Selve regnestykket
Mange tror gevinsten bare er «salgspris minus kjøpspris». Det er nesten riktig, men du får trekke fra flere kostnader, slik at gevinsten – og dermed en eventuell skatt – blir lavere. Formelen ser slik ut:
Gevinst = Salgssum − Kjøpesum − Kjøps- og salgsomkostninger − Påkostninger
La oss gå gjennom hvert ledd.
Det fine med denne formelen er at den gjelder uansett om salget ender med gevinst eller tap. Får du et positivt tall, har du gevinst. Får du et negativt tall, har du tap. Og jo flere lovlige fradrag du har, jo lavere blir en eventuell skattepliktig gevinst.
1. Salgssum
Det du faktisk fikk for boligen. Hvis du betaler meglerhonorar, regnes det som en salgsomkostning du kan trekke fra (se under).
2. Kjøpesum
Det du betalte da du kjøpte boligen, inkludert dokumentavgift og tinglysingsgebyrer du betalte ved kjøpet.
3. Kjøps- og salgsomkostninger
Dette er utgifter knyttet til selve handelen, for eksempel:
- Dokumentavgift ved kjøp
- Meglerhonorar ved salg
- Utgifter til takst, boligselgerforsikring og annonsering
- Tinglysingsgebyr
Et tips: Sjekk kjøpekontrakten og oppgjørsoppstillingen fra meglerens oppgjør da du kjøpte. Der står ofte både kjøpesum, dokumentavgift og tinglysingsgebyrer oppført, slik at du slipper å lete.
4. Påkostninger – men ikke vedlikehold
Her er den viktigste forskjellen å forstå:
- Påkostning = du forbedrer boligen til en bedre eller annen standard enn før. Eksempel: bygger på et nytt rom, installerer balkong, bytter fra enkel til høy standard på kjøkken. Dette kan trekkes fra.
- Vedlikehold = du holder boligen i samme stand som før. Eksempel: maler en vegg som var malt fra før, bytter en ødelagt vaskemaskin, fikser et lekkasjepunkt. Dette kan ikke trekkes fra ved gevinstberegningen.
Tommelfingerregel: Løfter du standarden? Da er det påkostning. Holder du standarden ved like? Da er det vedlikehold.
Eksempler på typiske påkostninger: tilbygg, ny garasje, innlagt vann der det ikke var fra før, oppgradering fra enkel til høy standard. Eksempler på vedlikehold: male om, bytte til tilsvarende vindu, skifte en ødelagt hvitevare, reparere et tak med samme type materiale.
Eksempel: Hanne regner ut gevinsten
Hanne kjøpte en leilighet for 3 200 000 kroner og betalte 80 000 kroner i dokumentavgift. Hun bygde inn et ekstra soverom for 250 000 kroner (påkostning). Da hun solgte, fikk hun 4 100 000 kroner, men betalte 70 000 kroner i meglerhonorar.
- Salgssum: 4 100 000 kr
- − Meglerhonorar: 70 000 kr
- − Kjøpesum: 3 200 000 kr
- − Dokumentavgift ved kjøp: 80 000 kr
- − Påkostning (nytt soverom): 250 000 kr
- = Gevinst: 500 000 kr
Hvis salget hadde vært skattepliktig, ville skatten vært 22 % av 500 000 = 110 000 kr (sats 2025). Hvis Hanne derimot oppfyller kravene til eier- og botid, er hele gevinsten skattefri – og da trenger hun strengt tatt ikke å regne på det i det hele tatt.
Hvorfor det lønner seg å ta vare på kvitteringer
Selv om salget kanskje blir skattefritt, vet du ikke alltid det på forhånd. Tar du vare på kvitteringer på påkostninger, kan du redusere en eventuell skattepliktig gevinst betydelig. Mange taper penger fordi de ikke kan dokumentere oppgraderinger de faktisk har gjort.
Et grensetilfelle: nytt kjøkken
Hva med et nytt kjøkken? Her må du skille:
- Bytter du ut et gammelt, slitt kjøkken med et nytt av tilsvarende standard, regnes hoveddelen som vedlikehold – og kan ikke trekkes fra.
- Oppgraderer du fra et enkelt kjøkken til et betydelig dyrere og bedre kjøkken, kan differansen (den delen som utgjør en standardheving) regnes som påkostning.
Eksempel: Du river ut et enkelt kjøkken og setter inn et eksklusivt kjøkken til 300 000 kroner. Hadde et tilsvarende enkelt kjøkken kostet 120 000 kroner, kan differansen på 180 000 kroner ofte regnes som påkostning, mens 120 000 kroner regnes som vedlikehold.
Eksempel: Skattepliktig salg av utleieleilighet
Bjørnar kjøpte en utleieleilighet i 2023 for 2 500 000 kroner og betalte 62 500 kroner i dokumentavgift. Han pusset opp badet fra enkel til høy standard for 200 000 kroner (regnes i hovedsak som påkostning). I 2026 selger han for 3 200 000 kroner og betaler 80 000 kroner i meglerhonorar. Han har aldri bodd der selv, så salget er skattepliktig.
- Salgssum: 3 200 000 kr
- − Meglerhonorar: 80 000 kr
- − Kjøpesum: 2 500 000 kr
- − Dokumentavgift: 62 500 kr
- − Påkostning bad: 200 000 kr
- = Gevinst: 357 500 kr
- Skatt: 22 % av 357 500 = 78 650 kr
Uten dokumentasjon på påkostningen og omkostningene ville gevinsten – og dermed skatten – vært vesentlig høyere.
Hva med egeninnsatsen (dugnad)?
Pusser du opp selv, kan du trekke fra materialkostnader hvis det er en påkostning. Men du kan ikke sette en pris på din egen arbeidstid og trekke den fra. Betaler du derimot en håndverker for å gjøre en påkostning, kan hele fakturaen (materialer og arbeid) inngå i påkostningen. Derfor er det ekstra viktig å ta vare på fakturaer fra håndverkere ved større oppgraderinger.
Eksempel: Skattefritt salg – men regn likevel
Selv om Hannes salg over var skattefritt, illustrerer det et viktig poeng: Du vet ikke alltid sikkert på forhånd om salget blir skattefritt eller ikke. Kanskje selger du før du har oppfylt botiden, eller kanskje det er en utleiebolig. Derfor bør du alltid ta vare på dokumentasjon på kjøpesum, omkostninger og påkostninger – det koster ingenting å ha papirene klare, men kan spare deg for store summer hvis salget skulle vise seg å bli skattepliktig.
Praktiske steg
- Finn frem kjøpskontrakt og dokumentavgift fra da du kjøpte.
- Samle kvitteringer og fakturaer for alle påkostninger (ikke vedlikehold).
- Legg sammen meglerhonorar og andre salgsutgifter.
- Sett tallene inn i formelen.
- Er salget skattepliktig? Gang gevinsten med 22 prosent.
Kort oppsummert
Gevinst = salgssum minus kjøpesum, omkostninger og påkostninger. Påkostninger som øker standarden trekkes fra, men vanlig vedlikehold gjør det ikke. Skattesatsen på 22 prosent gjelder kun hvis salget er skattepliktig. Satser kan endres årlig – sjekk skatteetaten.no.
Dette er generell informasjon om skattereglene, ikke individuelt skatteråd. Skattesatser og beløpsgrenser endres årlig — kontroller alltid mot oppdaterte tall på skatteetaten.no før du baserer deg på dem.