon ved å forplikte deg til at eiendommen brukes som helårsbolig, enten av deg selv eller av andre. En vanlig hytte i et hytteområde faller utenfor.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Loven har ingen generell plikt til å bo i det du kjøper
Kjøper du et hus eller en leilighet, kan du som hovedregel bruke det slik du vil. Det er ikke noe krav om å bo der, og kommunen kan ikke sette et slikt krav for den enkelte kjøper. Den lovbestemte boplikten i konsesjonsloven § 5 gjelder noe helt annet: slekt og odelsberettigede som overtar bebygde landbrukseiendommer over arealgrensene, må bosette seg der for å slippe konsesjon. Den har ingenting med vanlige boliger å gjøre.
Boplikten du hører om i boligmarkedet, kommer av en annen ordning, nedsatt konsesjonsgrense. Den er lagd for å hindre at boliger som bør brukes til helårsbolig, blir fritidsboliger. Mer om selve begrepet finner du i hva boplikt er.
Forskrift om nedsatt konsesjonsgrense
Bebygd eiendom på høyst 100 dekar med høyst 35 dekar dyrket jord er normalt konsesjonsfri (§ 4). Etter § 7 kan Kongen ved forskrift sette denne friheten ut av kraft for:
- bebygd eiendom som er eller har vært i bruk som helårsbolig
- eiendom med bebyggelse som ikke er tatt i bruk som helårsbolig, herunder bebyggelse under oppføring, i områder som i reguleringsplan er regulert til boligformål
- ubebygd tomt som er regulert til boligformål
Forskriften kan bare gis etter anmodning fra kommunen, og så langt det er nødvendig for å hindre at eiendommer som bør brukes til helårsbolig, blir brukt til fritidsformål. Kommunen kan altså be om en slik forskrift, men den avgjør ikke selv. Har kommunen fått en forskrift, kan også fritaket for nær slekt settes ut av kraft for disse eiendommene.
Om det gjelder en forskrift der du vil kjøpe, må du undersøke for den aktuelle kommunen. Ikke alle kommuner har en slik forskrift.
Slik slipper du konsesjon ved å forplikte deg til helårsbolig
Gjelder en forskrift, trenger du ikke konsesjon hvis du forplikter deg til at eiendommen skal brukes til helårsbolig så lenge du eier den, enten av deg selv eller av andre (§ 7 tredje ledd). Du trenger altså ikke bo der selv. Du kan la en leietaker eller et familiemedlem bo i huset, så lenge det er i bruk som reell bolig. Leier du ut til folk som bor der året rundt, er forpliktelsen oppfylt. Leier du ut som feriebolig, bruker du eiendommen til fritidsformål, og da holder det ikke. Se også boplikt og utleie.
Eiendommen regnes som i bruk som helårsbolig når du eller andre har tatt den i bruk som sin reelle bolig. Etter § 6 er det oppfylt når den som bor der, er registrert bosatt på eiendommen i folkeregisteret. Fristen for å få noen bosatt er ett år fra ervervet.
Gjør du ikke det, kan Kongen sette en frist for at du søker om konsesjon (§ 13). Kravet til bosetting etter § 7 er uttrykkelig nevnt der.
Når konsesjon likevel skal gis
Vil du bruke eiendommen til fritid og søker konsesjon, skal departementet gi den når hensynet til bosettingen på eiendommen og i området ikke gjør det nødvendig å hindre fritidsbruk (§ 10). Det kan blant annet legges vekt på:
- eiendommens beliggenhet, herunder om området har karakter av utpreget fritidsområde
- bebyggelsens art og standard
- hvor lenge det er siden den sist var helårsbolig, og hvor lenge den var det
- om det er påregnelig at andre vil kjøpe den for å bruke den til helårsbolig
Konsesjon skal også gis hvis det er godtgjort at eiendommen bare kan selges som helårsbolig til en pris som er vesentlig lavere enn prisnivået for tilsvarende helårsboliger i området.
Hytter faller som regel utenfor
En hytte som aldri har vært helårsbolig og ligger i et hytteområde, er ikke omfattet av noen av de tre kategoriene i § 7, med mindre den ligger i et område regulert til boligformål. Kjøper du en slik hytte, kan ingen kreve at du bor der, og du kan bruke den som fritidsbolig.
Torstein og huset i fjellbygda
Torstein vil kjøpe et hus på 1,4 dekar i en fjellkommune. Huset ble bygd i 1962 og var helårsbolig til 2009, da eieren flyttet. Siden har det vært brukt som feriehus. Kommunen har en forskrift om nedsatt konsesjonsgrense.
Torstein bor i Stavanger og har ikke tenkt å flytte. Han har to veier: forplikte seg til at huset blir helårsbolig, for eksempel ved å leie det ut til en barnefamilie, eller søke om konsesjon og forklare at huset passer best som fritidsbolig. I den andre saken ser kommunen på beliggenhet og standard, hvor lang tid det er siden huset var helårsbolig, og om andre trolig ville kjøpt det som bolig.
Kort oppsummert
- Kommunen kan ikke på egen hånd kreve at du bor i huset eller hytta du kjøper.
- Kommunal boplikt på bolig bygger på en forskrift om nedsatt konsesjonsgrense, som Kongen kan gi etter anmodning fra kommunen.
- Gjelder forskriften, slipper du konsesjon ved å forplikte deg til helårsbolig, og det er nok at andre bor der.
- Du kan søke konsesjon til fritidsbruk, og departementet skal gi den når bosettingshensynet ikke tilsier at fritidsbruk må hindres.
- Den lovbestemte boplikten for slekt og odelsberettigede gjelder landbrukseiendom, ikke vanlige boliger.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.