Er boligen helt ferdig idet du inngår avtalen, gjelder ikke bustadoppføringslova, men avhendingsloven. Dette er den viktigste grensen i hele virkeområdet: når byggingen er fullført, går du fra den ene loven til den andre. Resultatet er at rettighetene dine blir litt annerledes.
Skillet går ved «fullført»
Bustadoppføringslova handler om bygging – om at noe skal føres opp. Når boligen er ferdig bygd, er det ikke lenger noen byggeprosess å regulere. Da overtar avhendingsloven, som er laget for kjøp og salg av ferdige eiendommer, både brukte og helt nye. Det spiller ingen rolle om boligen er fem dager eller femti år gammel – så lenge den var ferdig da du signerte, er det avhendingsloven som styrer.
Eksempel: Tvillingbrødrene Ola og Petter kjøper hver sin nye bolig i samme felt. Ola signerer mens huset bygges – for ham gjelder bustadoppføringslova. Petter venter til hans bolig står helt ferdig før han signerer – for ham gjelder avhendingsloven. Den eneste forskjellen er tidspunktet for når boligen var ferdig i forhold til signeringen.
Hva regnes som «fullført»?
Dette er kjernen, og det er lett å trå feil. En bolig er ikke fullført bare fordi den «nesten» er ferdig. Den regnes som fullført når det kun gjenstår arbeid av ubetydelig og lite fagmessig karakter. Med andre ord: bagateller, ikke ekte byggearbeid.
- Fullført (avhendingsloven gjelder): Det mangler bare småting – en list som skal skrus på, et dørhåndtak som skal justeres, litt opprydding.
- Ikke fullført (bustadoppføringslova gjelder): Det gjenstår fagmessig arbeid – kjøkkenet er ikke montert, badet ikke ferdig, gulv ikke lagt, maling ikke gjort.
Eksempel: Da Sofie skrev under kjøpekontrakten, manglet leiligheten bare en garderobehylle som skulle settes opp. Det er ubetydelig restarbeid – leiligheten regnes som fullført, og avhendingsloven gjelder. Hadde derimot badet manglet fliser og kjøkkenet ikke vært montert, ville den ikke vært fullført, og bustadoppføringslova hadde gjeldt.
Hvorfor er dette skillet laget akkurat slik?
Tanken bak er at bustadoppføringslova skal beskytte forbrukeren gjennom selve byggeprosessen – mens noe bygges, og mens du er prisgitt at den profesjonelle gjør jobben riktig. Når boligen er ferdig, er den prosessen over, og da passer avhendingslovens regler bedre. Derfor er det nettopp byggearbeidet, og om det gjenstår, som avgjør hvilken lov du havner under. Sagt på en annen måte: bustadoppføringslova følger deg gjennom byggingen, mens avhendingsloven tar over når boligen står ferdig og bare skal skifte eier.
Betyr dette at du står uten beskyttelse?
Nei, slett ikke. Avhendingsloven gir også forbrukeren et godt vern – den lar deg blant annet klage på mangler ved boligen og kreve prisavslag eller erstatning. Men noen av de spesielle nybygg-rettighetene faller bort:
- Du har ikke den samme lovpålagte garantien som etter bustadoppføringslova.
- Du har ikke den automatiske retten til dagmulkt ved forsinkelse.
- Reglene om sikkerhet for forskudd under bygging er ikke aktuelle, siden det ikke er noe byggearbeid igjen.
Derfor er det greit å vite hvilken lov som gjelder, så du kjenner rettighetene dine.
Gjelder dette meg?
- [ ] Boligen var helt ferdig da jeg signerte avtalen.
- [ ] Det gjensto bare ubetydelige småting, ikke ekte byggearbeid.
To kryss betyr at avhendingsloven gjelder for ditt kjøp, ikke bustadoppføringslova.
Når grensen er uklar – et praktisk råd
I praksis kan det være vanskelig å vite om en bolig var «fullført». Her er noen tips:
- Se på overtakelsesdatoen og kontrakten. Beskriver de en byggeprosess som skal fullføres, peker det mot bustadoppføringslova.
- Vurder hva som faktisk gjensto. Var det fagmessig arbeid eller bare pirk?
- Vær oppmerksom på lovvalget i kontrakten. Selv om kontrakten viser til en lov, er det de faktiske forholdene som avgjør – og loven er ufravikelig til skade for deg.
- Søk hjelp ved tvil. Forbrukerrådet eller en advokat kan hjelpe deg å vurdere hvilken lov som gjelder, og det kan ha mye å si for rettighetene dine.
Et illustrerende grensetilfelle
Tenk deg at Idun kjøper et nytt rekkehus der alt er ferdig bortsett fra at carporten ennå ikke er bygd. Er huset «fullført»? Her må man vurdere konkret: hvis carporten er en vesentlig del av det avtalte og krever fagmessig byggearbeid, kan det trekke i retning av bustadoppføringslova. Er det derimot en bagatell i forhold til hele leveransen, kan boligen regnes som fullført. Slike vurderinger er nettopp grunnen til at det kan lønne seg å få en fagperson til å se på saken.
Hvorfor det ikke hjelper å «kalle» handelen noe annet
Et viktig poeng er at det ikke er navnet på kontrakten eller hvilken lov selgeren viser til som avgjør, men de faktiske forholdene. En utbygger kan ikke gjøre en bolig under oppføring om til et «ferdigsalg» bare ved å skrive avhendingsloven øverst i kontrakten. Var boligen reelt sett ikke fullført da du signerte, gjelder bustadoppføringslova uansett. Dette henger sammen med at loven er ufravikelig til skade for forbrukeren, som vi forklarer nærmere i artikkel 10. Du skal med andre ord ikke føle deg «innelåst» av en lovhenvisning i kontrakten hvis virkeligheten tilsier noe annet.
Hva betyr dette i praksis for deg?
Selv om grensen kan virke teknisk, har den en svært praktisk side. Hvilken lov som gjelder, avgjør blant annet om du har krav på garanti og dagmulkt, og hvilke regler som gjelder for reklamasjon. Derfor bør du tidlig danne deg et bilde av om boligen var ferdig eller under oppføring da du inngikk avtalen. Er du i tvil, eller hvis selgeren og du er uenige om dette, er det klokt å få en uavhengig vurdering før du gir fra deg rettigheter du kanskje har. Forbrukerrådet er et godt sted å starte, og de gir veiledning til forbrukere i nettopp slike spørsmål.
Kort oppsummert
Er boligen ferdig når du kjøper, gjelder avhendingsloven, ikke bustadoppføringslova. Dette er den avgjørende grensen i virkeområdet. «Fullført» betyr at bare ubetydelig, ikke-fagmessig arbeid gjenstår – ekte byggearbeid som ugjort kjøkken eller bad trekker handelen tilbake inn under bustadoppføringslova. Du har vern også etter avhendingsloven, men mister noen nybygg-rettigheter som garanti og dagmulkt. Ved tvil bør du få vurdert lovvalget, for det betyr mye.