Kan bruksretten deles når den herskende eiendommen deles?
Ja, bruksretten kan dele seg når den herskende eiendommen deles, men bare så langt det ikke fører til noen økt belastning for den tjenende eiendommen. Servituttlova § 9 sier at en rettshaver kan overdra hele eller deler av retten til hvem han vil når det ikke øker tyngselen, men en rett som ligger til en fast eiendom må følge eiendommen eller en høvelig del av den, og en rent personlig rett kan ikke overdras. Hvor stor belastning retten opprinnelig ga rom for, avgjør hvor mange nye eiendommer som kan bruke den. Blir belastningen større, kan grunneieren kreve en endring.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva servituttloven sier om å overdra retten
Begrepene kan virke fremmede. Den herskende eiendommen er den som har nytte av retten, for eksempel retten til å bruke et båtopptrekk, hente vann fra en kilde eller legge en ledning. Den tjenende eiendommen er den som må tåle bruken.
Servituttloven § 9 er regelen som svarer på spørsmålet. Rettshaveren kan overdra hele eller deler av retten sin til hvem han vil, når det ikke fører til en annen økning i tyngselen enn det det ellers var anledning til. Loven bruker ikke ordet «vesentlig». Ordlyden peker mot hva retten ga rom for fra før, ikke bare mot hva som faktisk ble brukt.
Det betyr at en deling i seg selv ikke stopper retten. Eiere av de nye tomtene kan få del i den. Det som avgjør, er om det samlet blir tyngre for grunneieren enn det den opprinnelige retten rommet.
Hva som regnes som økt belastning
Loven gir ingen tall eller faste grenser. Vurderingen avhenger av hva retten gjelder og hvordan den er utformet.
Er retten knyttet til en bestemt bruk, som en bryggeplass for én båt, vil flere eiere av de nye tomtene kunne øke bruken. Tre nye eiere som alle vil legge til med hver sin båt, gir mer trafikk enn én. Retten til å hente vann fra en kilde til husholdning er ofte mindre følsom for antall eiere, men en deling som gir flere boenheter med vanning av store hager, kan gi en økt belastning.
Ordlyden peker mot hva retten ga rom for. Er retten formulert som en rett til bruk uten begrensning i antall brukere, er rommet større enn om den gjelder én husstand med ett bruk. Avtaleteksten, tinglyste dokumenter og tidligere bruk er derfor viktige når du vurderer saken. Det samme gjelder om retten gjelder bare for det opprinnelige huset eller for eiendommen som helhet.
tomta som deles i tre
Halvor Nygård eier en eiendom ved fjorden med tinglyst rett til å bruke en smal sti og et båtopptrekk på naboeiendommen. Opptrekket har plass til to småbåter, og Halvor har brukt det til én. Han vil dele tomta i tre og selge to av delene.
Halvor mener at alle tre nye eiere nå har rett til å bruke opptrekket. Naboen, Leila Hassan, svarer at tre husstander med tre båter og mange besøk i sommerhalvåret er noe helt annet enn det Halvor har gjort.
Her kommer det an på hva retten ga rom for. Står det bare «rett til bruk av båtopptrekk for eiendommen gnr. 12 bnr. 3», kan Halvor argumentere for at retten følger hele eiendommen og at de nye eierne får del. Da blir spørsmålet om plassen på opptrekket og stien tåler det. Opptrekket har bare plass til to båter, så tre eiere får ikke bruke det samtidig uten at belastningen øker. Er retten i tillegg uttrykkelig knyttet til én båt, er svaret klart enklere.
Sammen kan de for eksempel avtale at retten deles slik at to av eierne bruker opptrekket og at den tredje får en annen plassering.
Hva du bør gjøre før du deler
Er du eier av den herskende eiendommen, bør du gjøre dette før deling og salg.
- Les rettsdokumentet og finn ut hva retten faktisk gir. Se om den er knyttet til en bruk, en mengde eller et antall.
- Avklar med grunneieren på forhånd. En skriftlig avtale om hvem av de nye eiendommene som får bruke retten, og hvordan, hindrer senere tvist.
- Sørg for at rettigheten blir tinglyst på de nye eiendommene som skal ha den. Tinglysing gir vern mot senere erververe av den tjenende eiendommen.
- Husk at § 2 også gjelder deg. Verken rettshaveren eller eieren må bruke sin råderett slik at det er urimelig eller unødvendig til skade eller ulempe for den andre.
Er du eier av den tjenende eiendommen, kan du se på dokumentene og vurdere om en deling gir økt belastning. Skjer det, har du flere veier.
Når belastningen øker
Blir belastningen større enn retten ga rom for, kan du kreve at bruken stanses eller endres. Servituttloven har også regler som kan brukes av begge parter.
Etter § 5 kan hver av partene kreve at bruken flyttes eller nærmere fastlegges, eller at forholdet endres på annen måte, hvis ingen tungtveiende grunn taler imot, hvis han bærer kostnaden selv og den nye ordningen er minst like god for motparten. Jordskifteretten avgjør slike krav, jf. § 18. Er det mye å vinne for den ene parten og gevinsten er vesentlig større enn tapet for den andre, kan en omskipning gis selv om den nye ordningen er dårligere for motparten (§ 6).
Misbruker rettshaveren retten varig og til tross for advarsler, kan motparten etter § 17 kreve dom for at retten skal avskaffes mot et engangsvederlag, eller settes ut av kraft for en viss tid. Les mer om endring av servitutt ved skjønn, misbruk av servitutt og hva en servitutt er.
Kort oppsummert
- Bruksretten kan overdras helt eller delvis, og følger derfor delvis med når den herskende eiendommen deles (servituttloven § 9).
- Vilkåret er at overdragelsen ikke øker tyngselen ut over det retten ellers ga rom for.
- Loven har ikke noe krav om «vesentlig» økning, og den gir ingen faste tall.
- Hva retten gir, avgjør hvor mange nye eiere som kan bruke den. Les dokumentene og avklar med grunneieren før dere deler.
- Har belastningen økt, kan grunneieren kreve flytting eller endring etter §§ 5 til 7, eller dom etter § 17 ved varig misbruk.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.