Hva sier loven?

Tomtefestelova gjelder feste, altså leie, av grunn til hus som festeren har eller får på tomten, og også visse tilknyttede bruksretter som vei, bilplass og hage. Loven gjelder som utgangspunkt både nye og eldre festeavtaler, men flere bestemmelser har egne avgrensninger for avtaler inngått etter 1975 eller for bolig- og fritidsfeste. Den er også i stor grad ufravikelig: partene kan ikke avtale eller gjøre gjeldende vilkår i strid med loven, med mindre loven selv åpner for det. For spørsmålet «Hvem betaler eiendomsskatt på festetomt?» er særlig §-1, §-12, §-16 relevante bestemmelser.

Det betyr at du må lese lov og avtale sammen. Avtalen kan gi deg bedre rettigheter enn lovens minimum, og den kan avklare praktiske spørsmål som tomtestørrelse, veirett, betalingstidspunkt og vedlikehold. Men avtalen kan normalt ikke brukes til å frata festeren rettigheter som loven gjør ufravikelige, for eksempel sentrale regler om innløsning, forlengelse, regulering eller vern mot urimelige vilkår.

Bruk, bygging og praktisk råderett

Råderetten over festetomten handler om hva festeren faktisk kan gjøre på tomten. Ved bolig og fritidshus har festeren etter § 16 som utgangspunkt samme fysiske råderett som en eier, så lenge bruken ligger innenfor festeføremålet og avtalen ikke sier noe annet. Det betyr ikke at festeren kan ignorere offentlige regler, naboer eller tinglyste rettigheter. Byggetiltak kan fortsatt kreve tillatelse etter plan- og bygningsloven, og avtalen kan inneholde begrensninger.

Det er særlig viktig å skille mellom tiltak som er naturlige innenfor formålet, og tiltak som endrer formålet. Å vedlikeholde, modernisere eller bygge om en bolig kan ofte ligge innenfor boligformålet. Å gjøre boligen om til næringslokale, dele tomten, etablere større utleievirksomhet eller utvide bruken av felles vei kan derimot reise egne spørsmål. Da bør du innhente skriftlig avklaring før du investerer penger.

Råderettsspørsmål bør alltid avklares før du bestiller håndverkere eller søker om større tiltak. En offentlig byggetillatelse løser ikke nødvendigvis forholdet til bortfester, og et samtykke fra bortfester erstatter ikke offentlige tillatelser. Du trenger ofte begge deler, avhengig av hva avtalen sier og hvilket tiltak du planlegger.

Hvis saken gjelder vei, parkering, hage, vann, avløp eller andre rettigheter rundt tomten, må du undersøke om rettigheten er en del av festet etter § 1, om den er tinglyst, om den følger av avtalen, eller om den bygger på en senere avtale. Slike rettigheter er ofte avgjørende for verdien av en bolig eller hytte på festet grunn.

Betaling for tiltak og rettigheter må ha et rettslig grunnlag. Bortfester kan ha krav på festeavgift og betaling som følger av avtalen, men kan ikke bare innføre nye vilkår fordi behovet har endret seg. På den andre siden kan festeren heller ikke utvide bruken av tomten eller felles rettigheter uten å sjekke om det ligger innenfor festeformålet.

Frister, dokumentasjon og bevis

For dette spørsmålet finnes det ikke alltid én absolutt frist i tomtefestelova, men dokumentasjon er likevel avgjørende. Send viktige meldinger skriftlig, lagre kvittering for mottak, og samle avtale, kart, fakturaer, tinglysingsutskrift og korrespondanse. Ved tvist vil det ofte være den som kan vise en ryddig dokumentlinje som får best fremdrift i saken.

Praktisk eksempel

Nora vil bygge på hytta med 28 kvadratmeter og flytte parkeringsplassen. Kommunen sier at tiltaket kan søkes etter plan- og bygningsreglene, men festeavtalen har egne bestemmelser om plassering og bruk av vei. Nora sender derfor bortfester en skriftlig forespørsel med tegninger, presiserer at tiltaket ligger innenfor fritidsformålet, og ber om eventuelle innvendinger før hun bestiller arbeidet.

Hva kan du gjøre nå?

  • Les festeavtalen sammen med kart, tinglyste rettigheter og kommunale opplysninger.
  • Avklar om tiltaket ligger innenfor festeføremålet og om offentlige tillatelser kreves.
  • Send skriftlig forespørsel til bortfester før du gjør tiltak som kan skape tvist.
  • Ikke betal nye krav uten å be om hjemmel, beregning og dokumentasjon.

Hvis beløpene er store, hvis fristen nærmer seg, eller hvis motparten allerede har avvist kravet ditt, bør du få saken vurdert før du sender et endelig svar. I tomtefeste kan én formulering i et brev få betydning for innløsning, regulering, pant, overføring eller senere skjønn. Det viktigste er likevel å komme i gang skriftlig og ikke la uenigheten bli liggende som en muntlig konflikt.

Vanlige misforståelser

En vanlig misforståelse er at festeren enten kan gjøre alt en tomteeier kan gjøre, eller ingenting uten bortfesters ja. Begge ytterpunkter er feil. Festeren har ofte vid råderett innenfor formålet, særlig ved bolig og fritidshus, men avtalen, offentlige regler, tinglyste rettigheter og hensynet til bortfester kan begrense konkrete tiltak.

Kort oppsummert

Spørsmålet «Hvem betaler eiendomsskatt på festetomt?» må løses ved å kombinere festeavtalen med tomtefestelova. Start med å avklare formålet med festet, når avtalen ble inngått, hva som er tinglyst, hvilke frister som gjelder, og hvilken paragraf motparten bygger på. Svar skriftlig, be om beregning eller hjemmel der det kreves penger eller samtykke, og bruk skjønn eller domstolene når saken ikke lar seg løse forsvarlig gjennom dialog.

nr: 37