Først: Sjekk om det finnes en forsikring

Aller først bør du finne ut én ting: Hadde selgeren boligselgerforsikring? Hvis ja, spiller det nesten ingen rolle om selgeren er død eller konkurs. Forsikringsselskapet overtar ansvaret selgeren hadde etter avhendingsloven, og du forholder deg til dem som om selgeren fortsatt var i live og solvent. Dette står ofte i salgsoppgaven eller kjøpekontrakten. Finn fram disse dokumentene før du gjør noe annet – det kan spare deg for mye hodebry.

Hvis det IKKE finnes forsikring, er det først da du må forholde deg til dødsboet eller konkursboet. Da blir spørsmålet praktisk: Hvor mye er det igjen å hente?

Når selgeren er død

Når et menneske dør, samles alt vedkommende eide og skyldte i et dødsbo. Det er en slags felles "pott" som inneholder boligen, bankkontoer, eiendeler – og all gjeld og forpliktelser. Kravet ditt mot selgeren blir en forpliktelse som boet må forholde seg til.

Hvem du faktisk går på, avhenger av hvordan boet skiftes (gjøres opp):

  • Privat skifte: Arvingene overtar boet selv. Da overtar de samtidig ansvaret for avdødes gjeld og forpliktelser. Det betyr at arvingene kan bli ansvarlige for ditt mangelskrav, opp til verdiene de har arvet.
  • Offentlig skifte: En bostyrer (ofte en advokat oppnevnt av tingretten) styrer boet. Da melder du kravet ditt til bostyreren, som vurderer det sammen med andre krav.

Et eksempel: Familien Aas kjøper en enebolig av enkemannen Per for 5,8 millioner. To måneder etter overtakelse dør Per brått. Et halvt år senere oppdager familien at dreneringen rundt huset er ødelagt, med fuktskader i kjelleren til 310 000 kroner. Pers tre barn har overtatt boet til privat skifte og delt ut arven. Familien Aas sender reklamasjonen til de tre arvingene, som hefter for kravet med det de har arvet.

Et lyspunkt: Hvis Per hadde boligselgerforsikring, er det forsikringsselskapet som overtar saken – akkurat som om Per fortsatt levde. Da spiller dødsfallet i praksis ingen rolle for deg. Sjekk derfor alltid salgsdokumentene for å se om det ble tegnet slik forsikring.

Slik går du frem ved dødsfall

  • Finn ut hvordan boet skiftes. Tingretten i selgerens distrikt kan opplyse om det er privat eller offentlig skifte, og hvem som er arvinger eller bostyrer.
  • Meld kravet skriftlig og raskt. Ved offentlig skifte er det ofte en frist (et "proklama") for å melde krav. Melder du for sent, kan kravet falle bort. Følg med på kunngjøringer.
  • Sjekk om det finnes boligselgerforsikring. Finnes den, kontakter du forsikringsselskapet direkte.
  • Dokumenter mangelen med fagrapport, slik du ville gjort ellers.

Når selgeren er konkurs

Konkurs betyr at en person eller virksomhet ikke kan betale gjelden sin, og at alle eiendeler samles i et konkursbo som styres av en bostyrer. Pengene i boet fordeles på kreditorene (de som har penger til gode) etter strenge prioritetsregler.

Dette er den vanskeligste situasjonen for deg som kjøper. Ditt mangelskrav er normalt et uprioritert krav – det står langt bak i køen. Banker med pant og det offentlige med skattekrav får sitt først. Ofte er det lite eller ingenting igjen til vanlige kreditorer.

Et eksempel: Sara kjøper en leilighet av et lite utleieselskap for 3,1 millioner. Et år senere går selskapet konkurs. Sara oppdager så en alvorlig lekkasje til 180 000 kroner. Hun melder kravet til bostyreren, men fordi banken har pant i nesten alt selskapet eide, får Sara til slutt bare 8 prosent av kravet utbetalt.

Slik går du frem ved konkurs

  • Finn bostyreren. Konkursen kunngjøres offentlig (i Brønnøysundregistrene), og der finner du hvem som er bostyrer.
  • Meld kravet ditt (anmeld fordring) innen fristen. Du sender en skriftlig oversikt over kravet med dokumentasjon til bostyreren.
  • Vær realistisk. I mange konkursbo blir det lite å hente. Bruk ikke store summer på advokat før du vet om det finnes verdier.
  • Sjekk om noen andre kan være ansvarlige. Var det feil i tilstandsrapporten, kan takstmannen ha et eget ansvar (artikkel 73). Sviktet megleren, kan også hen være ansvarlig (artikkel 74). Disse har egne ansvarsforsikringer og er ofte mer betalingsdyktige enn et tomt konkursbo.

En viktig forskjell: privat skifte med og uten gjeldsansvar

Når arvinger overtar et dødsbo til privat skifte, må de bestemme seg for om de vil overta ansvaret for avdødes gjeld. Gjør de det, blir de personlig ansvarlige også for forpliktelser som ditt mangelskrav – men da har de samtidig fått arven. Det vanlige er at arvinger som har skiftet privat og delt ut arven, hefter for slike krav med det de har mottatt.

Et eksempel som viser hvorfor dette betyr noe: Familien Aas fra eksempelet over oppdager at Pers tre barn har delt en arv på til sammen 4 millioner kroner. Selv om Per er borte, har arvingene midler de overtok fra ham. Familiens krav på 310 000 kroner er en liten andel av dette, og arvingene har derfor god mulighet til å betale. Hadde derimot boet vært tomt – all arv "spist opp" av gjeld – hadde det vært lite å hente, fordi man ikke kan kreve mer av arvingene enn det de faktisk arvet.

Hvorfor konkurs er den vanskeligste situasjonen

Det er verdt å forstå hvorfor et konkurskrav så ofte gir lite. I et konkursbo er det en streng prioritetsrekkefølge:

  1. Først dekkes kostnadene ved selve bobehandlingen.
  2. Deretter pantekrav – typisk banken som har sikkerhet i eiendommen.
  3. Så prioriterte krav, for eksempel visse skatte- og lønnskrav.
  4. Helt til slutt kommer uprioriterte krav – og det er her ditt mangelskrav havner.

Fordi banken med pant ofte "spiser opp" nesten hele boet, blir det sjelden mye igjen til de uprioriterte. Derfor bør du ikke bruke store summer på advokat i en ren konkurssak før du vet om det finnes frie verdier.

Det viktigste å huske

Både ved dødsfall og konkurs er hovedpoenget det samme: Rettighetene dine etter avhendingsloven består, men du må finne ut hvor det faktisk er penger å hente. Sjekk alltid om det finnes en boligselgerforsikring først – den løser problemet uavhengig av selgers skjebne. Finnes den ikke, må du vurdere om dødsboet eller konkursboet har midler, og om andre aktører som takstmann eller megler kan holdes ansvarlige.

Kort oppsummert

  • Død selger: Kravet rettes mot dødsboet. Ved privat skifte hefter arvingene med det de har arvet; ved offentlig skifte melder du kravet til bostyreren.
  • Konkurs selger: Meld kravet til konkursboets bostyrer, men forvent at uprioriterte krav ofte får lite eller ingenting.
  • Finnes boligselgerforsikring, overtar forsikringsselskapet saken – da spiller dødsfall og konkurs ingen rolle for deg.
  • Meld krav skriftlig og innen frister (proklama ved skifte, anmeldelsesfrist ved konkurs).
  • Undersøk om takstmann eller megler kan ha et eget ansvar med egen forsikring.