Kan foreldre med borett leie ut leiligheten i huset?
Som utgangspunkt nei, med mindre avtalen sier at utleie er tillatt. Loven har ingen egen regel om utleie ved borett, så svaret hentes fra avtalen og formålet med retten. En borett gir rett til å bo selv, og utleie til andre går normalt lenger enn det eieren har sagt ja til. Leier foreldrene ut i strid med avtalen, kan eieren kreve at det stopper.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven sier om å leie ut en borett
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneServituttlova gjelder rettigheter til å bruke en annens eiendom til bestemte formål. Den sier at avtalen går foran lovens egne regler (servituttlova § 1). Loven har ingen paragraf som direkte svarer på om den som har borett kan leie ut, og det finnes heller ikke noe lovforbud.
Svaret må derfor finnes i det partene har skrevet og i hva retten er ment å gi. Loven sier at en rett som dekker et rent personlig behov hos rettighetshaveren, ikke kan overdras til andre (§ 9). Utleie er ikke det samme som overdragelse, men tanken er lik. Boretten ble gitt for å dekke foreldrenes eget boligbehov.
I tillegg gjelder en generell grense: verken eieren eller den som har retten, kan bruke sin rett slik at det urimelig eller unødvendig er til skade eller ulempe for den andre (§ 2). En ukjent leietaker i barnas hus kan være en slik ulempe, for eksempel ved støy, fellesarealer eller at barnet mister kontrollen over hvem som bor i huset.
Når avtalen kan tolkes slik at utleie er tillatt
Står det i avtalen at foreldrene kan leie ut, er saken klar. Mangler ordene, er ikke saken nødvendigvis avgjort mot utleie. Formuleringen kan være bred, for eksempel «rett til å disponere underetasjen». Da blir det spørsmål om hva partene mente.
Det kan telle at foreldrene tidligere har leid ut med eierens viten uten at noen sa nei. Det kan også telle hvem som bærer kostnadene. Betaler eieren strøm og avgifter, er det lettere å si at han ikke har sagt ja til at andre bruker boligen. Og det teller hva boretten ble gitt for. Var den gitt som omsorg for foreldrene på deres siste år, passer utleie dårligere inn enn om den var en del av et kjøp der foreldrene fikk beholde en verdi.
Er det uklart, bør dere ikke tolke selv i stillhet. Ta det opp og skriv ned svaret.
Hva eieren kan gjøre hvis foreldrene leier ut
Eieren kan først si ifra og kreve at utleien stopper. Hjelper ikke det, kan han gå til retten. Bruker en part sin rett varig og i strid med lovens grense etter å ha fått advarsler, kan motparten kreve dom på at retten avvikles mot engangsvederlag, eller settes ut av kraft for en tid mot vederlag eller en årlig avgift. Den skyldige kan også dømmes til å betale en passende skadebot, selv om det ikke er påført noe pengetap (§ 17).
Det er store skritt. De fleste saker løses lenge før dette ved en samtale og en ny avtale. Men reglene viser at en borett som misbrukes, kan bli verre for foreldrene enn om de hadde spurt først.
Leietakeren er også i en vanskelig stilling. Leieavtalen binder foreldrene som utleiere, men foreldrene kan ikke gi mer rett enn de selv har.
Bjørg og Oddvar Sæther
Bjørg og Oddvar Sæther har tinglyst borett i hele første etasje i huset til datteren Marte. Avtalen sier at retten er «til personlig bruk for dem så lenge en av dem lever». Oddvar får plass i en omsorgsbolig, og Bjørg blir alene i første etasje. Hun ser at to studenter kan betale 9 000 kroner i måneden for to av rommene, altså 108 000 kroner i året.
Marte sier nei. Ordene «til personlig bruk» tilsier at boretten er til foreldrenes eget boligbehov. Bjørg innser etter hvert at hun heller ikke orker å drive utleie, og de finner en annen løsning. Marte og samboeren flytter selv inn i to av rommene og betaler strøm og avgifter for den delen. Bjørg beholder resten av etasjen. Endringen skrives ned og sendes til tinglysing.
Slik skriver dere utleie inn i avtalen
Vil dere åpne for utleie, bør avtalen si hvilke deler som kan leies ut og hvor lenge ad gangen. Den bør si om eieren må samtykke, og hvem som får leieinntekten. Dere kan også avtale at leietaker skal godkjennes av eieren, og at utleie ikke gis for lengre tid enn foreldrenes egen rett.
Vil dere ikke åpne for utleie, kan avtalen si det direkte: «Retten er til foreldrenes eget bruk og kan ikke leies ut eller overlates til andre». Det er enklere å leve med enn en formulering som må tolkes senere.
Er boretten tinglyst, bør en endring tinglyses også. Les mer om hvordan dette fungerer i spørsmålet om å tinglyse en bruksrettsavtale.
Kort oppsummert
- Loven har ingen egen regel om utleie ved borett. Avtalen og formålet med retten avgjør.
- En borett gir rett til å bo selv, og utleie til andre krever normalt støtte i avtalen eller eierens samtykke.
- Eieren kan kreve at utleie i strid med avtalen stopper, og ved gjentatt og varig misbruk kan retten avvikles eller settes ut av kraft.
- Skriv i avtalen om foreldre med borett kan leie ut, hva som gjelder for leieinntektene, og hvem som må godkjenne leietaker.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.