Hva sier loven?

Tomtefestelova gjelder feste, altså leie, av grunn til hus som festeren har eller får på tomten, og også visse tilknyttede bruksretter som vei, bilplass og hage. Loven gjelder som utgangspunkt både nye og eldre festeavtaler, men flere bestemmelser har egne avgrensninger for avtaler inngått etter 1975 eller for bolig- og fritidsfeste. Den er også i stor grad ufravikelig: partene kan ikke avtale eller gjøre gjeldende vilkår i strid med loven, med mindre loven selv åpner for det. For spørsmålet «Kan bortfester kreve gebyr ved salg?» er særlig §-17, §-11, §-14 relevante bestemmelser.

Det betyr at du må lese lov og avtale sammen. Avtalen kan gi deg bedre rettigheter enn lovens minimum, og den kan avklare praktiske spørsmål som tomtestørrelse, veirett, betalingstidspunkt og vedlikehold. Men avtalen kan normalt ikke brukes til å frata festeren rettigheter som loven gjør ufravikelige, for eksempel sentrale regler om innløsning, forlengelse, regulering eller vern mot urimelige vilkår.

Salg, godkjenning og pant

Festeretten har økonomisk verdi. Når du selger hus eller hytte på festet tomt, er det i realiteten både bygget og festeretten som må overføres. Tomtefestelova § 17 sier at festeren kan overføre festeretten så langt ikke annet følger av avtalen eller festeføremålet. For kjøper er det avgjørende å kontrollere at overføringen blir korrekt dokumentert, at bortfester varsles, og at eventuelle krav om godkjenning håndteres før overtakelse.

Pant er også viktig. Etter § 18 kan festeren normalt pantsette festeretten og bygget, men pantet må omfatte både festeretten og nåværende og fremtidige byggverk. Dette er grunnen til at banker er opptatt av festeavtalen, innløsningsrett, regulering av festeavgift og om festeretten kan overføres. En begrensning i overføringsretten kan få betydning for pant og finansiering.

Ved salg bør selger innhente festeavtalen, siste faktura for festeavgift, dokumentasjon på neste regulering, opplysninger om innløsningsrett og eventuelle krav fra bortfester. Kjøper bør ikke nøye seg med salgsoppgaven. Festevilkårene kan ha større økonomisk betydning enn mange små bygningsfeil, særlig hvis det nærmer seg regulering eller innløsning.

Hvis bortfester har forbeholdt seg godkjenning, må avslaget ha saklig grunn. Saklig grunn kan for eksempel være forhold ved den nye festeren som klart gjør overføringen uforsvarlig, men bortfester kan ikke bruke godkjenning som et pressmiddel for å oppnå høyere festeavgift uten hjemmel. Ved manglende svar innen to måneder etter søknad om godkjenning, regnes samtykke som gitt etter § 17.

Frister, dokumentasjon og bevis

Ved overføring er to-månedersregelen i § 17 praktisk viktig der bortfester har krav på godkjenning. Hvis festeren søker om godkjenning og ikke mottar skriftlig begrunnet avslag innen to måneder, regnes samtykke som gitt. For at regelen skal hjelpe, bør søknaden være tydelig, komplett og sendt på en måte som kan dokumenteres.

Praktisk eksempel

Ola selger bolig på festet tomt. Kjøperens bank ber om festeavtalen, tinglysingsopplysninger og bekreftelse på at festeretten kan overføres og pantsettes. Bortfester har krav på godkjenning etter avtalen, men svarer ikke. Etter to måneder uten skriftlig begrunnet avslag kan samtykke etter § 17 regnes som gitt, forutsatt at søknaden faktisk var mottatt.

Hva kan du gjøre nå?

  • Innhent festeavtale, grunnboksutskrift og siste faktura for festeavgift.
  • Kontroller om overføring, godkjenning, forkjøpsrett, pant eller gebyr er regulert i avtalen.
  • Varsle bortfester skriftlig ved salg eller overføring hvis avtalen eller loven krever det.
  • Få avklart innløsning, regulering og festetid før bud, finansiering eller kontrakt signeres.

Hvis beløpene er store, hvis fristen nærmer seg, eller hvis motparten allerede har avvist kravet ditt, bør du få saken vurdert før du sender et endelig svar. I tomtefeste kan én formulering i et brev få betydning for innløsning, regulering, pant, overføring eller senere skjønn. Det viktigste er likevel å komme i gang skriftlig og ikke la uenigheten bli liggende som en muntlig konflikt.

Vanlige misforståelser

En vanlig misforståelse er at tomtefestesaker alltid kan løses ved å lese én setning i avtalen. I praksis må avtalen leses sammen med tomtefestelova, tinglysing, historikk og eventuell offentligrettslig regulering. Det er også en misforståelse at langvarig bruk alltid gjør festeren til eier av grunnen. Lang bruk kan styrke bevis og rettsposisjon, men eiendomsrett krever eget grunnlag.

Kort oppsummert

Spørsmålet «Kan bortfester kreve gebyr ved salg?» må løses ved å kombinere festeavtalen med tomtefestelova. Start med å avklare formålet med festet, når avtalen ble inngått, hva som er tinglyst, hvilke frister som gjelder, og hvilken paragraf motparten bygger på. Svar skriftlig, be om beregning eller hjemmel der det kreves penger eller samtykke, og bruk skjønn eller domstolene når saken ikke lar seg løse forsvarlig gjennom dialog.

nr: 29